Miteigentumsanteil am Grundstück: Kein zusätzlicher Bewertungsabschlag allein wegen eingeschränkter Verkäuflichkeit

Redaktioneller Kernsatz

Der Bundesfinanzhof hat eine Nichtzulassungsbeschwerde zur Bewertung eines Grundstücksmiteigentumsanteils zurückgewiesen. Nach den im Beschluss bestätigten Bewertungsgrundsätzen wird zunächst das gesamte Grundstück bewertet und dessen Wert anschließend entsprechend der Beteiligungsquote aufgeteilt. Ist bereits ein niedrigerer gemeiner Wert des Gesamtgrundstücks nachgewiesen, kann der Anteil nicht zusätzlich allein deshalb geringer angesetzt werden, weil er für sich genommen schwer oder nicht veräußerbar sein soll. Die Entscheidung vom Januar 2016 behandelt außerdem die Grenzen einer Gehörsrüge: Ein Gutachten muss nicht ausdrücklich erörtert werden, soweit seine betreffende Aussage nach dem rechtlichen Ausgangspunkt des Gerichts unerheblich ist.

Redaktionelle Zusammenfassung · 851 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Der Bundesfinanzhof hat eine Nichtzulassungsbeschwerde zur Bewertung eines Grundstücksmiteigentumsanteils zurückgewiesen. Nach den im Beschluss bestätigten Bewertungsgrundsätzen wird zunächst das gesamte Grundstück bewertet und dessen Wert anschließend entsprechend der Beteiligungsquote aufgeteilt. Ist bereits ein niedrigerer gemeiner Wert des Gesamtgrundstücks nachgewiesen, kann der Anteil nicht zusätzlich allein deshalb geringer angesetzt werden, weil er für sich genommen schwer oder nicht veräußerbar sein soll. Die Entscheidung vom Januar 2016 behandelt außerdem die Grenzen einer Gehörsrüge: Ein Gutachten muss nicht ausdrücklich erörtert werden, soweit seine betreffende Aussage nach dem rechtlichen Ausgangspunkt des Gerichts unerheblich ist.

Der Kläger wandte sich gegen ein Urteil des Finanzgerichts München vom 25. Februar 2015. Betroffen war ein Miteigentumsanteil von fünf Zwölfteln an einem Grundstück. Ein Sachverständiger hatte eine ausdrückliche Aussage zum fehlenden Verkehrswert des isolierten Anteils getroffen. Das Finanzgericht erwähnte diese Aussage in seinen Entscheidungsgründen weder zustimmend noch ablehnend. Darin sah der Kläger insbesondere eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör. Daneben beanstandete er die tatsächlichen Grundlagen der Bewertung und machte eine grundsätzliche Bedeutung der Frage geltend, ob die fehlende Verkehrsfähigkeit eines Anteils wertmindernd berücksichtigt werden müsse.

Der Bundesfinanzhof prüfte zunächst den behaupteten Verfahrensfehler. Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass ein Gericht den Beteiligten Gelegenheit zur Äußerung gibt und den entscheidungserheblichen Kern ihres Vorbringens zur Kenntnis nimmt und erwägt. Daraus folgt aber keine Pflicht, jedes einzelne Argument in den Urteilsgründen ausdrücklich wiederzugeben. Grundsätzlich ist von einer Berücksichtigung des Vortrags auszugehen. Eine Gehörsverletzung setzt konkrete Umstände voraus, aus denen sich deutlich ergibt, dass erhebliches Vorbringen überhaupt nicht wahrgenommen oder ersichtlich nicht erwogen wurde. Allein das Schweigen zu einem bestimmten Satz eines Gutachtens reicht dafür nicht aus.

Hier war die Aussage zur isolierten Verkäuflichkeit nach dem materiell-rechtlichen Standpunkt des Finanzgerichts nicht entscheidend. Dieses hatte sich der bestehenden Rechtsprechung zur anteiligen Grundstücksbewertung angeschlossen. Danach ist der Wert des gesamten Grundstücks zu ermitteln und rechnerisch auf den ideellen Anteil zu verteilen. Der Nachweis eines darüber hinaus verminderten Werts des isolierten Anteils war nach diesen Grundsätzen nicht zulässig. Eine ausdrückliche Auseinandersetzung mit der gegenteiligen wirtschaftlichen Einschätzung des Sachverständigen hätte daher an der vom Finanzgericht angewandten Bewertungsmethode nichts geändert. Der Bundesfinanzhof verneinte insoweit eine Verletzung rechtlichen Gehörs.

Der Kläger konnte seine Kritik auch nicht erfolgreich als Verstoß gegen den klaren Akteninhalt geltend machen. Nach § 96 Absatz 1 Satz 1 FGO muss das Gericht das gesamte Verfahrensergebnis einschließlich der Akten auswerten. Ein Verfahrensfehler kann vorliegen, wenn es einen Sachverhalt zugrunde legt, der dem schriftlichen oder protokollierten Vortrag widerspricht, oder eine klar feststehende entscheidungserhebliche Tatsache übergeht. Dafür genügt jedoch nicht jede abweichende Bewertung eines Gutachtens. Entscheidend ist, ob das Gericht die Tatsachengrundlage verfehlt oder ob die Partei lediglich dessen rechtliche und wertende Schlussfolgerungen beanstandet.

Nach dem Beschluss hatte das Finanzgericht seine Bewertung ausführlich erläutert. Es hielt den vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert auf Grundlage des Verkehrswertgutachtens und der maßgeblichen Rechtsprechung für rechtmäßig. Die Besonderheiten des Bruchteilseigentums ließ es unter Hinweis auf § 9 Absatz 2 Satz 3 BewG außer Ansatz. Damit wurde deutlich, dass es die vom Kläger hervorgehobenen Umstände nicht schlicht übersehen hatte. Es bewertete deren rechtliche Bedeutung anders. Die Rüge richtete sich deshalb im Ergebnis gegen die Sachverhalts- und Beweiswürdigung beziehungsweise gegen die materielle Rechtsanwendung, nicht gegen einen eigenständigen Verfahrensmangel.

Auch die begehrte Revisionszulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung blieb erfolglos. Die Frage, ob fehlende Verkehrsfähigkeit einen zusätzlichen Abschlag vom rechnerischen Anteil am Grundstückswert rechtfertigt, war nach Auffassung des Senats bereits geklärt. Er verwies auf seine frühere Rechtsprechung zur Anwendung des § 9 Absatz 2 BewG. Danach ist für die Bewertung erheblich, dass Bruchteilseigentum den erzielbaren Kaufpreis bei einer Veräußerung des gesamten Objekts nicht mindert. Die gesetzlich maßgebliche Aufteilung knüpft deshalb an den Gesamtwert an und übernimmt nicht ohne Weiteres einen gesonderten Marktwert für den isolierten Anteil.

Eine bereits entschiedene Rechtsfrage kann zwar erneut revisionsgerichtlich bedeutsam werden, wenn neue rechtliche Gesichtspunkte weiteren Klärungsbedarf begründen. Solche Gesichtspunkte hatte der Kläger hier jedoch nicht aufgezeigt. Dass eine andere frühere Entscheidung die Klärungsbedürftigkeit im Zusammenhang mit ihrem eigenen Sachverhalt offengelassen hatte, genügte nicht. Maßgeblich blieb die vorhandene, die hier aufgeworfene Bewertungsfrage beantwortende Rechtsprechung. Ergänzend wies der Bundesfinanzhof darauf hin, dass gerade der Erwerb des Anteils durch den Kläger gegen die pauschale Annahme seiner fehlenden Verkehrsfähigkeit sprach. Dieser Hinweis ergänzte die tragende rechtliche Begründung.

Der Beschluss trennt damit drei Ebenen. Die wirtschaftliche Einschätzung eines Sachverständigen beantwortet zunächst eine tatsächliche Bewertungsfrage. Welche wirtschaftlichen Besonderheiten nach dem Bewertungsgesetz berücksichtigt werden dürfen, bestimmt sich dagegen rechtlich. Ob ein Gericht entscheidungserheblichen Vortrag übergangen hat, ist schließlich eine verfahrensrechtliche Frage. Ein für den Kläger ungünstiges Ergebnis auf der zweiten Ebene begründet nicht automatisch einen Fehler auf der dritten. Gerade bei Gutachten muss deshalb erkennbar sein, welche Aussage für die gesetzlich vorgegebene Bewertungsmethode überhaupt Bedeutung besitzt.

Die Revision wurde nicht zugelassen; die Kosten der Beschwerde hatte der Kläger zu tragen. Der veröffentlichte Beschluss enthält keine allgemeine zivilrechtliche Preisvorgabe für den tatsächlichen Verkauf einzelner Miteigentumsanteile. Er bestätigt die steuerliche Bewertungsmethode im entschiedenen Zusammenhang und die daran anknüpfende Ablehnung eines zusätzlichen Abschlags. Ebenso lässt sich aus ihm nicht folgern, dass Gutachten generell unbeachtlich wären. Entscheidend war hier, dass die konkret vermisste Würdigung nach der zugrunde gelegten Rechtsauffassung nichts am zulässigen Rechenweg ändern konnte und kein neuer Klärungsbedarf dargelegt worden war.