Mängel und Mietminderung
Gemäß § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt in vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und zu erhalten. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, stehen dem Mieter nach dem Gesetz verschiedene Rechte zu. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, den Vermieter auf die Beseitigung der Mängel und somit zur Instandsetzung der Mietsache zu verklagen. Er kann aber (zusätzlich) auch die Miete in angemessener Höhe mindern (Mietminderung, § 536 BGB) und/oder von seinem Zurückbehaltungsrecht gegen die Mietforderung Gebrauch machen.
Da bei verschuldeter unberechtigter Mietminderung unter Umständen sogar die Kündigung durch den Vermieter droht, ist jedoch von eigenmächtigen Mietkürzungen dringend abzuraten. Zeigen Sie dem Vermieter die Mängel an und wenden Sie sich – wenn dieser nicht reagiert – an einen in Mietsachen erfahrenen Rechtsanwalt.
Die Mietminderung, die bei Auftreten von Mängel der Mietsache gesetzlich ensteht und entgegen weit verbreiteter Meinung nicht erst durch das Geltendmachen des Mieters, hat folgende Voraussetzungen:
- Vorliegen erheblicher Mängel, die
- nicht durch den Mieter schuldhaft verursacht wurden und
- der Mieter bei Vertragsunterzeichnung nicht kannte oder hätte kennen müssen (ohne sich ein Minderungsrecht vorzubehalten)
Im Gegensatz zu früher ist eine zunächst vorbehaltlose Zahlung der Miete heute in der Regel unschädlich und ein vertraglicher Ausschluss der Mietminderung unwirksam.
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache. Bemessen wird die Minderung nach der Bruttowarmmiete. Hinsichtlich der Höhe der Minderung im Einzelfall gibt es eine Fülle von Gerichtsurteilen, die Anhaltspunkte zur prozentualen Minderung bieten. Da jedoch die Entscheidungen im Ergebnis von Bundesland zu Bundesland und auch von Stadt zu Stadt erheblich voneinander abweichen, wird hier bewusst auf die Nennung von Richtwerten verzichtet. Von eigener Bestimmung anhand von im Internet kursierender Listen ist dringend abzuraten. Konsultieren Sie auch zu dieser Frage Ihren Rechtsanwalt.