Grundsteuer in Baden-Württemberg: Bodenwertmodell und pauschaler Zonenwert bestätigt

Redaktioneller Kernsatz

Der Bundesfinanzhof hat die Bewertung eines Stuttgarter Wohngrundstücks nach dem baden-württembergischen Landesgrundsteuergesetz bestätigt. Die Eigentümer konnten weder die vollständige Aufhebung des Grundsteuerwertbescheids noch eine Verringerung wegen ihrer schlechteren Wohnlage erreichen. Der Senat hielt das landesrechtliche Bodenwertmodell für verfassungsgemäß und sah keinen Anlass für eine Vorlage an ein Verfassungsgericht. Grundstücksspezifische Wertminderungen sind nach diesem Modell grundsätzlich über die gesetzliche Öffnungsklausel nachzuweisen. Eine bloße Abweichung von sieben Prozent gegenüber dem Richtwertgrundstück reichte dafür nicht aus.

Redaktionelle Zusammenfassung · 868 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Der Bundesfinanzhof hat die Bewertung eines Stuttgarter Wohngrundstücks nach dem baden-württembergischen Landesgrundsteuergesetz bestätigt. Die Eigentümer konnten weder die vollständige Aufhebung des Grundsteuerwertbescheids noch eine Verringerung wegen ihrer schlechteren Wohnlage erreichen. Der Senat hielt das landesrechtliche Bodenwertmodell für verfassungsgemäß und sah keinen Anlass für eine Vorlage an ein Verfassungsgericht. Grundstücksspezifische Wertminderungen sind nach diesem Modell grundsätzlich über die gesetzliche Öffnungsklausel nachzuweisen. Eine bloße Abweichung von sieben Prozent gegenüber dem Richtwertgrundstück reichte dafür nicht aus.

Die Kläger waren jeweils zur Hälfte Eigentümer eines 434 Quadratmeter großen Grundstücks, das seit 1938 mit einer Doppelhaushälfte bebaut war. Der zuständige Gutachterausschuss hatte zum 1. Januar 2022 einen Bodenrichtwert von 1.400 Euro je Quadratmeter ermittelt. Das Finanzamt multiplizierte diesen Wert mit der Grundstücksfläche und stellte einen Grundsteuerwert von 607.600 Euro fest. Dieser Betrag ist eine steuerliche Bewertungsgrundlage und nicht die jährlich geschuldete Grundsteuer. Die tatsächliche Steuer ergibt sich erst unter Einbeziehung der weiteren gesetzlichen Berechnungsschritte und des kommunalen Hebesatzes.

Die Eigentümer hielten den Ansatz unter anderem deshalb für überhöht, weil ihr Grundstück im örtlichen Wohnlagenatlas schlechter eingeordnet war als das Richtwertgrundstück. Hilfsweise verlangten sie eine Herabsetzung um 42.600 Euro auf 565.000 Euro. Außerdem beanstandeten sie die ausschließliche Anknüpfung an den Bodenwert, die fehlende Berücksichtigung der Gebäude und zahlreiche verfassungsrechtliche Gesichtspunkte. Das Finanzgericht wies ihre Sprungklage ab. Auch die Revision hatte keinen Erfolg. Der Bundesfinanzhof durfte dabei aufgrund der landesgesetzlichen Verweisung auf die Finanzgerichtsordnung auch die Anwendung des Landesrechts überprüfen.

Für die Regelbewertung ist nach § 38 Absatz 1 LGrStG BW der Bodenrichtwert des Richtwertgrundstücks für sämtliche Grundstücke der jeweiligen Zone maßgebend. Der Gesetzgeber hat damit bewusst einen pauschalen Ansatz gewählt. Individuelle Anpassungen wegen Lage, Gartenflächen oder sonstiger Besonderheiten sind auf dieser ersten Bewertungsstufe grundsätzlich nicht vorgesehen. Das gilt auch dann, wenn allgemeine immobilienwirtschaftliche Bewertungsregeln bei einer Verkehrswertermittlung Unterschiede zwischen einzelnen Grundstücksteilen berücksichtigen würden. Das speziell ausgestaltete Grundsteuerrecht verfolgt hier eine vereinfachte Bewertung für ein regelmäßig zu wiederholendes Massenverfahren.

Die Bodenrichtwerte sind gleichwohl nicht jeder gerichtlichen Kontrolle entzogen. Gutachterausschüsse verfügen zwar wegen ihrer Sachkunde und Ortsnähe über eine vorgreifliche Bewertungskompetenz. Werden aber konkrete Fehler bei gesetzlichen Vorgaben, Bewertungsmethodik, Tatsachengrundlagen oder Verfahren substantiiert geltend gemacht, besteht Anlass für eine eingeschränkte gerichtliche Prüfung. Im Streitfall waren solche Fehler nicht festgestellt. Für die kaufpreisarme Lage durfte der Ausschuss frühere Bodenrichtwerte anhand geeigneter Indexreihen fortschreiben. Ein von den Klägern angeführter Fehler in einem anderen Gebiet betraf eine andere Bodenrichtwertzone und beeinflusste ihren Grundstückswert deshalb nicht.

Der Weg zu einem abweichenden tatsächlichen Bodenwert führt über § 38 Absatz 4 LGrStG BW. Dafür verlangt das Gesetz einen Antrag, ein qualifiziertes Gutachten und eine Abweichung von mehr als 30 Prozent gegenüber dem gesetzlichen Regelwert. Die Kläger legten kein entsprechendes Gutachten vor. Außerdem betrug die festgestellte Abweichung lediglich sieben Prozent. Damit waren die Voraussetzungen gleich in mehrfacher Hinsicht nicht erfüllt. Ob in anderen Fällen unverhältnismäßig hohe Gutachtenkosten zusätzliche rechtliche Fragen aufwerfen können, ließ der Senat ausdrücklich offen. Eine allgemeine Kostenübernahme oder steuerliche Anrechnung wurde nicht zugesprochen.

Die Gesetzgebungskompetenz des Landes umfasst nach Auffassung des Senats auch eine Grundsteuer, die im Wesentlichen allein auf den Bodenwert abstellt. Die im Grundgesetz vorgesehene Abweichungsbefugnis beschränkt die Länder nicht auf kleinere Änderungen am Bundesmodell. Sie erlaubt eigenständige Entscheidungen über Steuergegenstand und Bemessungsgrundlage. Eine zwingende Einbeziehung aufstehender Gebäude gehört deshalb nicht zum verfassungsrechtlich unveränderbaren Typus der Grundsteuer. Dass die steuerliche Gestaltung Anreize für eine andere Grundstücksnutzung schaffen kann, macht sie auch noch nicht zu einer unzulässigen bodenrechtlichen Regelung über die konkrete Bebaubarkeit.

Spätere bundesgesetzliche Änderungen hatten das Landesmodell ebenfalls nicht verdrängt. Nicht jede Änderung des Grundsteuer- oder Bewertungsrechts führt nach der Entscheidung automatisch zum vollständigen Vorrang des Bundesmodells. Für die angesprochenen Änderungen war eine solche gesetzgeberische Zielsetzung nicht erkennbar. Außerdem hatte Baden-Württemberg sein Landesgesetz 2025 erneut geändert, um dessen umfassende Weitergeltung sicherzustellen. Die unterschiedliche Ausgestaltung bundesrechtlicher und landesrechtlicher Öffnungsklauseln führte deshalb im Streitfall nicht dazu, dass die baden-württembergische Regelung unangewendet bleiben musste. Ein ständiger automatischer Wechsel des gesamten Bewertungsmodells wurde verneint.

Auch materiell sah der Senat keinen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz. Als Belastungsgründe durfte der Gesetzgeber sowohl die durch Grundbesitz vermittelte Nutzungsmöglichkeit kommunaler Infrastruktur als auch das im Bodenwert abgebildete Ertragspotenzial heranziehen. Eine Steuer ist keine unmittelbare Gegenleistung für tatsächlich genutzte kommunale Angebote. Deshalb musste nicht für jedes Grundstück eine individuelle Übereinstimmung zwischen Steuerlast und konkretem Infrastrukturverbrauch nachgewiesen werden. Ebenso durfte das Modell an mögliche Erträge anknüpfen, selbst wenn Eigentümer das bauliche Potenzial ihres Grundstücks tatsächlich nicht ausschöpften.

Die pauschale Bewertung hielt der Senat wegen der Anforderungen regelmäßiger flächendeckender Neubewertungen für gerechtfertigt. Bodenrichtwerte beruhen auf Marktdaten und sollen Werte im Verhältnis zueinander abbilden. Zonenbildung und Öffnungsklausel begrenzen dabei die unvermeidlichen Abweichungen. Wohnnutzung wird zudem durch eine Ermäßigung der Steuermesszahl berücksichtigt, auch wenn sie den Bodenwert selbst nicht verändert. Der Gesetzgeber musste das Landesmodell nicht nach dem anders aufgebauten Bundesmodell ausrichten. Auch aus dem Umweltschutzgebot folgte keine Pflicht, dessen Ziele gerade durch besondere grundsteuerliche Lenkungsregeln umzusetzen.

Die erst später feststehende genaue Steuerhöhe verletzte nach Ansicht des Gerichts ebenfalls nicht die Vorhersehbarkeit der Abgabenlast. Gegen die Wertfeststellung können Eigentümer bereits anhand der bekannten Bewertungsdaten vorgehen. Schließlich scheiterten die Gehörs- und Verfahrensrügen: Das Finanzgericht hatte die wesentlichen Einwände behandelt und musste seine spätere Beweiswürdigung nicht vorab ankündigen. Dass es Zeugenaussagen anders bewertete als die Kläger, begründete keinen Verfahrensfehler. Der Wertbescheid blieb unverändert bestehen; die Kläger tragen die Kosten des Revisionsverfahrens.