Streetart an der Hausfassade: Eigentümermehrheit darf Gestaltungsspielraum für Kunst lassen

Redaktionelle Zusammenfassung · 822 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Die Wohnanlage in Wuppertal bestand aus mehreren Gebäuden, darunter dem betroffenen Hochhaus. Ein Verein bot der Gemeinschaft an, dessen Nordfassade auf eigene Kosten durch die Streetart-Künstlerin Judith de Leuw, bekannt als JDL, gestalten zu lassen. Das Vorhaben war Teil eines städtischen Kunstprojekts mit weiteren Fassadengemälden. Vor der Eigentümerversammlung erhielten die Eigentümer einen Vertragsentwurf, Informationen über Projekt und Künstlerin sowie beispielhafte Abbildungen früherer Arbeiten. Das konkrete Motiv stand noch nicht fest. In der Versammlung wurden Arbeitsweise, Farbgebung und weitere Rahmenbedingungen des Projekts erläutert.

Die Eigentümer ermächtigten die Verwalterin zum Abschluss eines Gestattungsvertrags. Ergänzend wurde unter anderem bestimmt, dass der Gemeinschaft keine Kosten entstehen sollten und sie nach fünf Jahren wieder frei über die Fassade entscheiden könne, einschließlich einer Dämmung. Ein zusätzlicher QR-Code an der Grundstückszuwegung sollte vermeiden, dass Besucher allein zum Abrufen von Informationen das Grundstück betreten. Gegen diesen Beschluss erhob ein Eigentümer Anfechtungsklage. Amtsgericht und Landgericht wiesen sie ab. Mit der zugelassenen Revision verfolgte er sein Ziel weiter, den Beschluss für ungültig erklären zu lassen.

Der Fünfte Zivilsenat bejahte zunächst die Beschlusskompetenz aus § 20 Absatz 1 WEG. Eine auf mehrere Jahre angelegte erhebliche Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds kann eine bauliche Veränderung darstellen, auch wenn sie durch ein Gemälde bewirkt wird. Der Beschluss war zudem hinreichend bestimmt. Er regelte, welche Künstlerin welche Fläche gestalten sollte, ab wann dies geschehen und wie lange das Werk mindestens verbleiben sollte. Auch die Kostentragung war festgelegt. Damit lag eine durchführbare, widerspruchsfreie Regelung vor. Eine vollständig vorweggenommene künstlerische Ausführung war dafür nicht erforderlich.

Die Besonderheit künstlerischen Schaffens rechtfertigte Gestaltungsspielräume. Ein Fassadengemälde entsteht in einem kreativen Prozess, der sich an örtlichen Bedingungen orientieren und während der Arbeit verändern kann. Ausreichend vorhersehbar kann das Ergebnis deshalb schon durch Vorgaben zu Format, Farbgebung oder Stil werden. Auch die Auswahl einer bestimmten Künstlerin kann eine solche Konkretisierung leisten, wenn ihr Werk einen erkennbaren eigenen Stil aufweist. Die zuvor versandten Beispielbilder mussten hier nicht zusätzlich Bestandteil des Protokolls werden. Sie erläuterten den Stil, begrenzten die Ausführung aber nicht auf gerade diese einzelnen Vergleichswerke.

Der BGH verneinte außerdem einen Verstoß gegen das Verbot grundlegender Umgestaltungen nach § 20 Absatz 4 WEG. Optische Veränderungen sind von dieser Grenze zwar nicht grundsätzlich ausgenommen. An eine grundlegende Umgestaltung ist jedoch ein strenger Maßstab anzulegen. Die gesetzliche Neuregelung sollte Mehrheitsentscheidungen über bauliche Veränderungen erleichtern. Eine bloße Veränderung des Gesamteindrucks genügt daher regelmäßig nicht. Maßgeblich ist die Wohnanlage als Ganzes, nicht isoliert die bemalte Wand oder das einzelne betroffene Gebäude. Die Beurteilung hängt von sämtlichen Umständen des konkreten Falls ab.

Das Landgericht durfte berücksichtigen, dass nur eine Fassadenseite eines Gebäudes verändert werden sollte und sich das Gemälde in ein größeres Ensemble von Kunstwerken einfügte. Der Zusammenhang mit dem städtischen Projekt war auch für die Wahrnehmung der Wohnanlage bedeutsam. Hinzu kamen die vollständige Kostenübernahme und die zeitlich begrenzte Bindung. Der Senat beanstandete die tatrichterliche Gesamtwürdigung nicht. Die Nutzung der Anlage wurde durch das Gemälde auch nicht insgesamt in die eines öffentlichen Kunstwerks umgewandelt. Selbst ein erhöhtes Besucherinteresse machte das Grundstück nicht als Ganzes öffentlich zugänglich.

Eine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer setzte nach dem Gericht eine objektiv zu bewertende Ungleichbehandlung gegenüber den übrigen Eigentümern voraus. Allgemeine Nachteile, die alle gleichermaßen treffen, genügen hierfür nicht. Der Kläger verwies jedoch auf solche allgemeinen Kosten- und Nutzungsgesichtspunkte. Sein abweichender Kunstgeschmack begründete ebenfalls keine besondere rechtliche Benachteiligung. Dass einem Eigentümer das Gemälde weniger zusagt als der Mehrheit, verschafft ihm kein Vetorecht. Anderenfalls würde die gesetzlich eröffnete Mehrheitsentscheidung allein von der subjektiven Bewertung der überstimmten Person abhängig gemacht.

Auch die weiteren Einwände gegen ordnungsmäßige Verwaltung führten nicht zum Erfolg. Die Fassade behielt ihre wesentliche Schutz- und Abschlussfunktion. Selbst eine zeitweilige Einschränkung anderer Nutzungen wäre nicht allein deshalb unzulässig. Eine dauerhafte Bindung an das Kunstwerk aufgrund des Urheberrechts folgte ebenfalls nicht ohne Weiteres. Der Gestattungsvertrag begrenzte die Bindung ausdrücklich auf fünf Jahre; die Künstlerin konnte aus der Berechtigung des Vereins keine weitergehenden Befugnisse ableiten. Mögliche Herstellungs-, Wartungs- oder Beseitigungskosten bei späteren Schwierigkeiten bewertete der Senat als grundsätzlich typische Folgen einer mehrheitlich beschlossenen baulichen Maßnahme.

Die Anfechtung blieb damit insgesamt erfolglos; der Kläger trägt die Kosten seiner Revision. Die Entscheidung stärkt den Gestaltungsspielraum von Wohnungseigentümergemeinschaften, befreit sie aber nicht von einer konkreten Beschlussfassung. Fläche, zeitliche Bindung, Kosten und erkennbare gestalterische Rahmenbedingungen bleiben für die Bestimmtheit wichtig. Ebenso bleibt die Grenze einer grundlegenden Umgestaltung oder besonderen unbilligen Belastung bestehen. Ob sie überschritten wird, lässt sich nicht allein mit dem Stichwort Streetart beantworten. Entscheidend sind die konkrete Anlage, die vorgesehene Maßnahme und die nachvollziehbare Gesamtwürdigung ihrer Auswirkungen.