Zgodnie z prawem w czynsz wliczone są koszty eksploatacyjne. Można jednak ustalić w umowie najmu, że najemca płaci część kosztów eksploatacyjnych osobno. Jedynie rzeczy wymienione w umowie najmu muszą być ponoszone przez najemcę.
Zwykle wystarczające jest odniesienie w umowie najmu do obowiązującego od 1 stycznia 2004 r. rozporządzenia w sprawie kosztów eksploatacji, które zawiera katalog pozycji kosztowych, które można przypisać do działu 2 BetrKV.
Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów operacyjnych, koszty operacyjne podlegające przypisaniu to:
- 1. bieżące opłaty publiczne na nieruchomości,
Dotyczy to w szczególności podatku od nieruchomości; - 2. koszty zaopatrzenia w wodę,
Należą do nich koszty zużycia wody, opłaty podstawowe, koszty wynajmu lub innego rodzaju użytkowania wodomierzy, a także koszty ich użytkowania, w tym koszty wzorcowania oraz koszty kalkulacji i dystrybucji, koszty utrzymanie regulatorów przepływu wody, koszty eksploatacji przydomowej sieci wodociągowej i stacji uzdatniania wody wraz z materiałami do uzdatniania; - 3. koszty drenażu,
Obejmuje to opłaty za odwadnianie domów i posesji, koszty eksploatacji odpowiedniego obiektu niepublicznego oraz koszty eksploatacji pompy odwadniającej; - 4. koszty
a) działanie instalacji centralnego ogrzewania, w tym układu wydechowego,
Należą do nich koszty zużytego paliwa i jego dostawy, koszty eksploatacyjnej energii elektrycznej, koszty eksploatacji, monitorowania i konserwacji systemu, regularna kontrola jego gotowości do pracy i bezpieczeństwa pracy, w tym zatrudnienie specjalisty, czyszczenie systemu i sali operacyjnej Koszty pomiarów zgodnie z federalną ustawą o kontroli imisji, koszty wynajmu lub innego rodzaju użytkowania sprzętu do rejestracji zużycia oraz koszty użytkowania sprzętu do rejestracji zużycia, w tym koszty kalibracji i koszty kalkulacji i dystrybucji lub
b) funkcjonowanie centralnego układu zasilania paliwem,
Obejmuje to koszty zużytego paliwa i jego dostawy, koszty eksploatacyjnej energii elektrycznej oraz koszty monitorowania, a także koszty czyszczenia instalacji i sali operacyjnej lub
c) samodzielnego komercyjnego dostarczania ciepła, w tym z systemów w rozumieniu lit. a,
Obejmuje to opłatę za dostawę ciepła oraz koszty eksploatacji związanych z nią instalacji budynku zgodnie z lit. a lub
d) czyszczenie i konserwacja instalacji ogrzewania podłogowego oraz indywidualnych kominków gazowych,
Obejmuje to koszty usuwania osadów wodnych i
pozostałości po spalaniu w instalacji, koszty okresowego sprawdzania gotowości do pracy i bezpieczeństwa pracy oraz związanej z tym regulacji przez specjalistę, a także koszty pomiarów zgodnie z federalną ustawą o kontroli imisji; - 5. koszty
a) funkcjonowanie centralnego systemu zaopatrzenia w ciepłą wodę,
Obejmuje to koszty zaopatrzenia w wodę zgodnie z numerem 2, o ile nie są już tam uwzględnione, oraz koszty podgrzewania wody zgodnie z numerem 4 litera a lub
Obejmuje to koszty zaopatrzenia w wodę zgodnie z numerem 2, o ile nie są już tam uwzględnione, oraz koszty podgrzewania wody zgodnie z numerem 4 litera a lub
Obejmuje to opłatę za dostawę ciepłej wody oraz koszty eksploatacji związanych z nią instalacji budynku zgodnie z numerem 4 lit. a
Lub
c) czyszczenie i konserwacja urządzeń ciepłej wody,
Obejmuje to koszty usuwania osadów wodnych i pozostałości po spalaniu wewnątrz urządzeń, a także koszty okresowych kontroli gotowości do pracy i bezpieczeństwa pracy oraz związanej z tym regulacji przez specjalistę; - 6. koszty towarzyszących systemów ogrzewania i ciepłej wody
a) dla instalacji centralnego ogrzewania zgodnie z numerem 4 litera a i zgodnie z numerem 2, o ile nie są tam już uwzględnione,
Lub
b) na samodzielne komercyjne dostarczanie ciepła zgodnie z numerem 4 lit. c i zgodnie z numerem 2, o ile nie są tam już uwzględnione, lub
c) dla podłączonych systemów ogrzewania podłogowego i zaopatrzenia w ciepłą wodę zgodnie z numerem 4 litera d i zgodnie z numerem 2, o ile nie są one już tam uwzględnione; - 7. koszty eksploatacji windy osobowej lub towarowej,
Należą do nich koszty eksploatacji energii elektrycznej, koszty nadzoru, eksploatacji, monitorowania i konserwacji systemu, regularnej kontroli jego gotowości do pracy i bezpieczeństwa pracy, w tym zatrudnienie specjalisty, oraz koszty czyszczenia instalacji; - 8. koszty sprzątania ulic i wywozu śmieci,
Koszty sprzątania ulic obejmują opłaty należne za publiczne sprzątanie ulic oraz koszty odpowiednich działań niepublicznych; Do kosztów unieszkodliwiania odpadów zaliczają się w szczególności opłaty za odbiór odpadów, koszty odpowiednich działań niepublicznych, koszty eksploatacji sprężarek do odpadów, zsypów do odpadów, instalacji odprowadzania odpadów oraz eksploatacji systemów rejestracji ilości odpadów, w tym koszty kalkulacji i dystrybucji; - 9. koszty sprzątania budynków i zwalczania szkodników,
Koszty sprzątania budynku obejmują koszty sprzątania części budynku wspólnych dla mieszkańców, takich jak wejścia, korytarze, schody, piwnice, pomieszczenia na poddaszu, pralnie, windy; - 10. koszty utrzymania ogrodu,
Obejmuje to koszty utrzymania terenów krajobrazowych, w tym odnowienie nasadzeń i drzew, utrzymanie placów zabaw, w tym odnowienie piasku oraz utrzymanie placów, wejść i podjazdów wykorzystywanych przez transport niepubliczny; - 11. koszty oświetlenia,
Obejmuje to koszty energii elektrycznej na oświetlenie zewnętrzne oraz oświetlenie części budynku wspólnych dla mieszkańców, takich jak wejścia, korytarze, schody, piwnice, pomieszczenia na poddaszu, pralnie; - 12. koszty czyszczenia komina,
Obejmuje to opłaty za sprzątanie zgodnie z obowiązującą tabelą opłat, chyba że zostały już uwzględnione jako koszty zgodnie z numerem 4 litera a; - 13. koszty ubezpieczenia mienia i odpowiedzialności cywilnej,
Obejmuje to w szczególności koszty ubezpieczenia budynku od ognia, burzy, wody i innych zagrożeń naturalnych, ubezpieczenia szyb, ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej budynku, zbiornika oleju i windy; - 14. koszty opiekuna,
Obejmuje to wynagrodzenie, składki na ubezpieczenia społeczne oraz wszelkie świadczenia pieniężne, które właściciel lub osoba uprawniona do budynku przyznaje dozorcy za jego pracę, o ile nie dotyczy to konserwacji, napraw, odnawiania, napraw kosmetycznych lub zarządzania nieruchomością; Jeżeli pracę wykonuje dozorca, nie można uwzględnić kosztów pracy zgodnie z numerami od 2 do 10 i 16; - 15. koszty
- a) funkcjonowania ogólnodostępnego systemu antenowego,
Należą do nich koszty eksploatacji energii elektrycznej oraz koszty okresowego sprawdzania jej gotowości do pracy, w tym wynajmu przez specjalistę lub opłata za użytkowanie systemu antenowego niebędącego częścią budynku, a także opłaty wynikające z ustawy o prawie autorskim do retransmisji kablowej, lub - b) funkcjonowanie obiektów prywatnych podłączonych do szerokopasmowej sieci kablowej
system dystrybucji,
Obejmuje to koszty zgodnie z literą a, a także bieżące miesięczne opłaty podstawowe za szerokopasmowe połączenia kablowe;
- a) funkcjonowania ogólnodostępnego systemu antenowego,
- 16. koszty funkcjonowania pralni,
16. koszty eksploatacji obiektów pralniczych, w tym koszty eksploatacji energii elektrycznej, koszty monitorowania, utrzymania i czyszczenia obiektów, regularnej kontroli ich gotowości do pracy i bezpieczeństwa funkcjonowania oraz koszty zaopatrzenia w wodę w zgodnie z numerem 2, o ile ich nie ma, zostały już uwzględnione; - 17. pozostałe koszty operacyjne,
Obejmuje to koszty eksploatacyjne w rozumieniu ust. 1, które nie są ujęte w punktach od 1 do 16. Dopuszczalne jest uzgodnienie w umowie najmu odpowiedniej zaliczki na poczet kosztów eksploatacyjnych. Właściciel musi co roku rozliczyć się z kosztów eksploatacji. Dopuszczalne jest także uzgodnienie ryczałtu za koszty eksploatacyjne, które nie są rozliczane osobno.
Przy rozliczeniu kosztów ogrzewania należy przestrzegać specjalnych przepisów. Obowiązuje rozporządzenie w sprawie kosztów ogrzewania (HeizkVO).