Następujące rozważania dotyczą przedewszystkim wypowiedzenia umowy o najem lokalu.

Informacje dotyczące wypowiedzenia umowy o pracę znajdziecie  Państwo tutaj.

Rozwiązanie umowy, oznacza jednostronne wypowiedzenie umowy o najem, tzn. wypowiedzenie może nastąpić przez wynajmującego lub przez najemcę lokalu. Nastąpi wypowiedzenie umowy o najem lokalu przez wynajmującego, z reguły musi się najemca lokalu martwić o swoją egzystencję.

Dlatego też ważne jest, w momencie otrzymania pisemnej wypowiedzi, przed upłwem terminu odwołania, niezwłoczna konsultacja z adwokatem w celu uzyskania porady w zakresie praw i obowiązków związanych z wypowiedzią umowy. W tej sytuacji, w wiąkszości przypadków może pomóc tylko porada u adwokata specjalizującego sią w prawie najmu.

Niżej wymienione informacje, mają Państwu  pomóc uzyskać przegląd prawnej sytuacji w przypadku rozwiązania umowy o najem poprzez wypowiedzenie. Informacje te nie mogą jednak zastąpić fachowej porady od doświadczonego adwokata , który na co dzień zajmuje się tą problematyką !

• Rodzaje rozwiązywania umów o najem

Pod względem prawnym rozróżnia się trzy rodzaje wypowiedzenia umowy najmu: zwyczajne, nadzwyczajne z zachowaniem okresu wypowiedzenia oraz nadzwyczajne bez zachowania okresu wypowiedzenia.

ð  Zwyczajne rozwiązania umów o najem, obejmują tylko umowy o najem na czas nieokreślony. Okres wypowiedzenia jest zależny od rodzaju (lokal mieszkalny lub gospodarczy) umowy o najem oraz przy najmie lokalu mieszkalnego, dodatkowo od okresu zawarcia tej umowy. Zgodnie z § 573 ust. 3 BGB wynajmujący lokal musi rozwiązanie umowy o najem uzasadnić. Wynajmujący lokal może w zasadzie z najemcą lokalu ,rozwiązać umowę o najem lokalu tylko wtedy, gdy ma uzasdniony interes w rozwiązaniu tej umowy. Rozwiązanie umowy musi zawierać uzasadnienie, w którym przyczyny rozwiązania umowy są wyszczególnione. § 573 ust. 2 BGB podaje przykłady powodów, które uzasadniały by  wynajmującemu lokal  wypowiedzenie najmu. Głównymi powadami wypowiedzenia jest użytek własny lub na cele gospodarcze.

Najemcę lokalu obowiązują zawsze ustawowe okresy wypowiedzenia o najem, jak długo  umowa nie zawiera innych postanowień na jego korzyść. Powszechna opinia, że najemca musi w przypadku przedwczesnego zakończenia umowy o najem na czas określony, właścicielowi lokalu przedstawić trzech potencjalnych najemców, aby móc się wcześniej wycofać z tej umowy, jest nieprawdziwa.

ð  Rozwiązanie umowy o najem bez zachowania okresu wypowiedzenia na podstawie §§ 543,569 BGB. Ważnym przypadkiem jest nie płacenie czynszu przez najemcę. Jeżeli najemca, w dwóch kolejnych terminach zalega z należnościami za czynsz, które przekraczają miesięczną stawkę za czynsz lub ogólna suma zadłużenia osiągnie stawkę równą opłat za dwa czynsze, to właściciel ma prawo do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia.

• 2. Wymogi formalne

Oprócz zachowania szczególnych warunków w rozwiązaniu umowy o najem w zależności od jej rodzaju, każda umowa rozwiązania o najem musi być wyrażona w formie pisemnej. Być własnoręcznie podpisana przez osobę upoważnioną ( lub przez jej przedstawiciela z odpowiednią adnotacją ) oraz dostarczona stronie, z którą rozwiązuje się tę umowę.

Wypowiedzenia, które nie spełniają powyższych warunków, nie nabywają mocy prawnej!

• 3. Państwa możliwości

W zasadzie każdy najemca, może się bronić przed rozwiązaniem umowy o najem. Obrona ta, może nastąpić na drodze polubownej, w formie negocjacji z właścicielem lokalu, lub na drodze sądowej w formie złożenia skargi stwierdzającej nieprawidłowość wypowiedzenia, tzw. ”Feststellungsklage”. W rachubę wchodzi również – z adwokatem uzgodnione – odczekanie na wniesienie skargi o eksmisję przez właściciela. Przy wypowiedzeniu z powodu zalegania płatności czynszu jest możliwość zapłacenia zaległości w określonym terminie, aby wypowiedzenie straciło moc.

Dla perspektyw procesu, powinno każde wypowiedzenie zostać sprawdzone poprzez doświadczonego adwokata ze strony materialnej oraz formalnej .

• 4. Razem z kancelarią STEINWACHS

Ze względu na kompleksowość tego obszaru prawnego, potrzebujecie Państwo profesjonalnej pomocy. STEINWACHS oferuje poradę oraz reprezentowanie Państwa przez adwokata, nie tylko doświadczonego na obszarze prawa najmu, lecz przedewszystkim wysokowykwalifikanowego i przez wiele wygranych procesów w sprawach dotyczących wypowiedzenia najmu oraz skarg o eksmisję sprawdzonego adwokata.

Do wstępnej porady po otrzymaniu wypowiedzenia potrzebujemy:

• aktualną umowę o najem lokalu
• pisemne wypowiedzenie umowy o najem
• dowody płatności czynszu
• opis i dokumentacja usterek lokalu
• kopie otrzymanych nagan (jeśli dotyczy)

Odpowiedzialny za treść strony adwokat prawo najmu Hamburg Berlin wypowiedzenie: Adwokat Stephan Steinwachs (Rechtsanwalt Hamburg Berlin)