Bedingtes Rückübertragungsrecht: Vormerkung wird mit halbem Grundstückswert bewertet

Redaktionelle Zusammenfassung · 860 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Geschäftswerte der Rückauflassungsvormerkungen halbiert

Grundbesitz ging auf eine gegründete Gesellschaft über

Der Antragsteller war Eigentümer zweier in Northeim gelegener Grundstücke. Durch notariellen Vertrag vom Dezember 2022 gründete er eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und übertrug ihr den Grundbesitz. Zugleich vereinbarten die Beteiligten eine Rückübertragungsverpflichtung zugunsten des Antragstellers und seiner Ehefrau als Gesamtberechtigte. Die Rückgabe sollte nicht jederzeit voraussetzungslos verlangt werden können. Der Vertrag knüpfte sie an bestimmte Ereignisse. Dazu gehörten Verfügungen über das Objekt ohne Zustimmung der Berechtigten, insbesondere Veräußerungen oder Belastungen. Weitere Fälle waren ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der Erwerberin oder eines ihrer Gesellschafter, die Ablehnung einer Insolvenzeröffnung mangels Masse, Zwangsvollstreckung in den Vertragsbesitz sowie das Versterben eines Gesellschafters vor dem Veräußerer. Zur Sicherung wurden entsprechende Vormerkungen bewilligt.

Kostenrechnung und gesonderte Wertfestsetzung

Das Grundbuchamt nahm die Eintragungen im November 2023 vor und stellte dem Antragsteller insgesamt 9.605 Euro in Rechnung. Bei den Rückauflassungsvormerkungen legte es die im Übertragungsvertrag genannten vollen Grundstückswerte zugrunde. Der Antragsteller wandte sich mit einer Erinnerung gegen diese Wertansätze. Daraufhin setzte das Grundbuchamt die Gegenstandswerte nochmals gesondert fest. Seine Begründung verwies pauschal auf § 51 Absatz 1 Satz 2 GNotKG, obwohl die Anwendung gerade dieser Vorschrift nach Auffassung des Antragstellers zur Halbierung führen musste. Er erhob deshalb Beschwerde und berief sich auf die überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Literatur. Das Grundbuchamt half nicht ab und verwies lediglich erneut auf seine frühere Begründung. Wegen grundsätzlicher Bedeutung gelangte die Sache vom zuständigen Einzelrichter zum Senat.

Unzureichende Selbstkontrolle des Grundbuchamts

Der Senat beanstandete zunächst das Abhilfeverfahren. Das Ausgangsgericht muss die mit einer Beschwerde vorgebrachten Einwände tatsächlich überprüfen. Seine Entscheidung soll erkennen lassen, dass es sie wahrgenommen, erwogen und sich mit ihnen auseinandergesetzt hat. Eine bloße Bezugnahme auf die frühere Entscheidung genügte hier nicht. Die Beschwerde war ausführlich begründet, während die ursprüngliche Begründung nur eine Rechtsnorm genannt hatte. Hinzu kam, dass das Grundbuchamt diese Norm nach der Bewertung des Senats nicht einmal folgerichtig angewandt hatte: Bei entsprechender Anwendung hätte es die vom Antragsteller verlangte Halbierung vornehmen müssen. Das vorgeschaltete Abhilfeverfahren soll gerade durch eine ernsthafte Selbstkontrolle unnötige Beschwerdeentscheidungen vermeiden. Dieser Zweck wurde durch den formelhaften Verweis nicht erfüllt.

Keine Rückgabe allein wegen des Abhilfefehlers

Trotz dieses Verfahrensmangels entschied das Oberlandesgericht unmittelbar in der Sache. Ein ordnungsgemäßes Abhilfeverfahren ist für das Ausgangsgericht grundsätzlich verpflichtend, bildet aber keine unverzichtbare Verfahrensvoraussetzung für die Entscheidung des Beschwerdegerichts. Der Senat sah deshalb aus Gründen der Verfahrensökonomie von einer Rückgabe ab. Dadurch wurde die notwendige sachliche Überprüfung der Wertansätze nicht weiter verzögert. Die Entscheidung billigte also nicht das Vorgehen des Grundbuchamts, sondern trennte die Verletzung seiner Prüfpflicht von der Frage, ob die Beschwerdeinstanz selbst entscheiden durfte. Diese durfte den Fehler durch die eigene vollständige Prüfung überholen. Im Ergebnis erwies sich die Beschwerde nicht nur als zulässig, sondern wegen der überhöhten Werte auch als begründet.

Gesichert war nur ein möglicher Rückerwerb

Für die Bewertung war entscheidend, dass das Rückforderungsrecht an bestimmte Voraussetzungen gebunden blieb. Die Vormerkung sicherte deshalb lediglich einen möglichen späteren Rückerwerb. Eine Gleichstellung mit einer gewöhnlichen Erwerbsvormerkung zum vollen Grundstückswert hielt der Senat nicht für kostengerecht. Die Unsicherheit bestand sogar auf zwei Ebenen: Zunächst musste einer der vereinbarten Rückübertragungsfälle tatsächlich eintreten. Anschließend mussten die Berechtigten sich noch entschließen, ihr Recht wegen dieses Ereignisses auszuüben. Der Eintritt etwa einer Insolvenz oder einer unerlaubten Verfügung führte nach der Vertragsgestaltung also nicht schon ohne Weiteres zu einer automatisch vollzogenen Rückübertragung. Diese Einschränkungen näherten das gesicherte Recht wirtschaftlich einem Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht an und rechtfertigten dessen entsprechende kostenrechtliche Behandlung.

Entsprechende Anwendung geht über eng bezeichnete Rechte hinaus

Der Senat folgte damit der weit überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur und lehnte die vertretene Gegenansicht ab. Auch der Gesetzeswortlaut stand seiner Auslegung nicht entgegen. Die Verweisung in § 45 Absatz 3 GNotKG auf eine entsprechende Anwendung des § 51 Absatz 1 Satz 2 GNotKG beschränkt sich nach der Begründung nicht zwingend auf Vormerkungen, die ausdrücklich ein Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht im engsten Sinn sichern. Für solche Rechte ergäbe sich die Bewertung bereits aus den allgemeinen Regeln über den Wert des gesicherten Anspruchs. Die zusätzliche Anordnung entsprechender Anwendung erfasst deshalb auch vergleichbar eingeschränkte Rechte. Im vorliegenden Vertrag waren die Bedingungen und das weitere Ausübungsverlangen die maßgeblichen Gesichtspunkte für diese Vergleichbarkeit.

Wertentscheidung ist nicht gleich endgültige Gebührenrechnung

Auf dieser Grundlage halbierte der Senat die beiden Grundstückswerte für die Bewertung der eingetragenen Rückauflassungsvormerkungen. Der Tenor nennt 335.000 Euro für das eine und 160.000 Euro für das andere Objekt. Daraus folgt nicht, dass die gesamte ursprüngliche Kostenrechnung von 9.605 Euro pauschal halbiert wurde. Gegenstand der Entscheidung waren die streitigen Geschäftswerte der Vormerkungen; andere Kostenpositionen wurden dadurch nicht automatisch verändert. Das Beschwerdeverfahren war gerichtsgebührenfrei, außergerichtliche Kosten wurden nicht erstattet. Seinen eigenen Geschäftswert ordnete der Senat der Wertstufe bis 1.000 Euro zu. Hierfür war das mit dem Rechtsmittel verfolgte Gebühreninteresse maßgeblich, nicht nochmals der volle Wert der übertragenen Grundstücke oder der durch die Vormerkungen gesicherten Rechte.