Privater Immobilienverkauf: Für die Zehnjahresfrist zählt grundsätzlich der bindende Vertrag

Redaktioneller Kernsatz

Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 18. Juni 2026 – IX B 24/26 – seine Rechtsprechung zur zeitlichen Einordnung privater Immobilienverkäufe bestätigt. Für den Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG kommt es grundsätzlich auf die schuldrechtlichen Verträge an. Der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums ist hierfür nicht allgemein maßgeblich. Die Nichtzulassungsbeschwerde eines Steuerpflichtigen blieb ohne Erfolg, weil die aufgeworfene Rechtsfrage bereits geklärt war. Der Senat erläuterte zugleich die Bedeutung einer tatsächlich bindenden vertraglichen Erklärung.

Redaktionelle Zusammenfassung · 826 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 18. Juni 2026 – IX B 24/26 – seine Rechtsprechung zur zeitlichen Einordnung privater Immobilienverkäufe bestätigt. Für den Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG kommt es grundsätzlich auf die schuldrechtlichen Verträge an. Der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums ist hierfür nicht allgemein maßgeblich. Die Nichtzulassungsbeschwerde eines Steuerpflichtigen blieb ohne Erfolg, weil die aufgeworfene Rechtsfrage bereits geklärt war. Der Senat erläuterte zugleich die Bedeutung einer tatsächlich bindenden vertraglichen Erklärung.

Das Ausgangsverfahren betraf die Einkommensteuer für 2020. Das Finanzgericht Bremen hatte am 5. Februar 2026 im Verfahren 1 K 57/25 entschieden und die Revision nicht zugelassen. Der Kläger wandte sich dagegen mit einer Nichtzulassungsbeschwerde. Er wollte insbesondere geklärt wissen, welche Zeitpunkte für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung heranzuziehen sind. Der veröffentlichte Beschluss enthält keine nähere Darstellung der konkreten Immobilie, der Kaufpreise oder der einzelnen Vertragsdaten. Sein Schwerpunkt liegt auf der verfahrensrechtlichen Frage, ob hierzu noch ein Revisionsverfahren erforderlich war.

Der Kläger berief sich auf die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache nach § 115 Absatz 2 Nummer 1 FGO. Dieser Zulassungsgrund setzt voraus, dass eine hinreichend bestimmte, abstrakt beantwortbare Rechtsfrage klärungsbedürftig und im konkreten Revisionsverfahren klärbar ist. Ihre Beantwortung muss für die Entscheidung erheblich sein und über den Einzelfall hinaus Bedeutung besitzen. Erforderlich ist außerdem eine substantiierte Auseinandersetzung mit einschlägiger Rechtsprechung und Literatur. Eine bloße abweichende Rechtsauffassung genügt nicht, wenn der maßgebliche rechtliche Ausgangspunkt bereits durch ständige höchstrichterliche Rechtsprechung festgelegt ist.

Genau hiervon ging der Neunte Senat aus. Er verwies unter anderem auf seine Urteile vom 8. April 2014 – IX R 18/13 –, vom 10. Februar 2015 – IX R 23/13 –, vom 25. März 2021 – IX R 10/20 – und vom 26. Oktober 2021 – IX R 12/20. Danach ist grundsätzlich an den Abschluss der obligatorischen Verträge anzuknüpfen. Gemeint ist das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, durch das sich die Beteiligten rechtlich binden. Die spätere tatsächliche Abwicklung des Geschäfts bildet nicht allgemein den entscheidenden zeitlichen Bezugspunkt für § 23 EStG.

Diese Auslegung beruht auf dem Zweck der Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte. Erfasst werden sollen innerhalb der gesetzlichen Frist realisierte Wertsteigerungen eines bestimmten Wirtschaftsguts im Privatvermögen. Nach der erläuterten Rechtsprechung führt sich der Steuerpflichtige die Wertsteigerung bereits mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts wirtschaftlich zu. Deshalb kann die steuerliche Zuordnung nicht generell davon abhängig gemacht werden, wann einzelne Vollzugsschritte später stattfinden. Der Beschluss bestätigt diese Begründung als gefestigte Linie und sieht keinen Anlass, sie allein aufgrund des im Verfahren vorgetragenen Einwands erneut grundsätzlich zu überprüfen.

Dabei verlangt der Normzweck eine hinreichende Bindung beider Vertragspartner. Ihre Erklärungen müssen innerhalb des maßgeblichen Zeitraums so abgegeben sein, dass sie sich davon nicht mehr einseitig lösen können. Im Regelfall ist dies mit der vertraglichen Einigung gegeben. Sind zu diesem Zeitpunkt noch nicht alle Beteiligten entsprechend gebunden, kann dagegen ein späteres Ereignis maßgeblich sein, das die Bindungswirkung oder volle Wirksamkeit erst herbeiführt. Der Senat betonte diese Unterscheidung ausdrücklich. Sie erklärt, weshalb die Rechtsprechung vom grundsätzlich entscheidenden Vertragsabschluss spricht und nicht jede denkbare Vertragsgestaltung schematisch gleichbehandelt.

Der Zusatz grundsätzlich eröffnet somit keine freie Wahl zwischen Vertragsdatum und Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Er verweist auf besondere Konstellationen der rechtlichen Bindung. Zunächst ist zu untersuchen, wann die erforderlichen Erklärungen wirksam und verbindlich geworden sind. Erst aus dieser Prüfung ergibt sich der steuerlich maßgebliche Zeitpunkt. Die zeitliche Einordnung bleibt damit an den rechtlichen Zustand des Verpflichtungsgeschäfts gebunden. Eine bloße Verschiebung der tatsächlichen Übergabe beantwortet die Frage nach der Verwirklichung des Veräußerungstatbestands nicht. Diese Differenzierung ist Bestandteil der bestätigten Rechtsprechung, kein neuer allgemeiner Ausnahmetatbestand.

Der Kläger stützte sich auf eine vereinzelt vertretene Literaturauffassung, die generell den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums für maßgeblich hielt. Der Bundesfinanzhof setzte sich damit auseinander, sah aber keinen erneuten Klärungsbedarf. Die überwiegende Kommentarliteratur teilte nach seiner Darstellung den bisherigen Ausgangspunkt. Auch die ergänzende Stellungnahme des Klägers vom 16. Juni 2026 änderte daran nichts. Inhaltlich überzeugte die Gegenauffassung den Senat nicht, weil die Vertragsparteien den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums zeitlich gestalten könnten. Eine generelle Anknüpfung daran würde nach seiner Begründung zusätzliches steuerliches Gestaltungspotenzial eröffnen.

Aus denselben Gründen lehnte der Senat auch eine Revisionszulassung zur Fortbildung des Rechts nach § 115 Absatz 2 Nummer 2 Alternative 1 FGO ab. Die Beschwerde wurde als unbegründet zurückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens nach § 135 Absatz 2 FGO. Damit blieb die Entscheidung des Finanzgerichts bestehen. Der Bundesfinanzhof führte kein vollständiges Revisionsverfahren zur erneuten Prüfung sämtlicher Umstände des Grundstücksgeschäfts durch, sondern entschied über die geltend gemachten Gründe für dessen Eröffnung. Diese verfahrensrechtliche Reichweite gehört zur zutreffenden Einordnung des Beschlusses.

Für die Zehnjahresprüfung bestätigt die Entscheidung somit einen klaren Ausgangspunkt: Maßgeblich sind grundsätzlich die bindenden Anschaffungs- und Veräußerungsverträge. Wo eine Erklärung noch nicht endgültig bindet, muss die konkrete Wirksamkeitslage geprüft werden. Der Beschluss gibt keinen Anlass, stattdessen pauschal auf Besitzübergang oder wirtschaftliches Eigentum abzustellen. Ebenso wenig behandelt er andere Voraussetzungen oder mögliche Ausnahmen der Besteuerung privater Immobiliengeschäfte abschließend. Sein Gegenstand ist die bereits geklärte zeitliche Anknüpfung, die nach Auffassung des Senats keine erneute revisionsgerichtliche Grundsatzentscheidung erforderte.