Nachlassgrundstück darf trotz späteren höheren Angebots eines Miterben verkauft werden

Redaktionelle Zusammenfassung · 830 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Genehmigung des Verkaufs für 44.000 Euro bleibt bestehen

Erben waren noch nicht vollständig ermittelt, Geldmittel weitgehend verbraucht

Der 2022 verstorbene Erblasser hatte keine Nachkommen und keine Geschwister; seine Eltern waren vorverstorben. Deshalb kamen Verwandte der dritten Erbordnung zum Zuge. Während die mütterliche Linie weitgehend geklärt war, waren die Nachfahren der Geschwister seines Vaters noch nicht vollständig ermittelt. Ein Nachlasspfleger war mit der Erbenermittlung sowie der Sicherung und Verwaltung des Nachlasses betraut.
Zum Nachlass gehörte ein kleines Hausgrundstück. Ein Makler schätzte den erzielbaren Preis auf etwa 46.000 Euro. Ein zusätzliches Kurzgutachten bewertete den Verkehrswert mit 26.000 Euro. Nach einer rund halbjährigen Vermarktung schloss der Nachlasspfleger im April 2024 einen notariellen Kaufvertrag über 44.000 Euro und beantragte die gerichtliche Genehmigung.
Der Beschwerdeführer hatte sich zuvor gegen einen Verkauf ausgesprochen. Nach Übersendung von Vertrag und Gutachten bot er selbst 50.000 Euro und beanstandete die Grundstücksbewertung. Außerdem wandte er sich gegen die Tätigkeit des Nachlasspflegers und beantragte dessen Abberufung. Das Nachlassgericht genehmigte den Vertrag dennoch. Es sah insbesondere die Notwendigkeit, Nachlassverbindlichkeiten mit neu zugeführten liquiden Mitteln bedienen zu können.

Beschwerdebefugnis bestand auch ohne Teilerbschein

Zunächst stellte der Senat klar, dass die irrtümliche Bezeichnung als sofortige Beschwerde dem Rechtsmittel nicht schadete. Aus dem Schriftsatz ging eindeutig hervor, dass der Betroffene die Genehmigungsentscheidung anfechten wollte. Er wurde deshalb als Beschwerde nach § 58 FamFG ausgelegt.
Auch ein fehlender Teilerbschein schloss die Beschwerdebefugnis nicht aus. Das Gericht musste sich anhand des gesamten Verfahrensstoffs davon überzeugen, dass eigene Rechte am Nachlass betroffen waren. Ein bestimmtes Nachweisdokument war dafür nicht zwingend vorgeschrieben.
Hier war der Senat von der Erbenstellung des Beschwerdeführers überzeugt. Die nur theoretische Möglichkeit weiterer Kinder des Erblassers oder anderer vorrangiger Angehöriger begründete angesichts der abgeschlossenen Ermittlungen zu den ersten beiden Erbordnungen keine tragfähigen Zweifel. Noch unbekannte Angehörige der väterlichen Linie änderten nichts an der Beteiligung der mütterlichen Linie. Auch die Ausschlagung, durch die der Beschwerdeführer zum Zuge kam, überprüfte das Gericht anhand der Originalniederschrift. Die Beschwerde war daher zulässig, blieb aber in der Sache erfolglos.

Erhalt von Grundeigentum verlangt sachliche Gründe für einen Verkauf

Die Genehmigung eines Grundstücksgeschäfts ist nach der Entscheidung eine Ermessensentscheidung. Im Mittelpunkt steht das Interesse aller Erben im Entscheidungszeitpunkt. Das Beschwerdegericht prüfte, ob das Nachlassgericht die richtigen Maßstäbe angewandt, den Sachverhalt ausreichend berücksichtigt und sein Ermessen fehlerfrei ausgeübt hatte.
Ein Nachlasspfleger soll den Nachlass erhalten. Weil Grundeigentum als besonders wertbeständige Vermögensart gilt, bedarf seine Veräußerung sachlicher Gründe. Ein solcher Grund kann vorliegen, wenn ansonsten nicht genügend verfügbare Mittel zur Begleichung von Nachlassverbindlichkeiten bestehen.
Das war hier der Fall. Das beim Erbfall vorhandene Bankguthaben von knapp 9.900 Euro war durch Zahlungen auf rund 2.254 Euro zurückgegangen. Schon ein rechtskräftig festgesetzter, noch offener Teilvergütungsanspruch des Nachlasspflegers über rund 6.725 Euro lag darüber. Der Verweis des Beschwerdeführers auf ursprünglich vorhandene Kontoguthaben griff deshalb zu kurz. Auf zusätzliche Erwägungen zur drohenden Nachlassinsolvenz kam es für die Rechtfertigung des Verkaufs nicht entscheidend an.

Gutachten, Vermarktung und spätes Mehrangebot wurden zusammen bewertet

Der Kaufpreis lag deutlich über dem gutachterlichen Verkehrswert und nur wenig unter der Maklereinschätzung. Während der Vermarktung hatte sich kein Käufer gefunden, der mehr zahlen wollte. Die Einwände gegen das Gutachten überzeugten den Senat nicht.
Insbesondere erkannte er keine doppelte Berücksichtigung wertmindernder Umstände. Die Anpassung an allgemeine Marktverhältnisse war von objektspezifischen Belastungen zu unterscheiden. Neben Modernisierungskosten waren unter anderem Bauschäden, eine Dienstbarkeit und Räumungskosten berücksichtigt worden. Auch eine beanstandete wertsteigernde Eingangsüberdachung war nach der gerichtlichen Prüfung tatsächlich in die Berechnung eingeflossen.
Das spätere Angebot von 50.000 Euro war zwar grundsätzlich wirtschaftlich interessant. Nach Abschluss des Kaufvertrags musste aber auch das Risiko berücksichtigt werden, dass eine Genehmigungsverweigerung Ansprüche des vorgesehenen Käufers oder weitere Verfahrenskosten auslösen könnte. Der Senat entschied nicht abschließend, dass solche Ansprüche tatsächlich bestanden. Schon die ernsthafte Gefahr einer Inanspruchnahme durfte jedoch in die Abwägung einfließen.
Der Wille des Beschwerdeführers war zudem nur eines von mehreren Interessen innerhalb einer Erbengemeinschaft. Ob seine ablehnende Haltung als möglicher Alleinerbe anders zu bewerten gewesen wäre, ließ das Gericht ausdrücklich offen.

Abberufungsverfahren und Genehmigung betreffen unterschiedliche Fragen

Der noch nicht entschiedene Antrag auf Abberufung des Nachlasspflegers stand der Genehmigungsprüfung nicht entgegen. Eine spätere Abberufung würde bereits abgegebene Willenserklärungen nicht unwirksam machen. Allgemeine Vorwürfe gegen die Führung der Pflegschaft waren deshalb nicht anstelle einer Prüfung des konkreten Kaufvertrags zu entscheiden.
Auch eine nunmehrige Vermietung bot nach der Bewertung des Senats keine tragfähige Lösung des Liquiditätsproblems. Dafür wären zunächst Investitionen, zumindest aber eine Räumung erforderlich gewesen; gerade die dafür nötigen Mittel fehlten.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Erben und nicht allein der unterlegene Beschwerdeführer. Das Gericht hielt dessen Standpunkt nicht für von vornherein verfehlt oder offensichtlich den Interessen der anderen Erben zuwiderlaufend. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten ordnete es nicht an. Der Gegenstandswert wurde entsprechend dem genehmigten Kaufpreis auf 44.000 Euro festgesetzt.