Grundsteuer und tiefes Gartengrundstück: Kein pauschaler Hinterlandabschlag, neues Gutachten in Revision unbeachtlich

Redaktioneller Kernsatz

Der Bundesfinanzhof hat die Grundsteuerbewertung eines besonders tiefen Wohngrundstücks in Karlsruhe nach dem baden-württembergischen Bodenwertmodell bestätigt. Für die Regelbewertung war der Bodenrichtwert auf die gesamte Grundstücksfläche anzuwenden. Ein Merkblatt des Gutachterausschusses zu niedrigeren Werten für hintere Gartenflächen rechtfertigte keinen unmittelbaren Abschlag. Ein erheblich niedrigerer individueller Bodenwert hätte unter den Voraussetzungen der gesetzlichen Öffnungsklausel berücksichtigt werden können. Das hierzu erstmals im Revisionsverfahren vorgelegte Gutachten kam jedoch zu spät. Zudem hielt der Senat die maßgeblichen landesrechtlichen Bewertungsvorschriften für verfassungsgemäß.

Redaktionelle Zusammenfassung · 882 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Der Bundesfinanzhof hat die Grundsteuerbewertung eines besonders tiefen Wohngrundstücks in Karlsruhe nach dem baden-württembergischen Bodenwertmodell bestätigt. Für die Regelbewertung war der Bodenrichtwert auf die gesamte Grundstücksfläche anzuwenden. Ein Merkblatt des Gutachterausschusses zu niedrigeren Werten für hintere Gartenflächen rechtfertigte keinen unmittelbaren Abschlag. Ein erheblich niedrigerer individueller Bodenwert hätte unter den Voraussetzungen der gesetzlichen Öffnungsklausel berücksichtigt werden können. Das hierzu erstmals im Revisionsverfahren vorgelegte Gutachten kam jedoch zu spät. Zudem hielt der Senat die maßgeblichen landesrechtlichen Bewertungsvorschriften für verfassungsgemäß.

Das Grundstück war rund 17,65 Meter breit, 62,84 Meter lang und insgesamt 1.109 Quadratmeter groß. Nach Angaben der Eigentümerin stand darauf seit 1968 ein Zweifamilienhaus. Für die Bodenrichtwertzone hatte der Gutachterausschuss zum 1. Januar 2022 einen Wert von 510 Euro je Quadratmeter ermittelt. Das Richtwertgrundstück war als baureifes Wohnbauland für Ein- und Zweifamilienhäuser mit einer Tiefe von 40 Metern beschrieben. Ein ergänzendes Merkblatt sah bei bestimmten überlangen Grundstücken für nicht bebaubare Mehrflächen einen niedrigeren Ansatz vor. Darauf stützte die Eigentümerin ihre eigene Berechnung.

Im Einspruchsverfahren verständigten sich die Beteiligten auf 706 Quadratmeter Vorderland bis zur Tiefe von 40 Metern und 403 Quadratmeter dahinterliegende Fläche. Die Klägerin wollte für das Hinterland lediglich 33 Prozent des regulären Bodenrichtwerts ansetzen. Das Finanzamt legte dagegen für alle 1.109 Quadratmeter den vollen Zonenwert zugrunde und stellte nach der gesetzlichen Abrundung einen Grundsteuerwert von 565.500 Euro fest. Einspruch und Klage blieben erfolglos. Dieser festgestellte Wert bildet eine Grundlage der Steuerberechnung; er entspricht nicht dem jährlich zu zahlenden Grundsteuerbetrag.

Für den Bundesfinanzhof folgte die einheitliche Bewertung aus dem ausdrücklichen Wortlaut des § 38 Absatz 1 LGrStG BW. Danach sind Grundstücksfläche und Bodenrichtwert des Richtwertgrundstücks maßgeblich. Mit dieser Festlegung wollte der Landesgesetzgeber ein handhabbares Verfahren für die flächendeckende Bewertung schaffen. Individuelle Anpassungen wegen abweichender Grundstücksmerkmale sind auf dieser Stufe gerade nicht vorgesehen. Der Senat musste deshalb nicht entscheiden, ob allgemeine immobilienwirtschaftliche Bewertungsregeln bei einer anderen Wertermittlung einen geringeren Wert für überlange Gartenflächen verlangen würden. Für grundsteuerliche Zwecke ging die besondere landesrechtliche Regelung vor.

Auch der Hinweis auf das Merkblatt des Gutachterausschusses änderte daran nichts. Es beschrieb Anpassungen für objektspezifische Besonderheiten, während das Landesgesetz den pauschalen Zonenwert verwendet. Weitere von der Eigentümerin angeführte Besonderheiten wie die Nähe zu einem See oder Hochwassergefahren waren deshalb ebenfalls nicht unmittelbar durch Abschläge innerhalb der Regelberechnung zu berücksichtigen. Daraus folgt allerdings nicht, dass solche Umstände wirtschaftlich bedeutungslos wären. Ihre mögliche Wirkung auf den individuellen Bodenwert ist vielmehr im dafür vorgesehenen gesetzlichen Nachweisverfahren zu beurteilen. Die unterschiedlichen Bewertungswege dürfen nicht miteinander vermischt werden.

Der Bodenrichtwert selbst blieb gerichtlich überprüfbar, allerdings nur innerhalb der durch die besondere Sachkunde des Gutachterausschusses geprägten Grenzen. Konkrete Verstöße gegen gesetzliche Vorgaben, eine unzulässige Methode oder fehlerhafte Tatsachengrundlagen können Anlass für weitere Ermittlungen geben. Solche Mängel waren hier nicht festgestellt. In der kaufpreisarmen Lage durfte der Ausschuss frühere Werte mithilfe einer Indexreihe fortschreiben und zusätzliche Informationen aus Fragebögen und Bauakten auswerten. Eine fehlerfreie pauschale Bodenrichtwertermittlung ist dabei von der Frage zu unterscheiden, ob ein bestimmtes Grundstück im Einzelfall weniger wert ist.

Für einen niedrigeren individuellen Wert verlangt § 38 Absatz 4 LGrStG BW einen Antrag und ein qualifiziertes Gutachten. Der nachgewiesene tatsächliche Bodenwert muss den gesetzlichen Regelwert um mehr als 30 Prozent unterschreiten. Vor dem Finanzgericht war kein entsprechendes Gutachten vorgelegt worden. Die dort festgestellte Abweichung durch die Aufteilung in Vorderland und Hinterland betrug lediglich 24 Prozent. Damit scheiterte der geltend gemachte niedrigere Ansatz bereits an den tatbestandlichen Voraussetzungen. Die pauschale Berechnung nach dem Merkblatt konnte den gesetzlich erforderlichen Nachweis nicht ersetzen.

Erst mit der Revisionsbegründung reichte die Klägerin ein Gutachten ein, das einen Bodenwert von 361.000 Euro auswies. Rechnerisch entsprach dies einer Abweichung von rund 36 Prozent. Der Bundesfinanzhof prüfte aber nicht, ob dieser Wert sachlich zutraf. Das Gutachten enthielt neuen Tatsachenvortrag, der im Revisionsverfahren grundsätzlich nicht berücksichtigt werden kann. Das Revisionsgericht ist an die Tatsachenfeststellungen der Vorinstanz gebunden. Aus der Zurückweisung folgt deshalb keine inhaltliche Widerlegung des Gutachtens. Ausschlaggebend war, dass seine tatsächlichen Grundlagen nicht Gegenstand des angegriffenen finanzgerichtlichen Urteils gewesen waren.

Die verfassungsrechtlichen Einwände gegen das Bodenwertmodell überzeugten den Senat ebenfalls nicht. Die Länder dürfen aufgrund ihrer grundgesetzlichen Abweichungsbefugnis ein eigenes Grundsteuersystem schaffen und dabei auf die Bodenkomponente abstellen. Eine zwingende Einbeziehung der Gebäude gehört nicht zum unveränderbaren Typus der Grundsteuer. Das Landesgesetz regelt auch nicht unmittelbar, welche Bebauung zulässig ist, und greift deshalb nicht unzulässig in die bundesrechtliche Zuständigkeit für das Bodenrecht ein. Spätere Änderungen des Bundesrechts hatten das Landesmodell im Streitfall ebenfalls nicht verdrängt; zusätzlich war das Landesgesetz 2025 erneut geändert worden.

Als Belastungsgründe durfte das Land die Teilhabemöglichkeit an kommunaler Infrastruktur und das im Bodenwert ausgedrückte Ertragspotenzial verbinden. Eine individuelle Gleichwertigkeit zwischen tatsächlich genutzten öffentlichen Leistungen und Steuerbetrag war nicht erforderlich. Auch darf eine Steuer an mögliche statt tatsächlich erzielte Erträge anknüpfen. Die vereinfachte Bewertung erleichtert regelmäßige Neubewertungen und soll einen erneuten Bewertungsstau verhindern. Die Öffnungsklausel begrenzt besondere Überbewertungen. Fragen unverhältnismäßig hoher Gutachtenkosten ließ der Senat offen. Er sah weder eine Verletzung des Umweltschutzgebots noch einen Verfassungsverstoß allein wegen des bei der Wertfeststellung noch unbekannten Hebesatzes.

Schließlich scheiterten die Verfahrensrügen. Das Finanzgericht hatte sich mit dem wesentlichen Vorbringen auseinandergesetzt und musste das Ergebnis seiner Beweiswürdigung nicht vorab mitteilen. Eine Entscheidung zur Zweitwohnungsteuer zwang wegen deren anderen Belastungsgrundes ebenfalls zu keiner abweichenden Beurteilung. Der Bundesfinanzhof legte die Sache keinem Verfassungsgericht vor und wies Haupt- sowie Hilfsantrag zurück. Der Grundsteuerwert blieb bei 565.500 Euro. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.