Finanzierungsgrundschuld nach dem Erbfall: Keine Voreintragung der Erben bei transmortaler Vollmacht

Redaktionelle Zusammenfassung · 891 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Zwischenverfügung des Grundbuchamts aufgehoben

Verkauf aufgrund einer Vollmacht über den Tod hinaus

Die im Juli 2022 verstorbene Eigentümerin war noch im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Ihre Tochter und ihr Sohn waren gesetzliche Erben. Kurz vor ihrem Tod hatte die Mutter ihrer Tochter notariell eine Vollmacht für Vermögensangelegenheiten erteilt, die ausdrücklich über den Tod hinaus gelten sollte. Im April 2024 verkaufte die Tochter auf dieser Grundlage den Grundbesitz an einen Erwerber. Gleichzeitig erteilte sie ihm eine Belastungsvollmacht. Der Erwerber bestellte noch am selben Tag zugunsten einer Gläubigerin eine Grundschuld über 50.000 Euro nebst Zinsen. Beantragt wurden die Eintragung einer Auflassungsvormerkung sowie die Eintragung des Grundpfandrechts. Das Grundbuchamt hielt bei der Finanzierungsgrundschuld zunächst einen geeigneten Erbnachweis und die Eintragung der Erben als Eigentümer für erforderlich.

Die notarielle Beschwerde galt für die Antragsberechtigten

Die Notarin legte gegen die Zwischenverfügung Beschwerde ein, ohne ausdrücklich zu benennen, für welche Personen sie das Rechtsmittel führte. Das machte es nach der Auslegung des Senats nicht unzulässig. Zwar muss der Notar grundsätzlich angeben, in wessen Namen er handelt. Fehlt diese Angabe und lassen die Umstände keine abweichende Deutung erkennen, gelten jedoch alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer. Ein eigenes Beschwerderecht der Notarin war damit nicht verbunden. § 15 GBO verschafft dem Notar nach der herangezogenen Rechtsprechung kein selbständiges materielles Antragsrecht. Der Senat behandelte die Eingabe deshalb als Rechtsmittel der durch den Eintragungsantrag betroffenen Berechtigten. Nachdem das Grundbuchamt nicht abgeholfen hatte, konnte er die erhobene Beanstandung inhaltlich überprüfen.

Die Tochter handelte rechtlich für die Erben

Eine über den Tod hinaus wirkende, sogenannte transmortale Vollmacht erlaubt während ihres Fortbestands Verfügungen über Nachlassgegenstände im Namen der Erben. Dass die Tochter im Vertrag als für die verstorbene Mutter handelnd bezeichnet war, führte deshalb nicht zu einem Handeln für eine nicht mehr rechtsfähige Person. Wer auf eine solche Vollmacht Bezug nimmt, erklärt nach der Würdigung des Senats im Namen der Rechtsnachfolger des Vollmachtgebers. Diese müssen dabei nicht sämtlich namhaft gemacht werden. Hier war die Tochter außerdem nicht Alleinerbin geworden. Die Vollmacht war deshalb nach der Beurteilung des Gerichts nicht durch das Zusammenfallen von alleiniger Erbenstellung und Bevollmächtigung erloschen. Sie ermöglichte vielmehr ein Handeln für die Miterben in ihrer gemeinschaftlichen Verbundenheit.

Grundsatz der Voreintragung und gesetzliche Ausnahmen

Grundsätzlich soll nach § 39 GBO eine Eintragung nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht betroffen wird, bereits als Berechtigte eingetragen ist. Das erleichtert dem Grundbuchamt die Prüfung der Berechtigung und macht die rechtlichen Entwicklungsschritte im Register sichtbar. § 40 GBO enthält allerdings Ausnahmen für den Erbfall, unter anderem bei Übertragung oder Aufhebung des ererbten Rechts sowie bei bestimmten gegen die Erben wirkenden Bewilligungen. Für die hier auf Vollmacht beruhende Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld war keiner dieser Fälle unmittelbar erfüllt. Anerkannt ist jedoch bereits, dass beim Verkauf eines geerbten Grundstücks die Auflassungsvormerkung ohne vorherige Eintragung der Erben eingetragen werden kann. Umstritten war, ob eine entsprechende Erleichterung auch für die zur Finanzierung bestellte Grundschuld eingreift.

Der Senat folgte einer entsprechenden Anwendung

Eine Gegenansicht legt die Ausnahmen eng aus und will die Voreintragung nur ersparen, wenn der Erbe durch die anschließende Übertragung ohnehin sofort wieder aus dem Grundbuch ausscheiden würde. Der Senat schloss sich dagegen der überwiegenden obergerichtlichen Rechtsprechung an, die bei der hier gegebenen Finanzierungsgrundschuld § 40 Absatz 1 GBO entsprechend anwendet. Dafür benötigte er eine planwidrige Regelungslücke und eine vergleichbare Interessenlage. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung für Bewilligungen aufgrund postmortaler oder transmortaler Vollmachten fehlt. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber diese Fälle bewusst anders behandeln wollte, sah das Gericht nicht. Es ging deshalb nicht um einen vollständigen Verzicht auf den Voreintragungsgrundsatz, sondern um die Übertragung der gesetzlichen Erleichterungen auf eine in den entscheidenden Punkten vergleichbare Vertretungslage.

Die Bindung der Erben rechtfertigte die Erleichterung

Die von der Tochter weitergegebene Belastungsvollmacht führte dazu, dass die Grundschuldbewilligung des Erwerbers für die Erben ebenso verbindlich war wie eine entsprechende Bewilligung der Erblasserin selbst. Darin sah der Senat einen tragfähigen Vergleich mit einer ausdrücklich geregelten Ausnahme. Zusätzlich zog er die Bewilligung durch einen Nachlasspfleger heran. Auch ein über den Tod hinaus Bevollmächtigter kann die Erben im Grundbuchverkehr vertreten und während einer möglicherweise langwierigen Erbenfeststellung handeln. Die gesetzlichen Ausnahmen sollen solche wirksamen Eintragungen erleichtern, selbst wenn der Nachweis der Erbfolge schwierig ist. Es kommt nach der Begründung nicht zwingend darauf an, dass die Erben tatsächlich unbekannt sind. Maßgeblich ist vielmehr, dass die Erklärung unabhängig von ihrer Ermittlung mit Wirkung für und gegen sie abgegeben werden kann.

Ergebnis für den konkreten Eintragungsantrag

Der Senat hielt es deshalb nicht für erforderlich, Tochter und Sohn zunächst als Erben einzutragen, bevor die bestellte Finanzierungsgrundschuld vollzogen werden konnte. Er verwies dabei auch auf die mit einer transmortalen Vollmacht bezweckte zügige und kostensparende Nachlassabwicklung. Eine solche Vollmacht soll gerade ermöglichen, wirksame Erklärungen unabhängig von einer vorher abgeschlossenen Erbenfeststellung abzugeben. Nach Aufhebung der Zwischenverfügung musste das Grundbuchamt über den ursprünglichen Antrag erneut entscheiden. Eine besondere Kostenentscheidung war nach dem Beschluss nicht veranlasst. Die Aussage bleibt auf die geprüfte Konstellation bezogen: verkauftes Nachlassgrundstück, fortbestehende transmortale Vollmacht und daraus abgeleitete Belastungsvollmacht zur Bestellung der Finanzierungsgrundschuld. Über völlig andere Nachlassverfügungen oder eine widerrufene Vollmacht enthält die Entscheidung keine allgemeine Freistellung von grundbuchrechtlichen Nachweisen.