Schenkungsteuer: Bodenwert richtet sich nach möglicher Bebauung und passendem Flächenmaßstab

Redaktioneller Kernsatz

Bei der Bewertung eines Grundstücks im Sachwertverfahren ist für die Anpassung des Bodenrichtwerts grundsätzlich die rechtlich mögliche Bebauung maßgeblich. Eine tatsächlich vorhandene höhere Bebauung führt auch dann nicht zu einer entsprechenden Erhöhung des Bodenwerts, wenn sie unter Bestandsschutz steht. Das hat der Bundesfinanzhof für eine Grundstücksschenkung entschieden. Zugleich muss die Anpassung denselben Flächenmaßstab verwenden wie der zugrunde gelegte Bodenrichtwert. Die baurechtliche Geschossflächenzahl darf deshalb nicht ohne Weiteres mit einer wertrelevanten Geschossflächenzahl gleichgesetzt werden. Wegen dieses zweiten Fehlers blieb das Finanzamt mit seinem Hilfsantrag erfolgreich.

Redaktionelle Zusammenfassung · 835 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Bei der Bewertung eines Grundstücks im Sachwertverfahren ist für die Anpassung des Bodenrichtwerts grundsätzlich die rechtlich mögliche Bebauung maßgeblich. Eine tatsächlich vorhandene höhere Bebauung führt auch dann nicht zu einer entsprechenden Erhöhung des Bodenwerts, wenn sie unter Bestandsschutz steht. Das hat der Bundesfinanzhof für eine Grundstücksschenkung entschieden. Zugleich muss die Anpassung denselben Flächenmaßstab verwenden wie der zugrunde gelegte Bodenrichtwert. Die baurechtliche Geschossflächenzahl darf deshalb nicht ohne Weiteres mit einer wertrelevanten Geschossflächenzahl gleichgesetzt werden. Wegen dieses zweiten Fehlers blieb das Finanzamt mit seinem Hilfsantrag erfolgreich.

Die Kläger erhielten im Dezember 2021 durch Schenkung Anteile an einem Wohnungseigentum, das sämtliche Räume eines Wohnhauses und eine Garage umfasste. Zwei Schenkerinnen waren zuvor jeweils zur Hälfte beteiligt. Gegenstand der einzelnen Feststellungen waren die jeweils zugewendeten Viertelanteile. Für das Wohnungseigentum war eine Grundstücksfläche von 714 Quadratmetern anzusetzen. Das Gebäude stammte aus dem Jahr 1952 und verwirklichte eine wertrelevante Geschossflächenzahl von 0,65. Seit einem Bebauungsplan aus dem Jahr 2012 war jedoch nur noch eine baurechtliche Geschossflächenzahl von höchstens 0,4 zulässig.

Der Gutachterausschuss hatte für die betreffende Bodenrichtwertzone zum Jahresende 2020 einen Wert von 1.700 Euro je Quadratmeter veröffentlicht. Dieser bezog sich auf ein Richtwertgrundstück mit einer wertrelevanten Geschossflächenzahl von 0,5. Für abweichende Werte waren Umrechnungskoeffizienten angegeben. Das Finanzamt passte den Richtwert an die tatsächlich vorhandene dichtere Bebauung mit dem Wert 0,65 an. Daraus errechnete es einen Bodenrichtwert von 1.929,13 Euro je Quadratmeter und stellte den Wert jedes erworbenen Viertelanteils auf 383.097 Euro fest. Der Gebäudesachwert von 154.990 Euro war dabei gesondert berücksichtigt.

Die Beschenkten hielten dagegen die nach dem Bebauungsplan zulässige Geschossflächenzahl von 0,4 für maßgeblich. Das Finanzgericht folgte ihnen grundsätzlich und rechnete den Bodenrichtwert anhand des dafür veröffentlichten Koeffizienten um. Den Wert jedes Anteils setzte es entsprechend dem begrenzenden Klagebegehren auf 316.909 Euro herab. Das Finanzamt legte Revision ein. Es argumentierte vorrangig, der wirtschaftlich nutzbare, bestandsgeschützte Altbau müsse bei der Bodenbewertung berücksichtigt werden. Hilfsweise machte es geltend, das Finanzgericht habe die rechtlich mögliche Dachgeschossnutzung und damit den Unterschied zwischen baurechtlicher und wertrelevanter Geschossflächenzahl übersehen.

Der BFH bestätigte zunächst das gewählte Sachwertverfahren. Wohnungseigentum wird zwar grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet. Da hier aber weder Vergleichspreise noch Vergleichsfaktoren vorlagen, war das Sachwertverfahren anzuwenden. Der Wert jedes geschenkten Anteils ist aus dem Wert des gesamten Wohnungseigentums entsprechend der Beteiligungsquote abzuleiten. Im Sachwertverfahren werden Gebäude und Grund und Boden getrennt bewertet. Der Bodenwert entspricht dabei dem Wert eines fiktiv unbebauten Grundstücks. Er richtet sich grundsätzlich nach Grundstücksfläche und dem vor dem Bewertungsstichtag maßgeblichen Bodenrichtwert des Gutachterausschusses.

Diese typisierende Methode bindet die Beteiligten grundsätzlich an die veröffentlichten Bodenrichtwerte. Vorgegebene Differenzierungen des Gutachterausschusses müssen aber beachtet werden. Weicht die zulässige bauliche Nutzung des Bewertungsgrundstücks von derjenigen des Richtwertgrundstücks ab, ist eine Anpassung anhand geeigneter Umrechnungskoeffizienten geboten. Entscheidend ist dabei die mögliche Nutzung des gedanklich unbebauten Bodens. Der Bestandsschutz eines tatsächlich größeren Gebäudes verändert diese Grundlage im typisierenden Verfahren nicht. Dessen vorhandene Nutzung wird vielmehr durch den gesondert ermittelten Gebäudesachwert abgebildet. Die vom Finanzamt verlangte Anpassung an die tatsächliche Geschossflächenzahl von 0,65 lehnte der BFH deshalb ab.

Auch die Regeln der allgemeinen Immobilienwertermittlung führten zu keinem anderen Ergebnis. Dort kann eine erheblich von der rechtlich maßgeblichen Nutzung abweichende tatsächliche Bebauung unter bestimmten Voraussetzungen berücksichtigt werden. Für die vereinfachte steuerliche Sachwertermittlung wird diese besondere Würdigung jedoch nicht unmittelbar übernommen. Bedeutung kann sie im Rahmen eines Gutachtens zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG erlangen. Der BFH unterschied damit zwischen der typisierten gesetzlichen Bewertung und einem gesonderten individuellen Verkehrswertnachweis. Das Urteil besagt folglich nicht, dass Bestandsschutz wirtschaftlich niemals einen Grundstückswert beeinflussen könnte.

Dennoch war die Berechnung des Finanzgerichts fehlerhaft. Die baurechtliche Geschossflächenzahl nach der Baunutzungsverordnung und die wertrelevante Geschossflächenzahl erfassen unterschiedliche Flächen. Die baurechtliche Größe knüpft grundsätzlich an Vollgeschosse an. Die wertrelevante Größe berücksichtigt darüber hinaus wirtschaftlich nutzbare Flächen, die baurechtlich nicht als Vollgeschosse zählen, etwa ein ausgebautes oder ausbaufähiges Dachgeschoss. Der Gutachterausschuss hatte seinen Richtwert und die Umrechnungskoeffizienten auf diese zweite Größe bezogen. Das Finanzgericht durfte deshalb nicht den baurechtlichen Planwert von 0,4 unverändert in eine auf wertrelevante Flächen zugeschnittene Berechnung einsetzen.

Bei Einbeziehung eines genehmigungsfähigen Dachgeschosses mit zwei Dritteln der Fläche der Vollgeschosse ergab sich im Streitfall eine wertrelevante Geschossflächenzahl von 0,534. Das rechtfertigte jedenfalls den vom Finanzamt hilfsweise beantragten Ansatz des ursprünglichen Bodenrichtwerts von 1.700 Euro je Quadratmeter für eine wertrelevante Geschossflächenzahl von 0,5. Einen darüber hinausgehenden Ansatz durfte der BFH wegen der Bindung an das Antragsbegehren nicht vornehmen. Deshalb ließ er auch offen, ob das Dachgeschoss nach den Bewertungsregeln mit 75 Prozent statt mit zwei Dritteln der Vollgeschossfläche einzubeziehen gewesen wäre.

Der BFH entschied selbst und verwies die Sache nicht zurück. Er hob das finanzgerichtliche Urteil auf und änderte die Feststellungsbescheide dahin, dass jeder erworbene Anteil einen Wert von 342.197,50 Euro hat. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Die gesamten Verfahrenskosten tragen die Kläger zu 38 Prozent und das Finanzamt zu 62 Prozent. Der festgestellte Grundbesitzwert ist dabei die Bewertungsgrundlage und nicht die Höhe einer Schenkungsteuerzahlung. Inhaltlich verbindet die Entscheidung zwei selbstständige Aussagen: Bestandsgeschützte Mehrbebauung bleibt bei der typisierten Bodenwertanpassung außen vor; rechtlich mögliche Nutzflächen müssen dennoch nach dem zutreffenden Bewertungsmaßstab erfasst werden.