Mieterhöhung
Mieterhöhung nach § 558 BGB – Rechte und Pflichten
Mietverhältnisse sind in der Regel Dauerschuldverhältnisse. Deshalb sieht das Gesetz eine Anpassung der Miete unter bestimmten Voraussetzungen vor.
Nach § 558 BGB hat der Vermieter das Recht, eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen – vorausgesetzt, das Mietverhältnis unterliegt keiner Mietpreisbindung.
Voraussetzungen für eine Mieterhöhung
Die wichtigste Voraussetzung ist ein formell und materiell rechtmäßiges Mieterhöhungsverlangen. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass mehr als die Hälfte aller Mieterhöhungen schon an den formellen Anforderungen scheitern und damit unwirksam sind.
Für Vermieter
Ein juristisch nicht überprüftes Mieterhöhungsverlangen hat daher meist nur geringe Aussicht auf Erfolg. Unsere Erfahrung zeigt: Selbst große Vermietungsgesellschaften mussten bereits Klagen zurückziehen, weil ihre Schreiben nicht den rechtlichen Anforderungen genügten.
Für Mieter
Auch Mieter sollten ihre Rechte kennen. Erteilen Sie niemals eine Zustimmung, ohne zuvor anwaltlichen Rat einzuholen. Die Zustimmungsfrist dauert bis zum Ende des Monats, in dem das Mieterhöhungsverlangen zugeht, und zusätzlich zwei weitere Monate. Da zudem auch zivilrechtliche Fehler in der Erklärung enthalten sein können, ist es ratsam, sofort einen Rechtsanwalt aufzusuchen.
Unsere Prüfung für Sie
Wir prüfen für Sie unter anderem:
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ob das Mieterhöhungsverlangen den formellen Erfordernissen entspricht,
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ob die Sperrfrist seit der letzten Erhöhung eingehalten wurde,
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ob die Kappungsgrenze beachtet ist,
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ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt,
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ob für Modernisierungen eigene oder öffentliche Mittel eingesetzt wurden.
Bitte bringen Sie hierzu alle relevanten Unterlagen mit, insbesondere:
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den Mietvertrag,
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die Mieterhöhungserklärungen der letzten drei Jahre,
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das aktuelle Mieterhöhungsverlangen,
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Unterlagen zu Modernisierungen (selbst finanziert oder öffentlich gefördert).
Sonderkündigungsrecht des Mieters
Ist die Mieterhöhung formell und materiell rechtmäßig, gilt für Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang können sie entscheiden, ob sie der Erhöhung zustimmen oder das Mietverhältnis kündigen.
Formelle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen
Äußere Form
Das Mieterhöhungsverlangen muss:
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vom Vermieter abgegeben werden,
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in Textform erfolgen und den Namen des Vermieters tragen,
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an alle im Mietvertrag genannten Personen gerichtet sein und ihnen auch zugehen.
Inhalt
Die Mieterhöhung muss klar in Zahlen dargelegt und nachvollziehbar begründet werden. Dazu gehört auch der Nachweis, dass die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.
Weitere gesetzliche Voraussetzungen
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Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist erst zulässig, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist (Sperrfrist).
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Die erste Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach Mietbeginn erfolgen.
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Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 % steigen (Kappungsgrenze).
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Zur Begründung der Erhöhung kann sich der Vermieter auf den Mietspiegel, ein Gutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen stützen.
Fazit
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist streng geregelt. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten ihre Rechte und Pflichten genau kennen.
Durch eine rechtliche Prüfung lassen sich unwirksame Mieterhöhungen abwehren oder rechtssicher durchsetzen. Unsere Kanzlei unterstützt Sie dabei, Ihre Interessen effektiv zu wahren.
Profitieren Sie als Mieter oder Vermieter von der mietrechtlichen Erfahrung der Kanzlei STEINWACHS in Hamburg und Berlin.