Abrisskosten: Finanzgericht muss angebotene Zeugen ernsthaft berücksichtigen

Amtlicher Leitsatz

1. NV: Wird ein Beweisantrag in der mündlichen Verhandlung gestellt, ist er für die Frage, ob er ausreichend konkretisiert ist, nicht isoliert zu betrachten. Es ist die prozessuale Vorgeschichte, namentlich das vorherige schriftsätzliche Vorbringen einzubeziehen.

2. NV: Der Verzicht auf eine Beweiserhebung unter dem Gesichtspunkt der Wahrunterstellung ist gerechtfertigt, wenn das Gericht zugunsten des Beteiligten den von diesem behaupteten Sachverhalt ohne jede inhaltliche Einschränkung als richtig annimmt. Bezieht sich das Beweisangebot auf eine Hilfstatsache, kann das Tatsachengericht diese Hilfstatsache ohne Beweiserhebung als wahr unterstellen, wenn es durch rechtlich nicht zu beanstandende Überlegungen zu der Auffassung gelangt, dass die behauptete Hilfstatsache den Schluss auf das Vorliegen der zu beweisenden Haupttatsache nicht zulässt.

3. NV: Ein Rügeverlust tritt jedenfalls dann nicht ein, wenn der Zeitpunkt des Beweisantrags und der letztmögliche Zeitpunkt, zu dem die Nichterhebung von Beweisen hätte gerügt werden können, praktisch zusammenfallen.

4. NV: Ein besonders enger zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Erwerb eines bebauten Grundstücks und dem Abbruch des Gebäudes impliziert eine besonders starke Wirkung des für eine bereits im Zeitpunkt des Erwerbs bestehende Abbruchabsicht sprechenden Anscheinsbeweises.

Redaktioneller Kernsatz

Ob ein Gebäude schon beim Kauf zum Abriss bestimmt war, kann über den steuerlichen Abzug seines Restbuchwerts und der Abrisskosten entscheiden. In einem solchen Streit hat der Bundesfinanzhof am 14. August 2026 das Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Der Beschluss X B 28/25 betrifft vor allem die Behandlung von Beweisanträgen. Das Finanzgericht durfte wichtige Zeugen nicht mit einer Begründung übergehen, die den möglichen Gegenbeweis praktisch ausschloss.

Redaktionelle Zusammenfassung · 886 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Ob ein Gebäude schon beim Kauf zum Abriss bestimmt war, kann über den steuerlichen Abzug seines Restbuchwerts und der Abrisskosten entscheiden. In einem solchen Streit hat der Bundesfinanzhof am 14. August 2026 das Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Der Beschluss X B 28/25 betrifft vor allem die Behandlung von Beweisanträgen. Das Finanzgericht durfte wichtige Zeugen nicht mit einer Begründung übergehen, die den möglichen Gegenbeweis praktisch ausschloss.

Der Kläger hatte im Oktober 2016 ein Grundstück erworben, um dort eine Zweigstelle seines Unternehmens einzurichten. Auf dem Grundstück stand ein um 1880 errichtetes Zweifamilienhaus in Fachwerkbauweise. Das Fachwerk war innen und außen verkleidet und deshalb nicht sichtbar. Denkmalschutz bestand nicht. Nach der Übergabe im Dezember 2016 begannen bereits im Januar 2017 Arbeiten, die in einer Rechnung als Abriss- und Demontagearbeiten bezeichnet wurden. Im Sommer 2017 wurde das Gebäude vollständig abgerissen.

Für das Streitjahr 2017 wollte der Unternehmer den anteiligen Restbuchwert des Altgebäudes und die Abrisskosten sofort als Betriebsausgaben abziehen. Das Finanzamt hatte zunächst erklärungsgemäß veranlagt, versagte den Abzug aber nach einer Außenprüfung. Die Beträge seien zu aktivieren. Der später errichtete Neubau wurde teilweise betrieblich genutzt und teilweise vermietet; der Kläger ordnete ihn insgesamt seinem Betriebsvermögen zu. Die im Original anonymisierten Kaufpreise und Kosten sind für die verfahrensrechtliche Aussage des Beschlusses nicht beziffert.

Der Unternehmer bestritt eine ursprüngliche Abbruchabsicht. Er habe sanieren wollen. Erst nach Entfernung der Verkleidungen seien vollständig verfaulte Teile des Fachwerks sichtbar geworden. Dazu legte er Stellungnahmen beteiligter Unternehmen und Schriftverkehr mit seinem Makler vor. Eine Firma beschrieb den zunächst guten Eindruck des Hauses und die bekannten Sanierungspläne. Eine andere erklärte, nach Entdeckung der Schäden die Arbeiten gestoppt und einen Abriss empfohlen zu haben. Das Finanzamt hielt dagegen einen von Anfang an zumindest billigend in Kauf genommenen Abriss für wahrscheinlich.

In der mündlichen Verhandlung beantragte der Prozessbevollmächtigte die Vernehmung dreier Zeugen. Zwei sollten insbesondere zu den Überlegungen des Klägers im Zusammenhang mit dem Kauf gehört werden. Der dritte sollte die wirtschaftlichen Gründe bestätigen, aus denen später nur noch ein Abriss sinnvoll erschienen sei. Das Finanzgericht vernahm die Zeugen nicht. Es hielt die Anträge für unzureichend konkret und meinte außerdem, eine fehlende Kenntnis Dritter von einer Abbruchabsicht könne als wahr unterstellt werden, ohne das Ergebnis zu ändern.

Der BFH sah darin einen entscheidungserheblichen Mangel der Sachaufklärung. Ein ordnungsgemäßer Beweisantrag darf nicht beliebig übergangen werden. Zwar muss er konkrete Tatsachen betreffen und darf keine bloße Ausforschung bezwecken. Bei einem in der Verhandlung gestellten Antrag ist aber die gesamte Vorgeschichte des Prozesses einzubeziehen. Vorherige Schriftsätze und eingereichte Unterlagen können deutlich machen, welche Wahrnehmungen eines Zeugen gemeint sind. Der Antrag darf deshalb nicht isoliert nach seinem knappen Wortlaut beurteilt werden.

Für die Zeugen A und C war aus dem bisherigen Vortrag erkennbar, worüber sie Auskunft geben sollten: über Äußerungen und Überlegungen des Klägers beim Erwerb des Grundstücks. Der Kläger musste nicht schon den vollständigen Inhalt ihrer künftigen Aussagen vorwegnehmen. Eine solche Forderung könnte voraussetzen, dass eine Partei die Zeugen vorher selbst eingehend befragt. Das ist keine Voraussetzung eines zulässigen Beweisantrags. Ob das Finanzgericht zusätzlich einen Hinweis auf vermeintliche Unklarheiten hätte geben müssen, konnte offenbleiben.

Auch die sogenannte Wahrunterstellung rechtfertigte die Ablehnung hier nicht. Sie erlaubt einen Verzicht auf Beweisaufnahme, wenn die behauptete Tatsache im tatsächlich gemeinten Sinn uneingeschränkt zugunsten der Partei als richtig behandelt wird. Bei Hilfstatsachen kann das Gericht unter bestimmten Voraussetzungen dennoch zu einem ungünstigen Ergebnis gelangen. Seine Schlussfolgerung muss dann aber rechtlich tragfähig sein. Es darf den Aussagegehalt des Beweisangebots nicht so verändern, dass der angebotene Gegenbeweis von vornherein bedeutungslos wird.

Die steuerliche Ausgangslage hatte das Finanzgericht zunächst zutreffend beschrieben. Wird ein objektiv noch nicht verbrauchtes Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben und später abgerissen, kommen eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung und der Abzug der Abbruchkosten in Betracht. Bei einem Erwerb in Abbruchabsicht sind Buchwert und Kosten dagegen grundsätzlich den Herstellungskosten des neuen Wirtschaftsguts oder den Anschaffungskosten des Grund und Bodens zuzuordnen. Auch ein für den Fall eines scheiternden Umbaus billigend in Kauf genommener Abriss kann Abbruchabsicht sein.

Beginnt der Abbruch innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb, spricht ein Anscheinsbeweis für eine solche Absicht. Dieser ist jedoch widerlegbar. Der Steuerpflichtige kann insbesondere einen ungewöhnlichen Verlauf aufzeigen, der erst nachträglich zum Abriss führte. Ein vollständiger Beweis des Gegenteils wird nicht verlangt. Das Finanzgericht hatte aus dem Alter des Hauses und dem verdeckten Fachwerk letztlich eine nahezu unwiderlegliche Vermutung gemacht. Dass der Käufer mit Schäden hätte rechnen müssen, ist zudem nicht ohne Weiteres gleichbedeutend mit einer billigenden Inkaufnahme des Abrisses.

Ob die Aussagen der Zeugen tatsächlich gegen eine ursprüngliche Abbruchabsicht sprechen, muss das Finanzgericht nach ihrer Anhörung würdigen. Beim dritten Zeugen ließ der BFH die Ordnungsmäßigkeit des konkreten Beweisantrags offen. Entscheidend bleibt, welche Vorstellungen der Käufer beim Erwerb hatte. Dass eine Sanierung später unwirtschaftlich war, beantwortet diese zeitlich frühere Frage allein noch nicht. Der Beschluss unterscheidet damit zwischen dem späteren Zustand des Gebäudes und der ursprünglichen Planung des Käufers.

Der Kläger hatte sein Recht zur Rüge des Verfahrensfehlers nicht verloren. Die Beweisanträge waren unmittelbar vor Schluss der Verhandlung gestellt worden; eine weitere Verhandlung zur Sache fand danach nicht statt. Ob das Gericht noch Beweise erheben würde, war bis zuletzt nicht erkennbar. Der BFH verwies deshalb unmittelbar zurück. Einen endgültigen Betriebsausgabenabzug sprach er nicht zu. Er betonte vielmehr, dass der besonders schnelle Abriss nach dem Erwerb ein starkes Indiz bleibt, das im weiteren Verfahren sorgfältig zu würdigen ist.