Mietendeckel ve Almanya’da başlangıç kira sınırı

Berlin’in eski Mietendeckel düzenlemesi

Federal Anayasa Mahkemesi, Berlin’in Mietendeckel yasasını (MietenWoG Bln) 25 Mart 2021’de geçersiz ilan etti; karar 15 Nisan 2021’de yayımlandı. Başlangıç kira sınırı ise federal hukukun ayrı bir düzenlemesidir. BVerfG, 25.03.2021 – 2 BvF 1/20 u. a..

Kira sınırı ne zaman uygulanır?

Geçerli bir eyalet yönetmeliğinin kapsadığı bölgede konut kiralandığında, BGB § 556d başlangıç kirasını kural olarak yerel karşılaştırma kirasının en fazla %10 üzerinde sınırlar. Adres, yönetmelik ve ilgili tarih kontrol edilmelidir. Bu, her sözleşmeye uygulanan ülke çapında bir sınır değildir. § 556d BGB.

Önceki kira ve istisnalar

Daha yüksek önceki kira veya şartları sağlayan yakın tarihli modernizasyon, BGB § 556e uyarınca sınırı etkileyebilir. Daha önce alınan her tutar bu kurala girmez. BGB § 556f, 1 Ekim 2014’ten sonra ilk kez kullanılan ve kiralanan konutları ve kapsamlı modernizasyondan sonraki ilk kiralamayı kapsam dışında bırakır. § 556e BGB; § 556f BGB.

Bilgilendirme ve itiraz

Önceki kiraya veya istisnaya dayanan kiraya veren, gerekli bilgileri kiracının sözleşmeye ilişkin irade beyanından önce vermelidir. Bilgiler hiç verilmemişse, bu gerekçelere ancak bilgilerin usulüne uygun tamamlanmasından iki yıl sonra dayanılabilir. Yalnızca şekil hatası varsa, gerekli şekle uyulmasıyla hata giderilir. Kiracı, genel erişime açık olmayan ilgili olgular hakkında bilgi isteyebilir. § 556g BGB.

Fazla ödemelerin geri alınması

Geri ödeme için metin biçiminde bir ihlal bildirimi (Rüge) gerekir; daha önce verilen bilgiler de ele alınmalıdır. 1 Nisan 2020’den itibaren başlayan kiracılıklarda, 30 aydan fazla süre sonra veya kiracılık sona erdikten sonra alınan bildirim, geri ödemeyi bildirimin alınmasından sonra muaccel olan kiralarla sınırlar. Eski sözleşmelere geçiş hükümleri uygulanır. § 556g BGB; Art. 229 § 49 EGBGB; Art. 229 § 51 EGBGB.

İnceleme için belgeler

Sözleşmeyi, ödeme kayıtlarını, karşılaştırma kirası bilgilerini, kiraya verenin açıklamalarını ve tarihli yazışmaları saklayın. Devam eden sözleşmede kira artışları ayrı kurallara tabidir: BGB § 558’deki artış sınırı Mietpreisbremse’den farklıdır. Konut kusurları nedeniyle kira indirimi ayrı bir konudur. § 558 BGB.

İlgili kira konuları

Almanya’nın resmî mevzuatı

BVerfG 2 BvF 1/20 u. a. · § 556d BGB · § 556e BGB · § 556f BGB · § 556g BGB · § 558 BGB · Art. 229 § 35 EGBGB · Art. 229 § 49 EGBGB · Art. 229 § 51 EGBGB (Almanca)

8 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilmiştir.