Zgodnie z ustawą, koszty eksploatacji wliczone są wczynsz. W umowie najmu może zostać uzgodnione, że najemca lokalu część tych kosztów płaci oddzielnie. Najemca musi ponosić tylko koszty wymienione w umowie najmu.

W umowie o najem, przy ustalaniu kosztów eksploatacji powołuje się na obowiązujące od dnia 1 stycznia 2004 roku rozporządzenie o kosztach eksploatacji, które w § 2 BetrKV zawiera skatalogowane i naliczone pozycje kosztów. Pozycje zawarte w tym katalogu są na ogół wystarczające.

Według rozporządzenia o kosztach eksploatacji,naliczonymi kosztami mogą być:

1. Bieżące obciążenia publiczne nieruchomości/ działki gruntu,

do tego liczy się podatek gruntowy;

2. Koszty zaopatrzenia w wodę,

do tego należą koszty zużycia za wodę, opłata stała, koszt wynajmu lub inne formy użytkowania wodomierzy oraz koszty ich wykorzystania, włącznie z kosztem kalibrowania wodomierza, jak również koszty kontroli i obliczania, koszty utrzymania i eksploatacji prywatnego systemu zaopatrzenia w wodę oraz systemu do uzdatniania wody, w tym koszty materiałów.

3. Koszty odwadniania,

do tego należą koszty odwadniania posesji oraz gruntu, koszty eksploatacji niepublicznych urządzeń oraz koszty eksploatacji pompy odwadniającej;

4. Koszty

a)      eksploatacji zentralnego systemu grzewczego łącznie z układem wydechowym,

do tego należą koszty zużycia paliwa opałowego oraz jego dostarczenia, koszt prądu, koszty eksploatacji, monitorowania i konserwacji instalacji, regularnego przeglądu ich gotowości do pracy i bezpieczeństwa eksploatacji łącznie z fachowym ich ustawieniem, koszty czyszczenia urządzenia oraz pomieszczenia, w którym ono sią znajduje, koszty pomiarów stężenia zanieczyszczeń (imisje) według BimSchG, koszty wynajmu lub wypożyczenia urządzeń do dozowania, urządzeń do rejestracji zużycia, w tym koszty kalibrowania oraz koszty obliczania i rozdziału lub,

b)      funkcjonowania centalnego systemu zaopatrzenia w paliwo grzewcze,

do tego należą koszty zużcia paliwa opałowego oraz jego dostarczenia, koszt prądu i monitorowania, koszty czyszczenia urządzenia oraz pomieszczenia, w którym ono sią znajduje lub,

c)      niazależne od komercyjnego zaopatrzenia w ciepło, również z urządzeń domowych w rozumieniu litera a),

do tego należą opłaty za dostawy energii cieplnej i koszty eksploatacji urządzeń przesyłających tę energię wymienione pod literą a) lub,

d)     czyszczenie i konserwacja instalacji ogrzewania podłowego oraz piecy gazowych,

do tego należą koszty usunięcia osadów wody i pozostałości po spalaniu (osadów)w instalacji,

koszty regularnych przeglądów ich gotowości do pracy i bezpieczeństwa eksploatacji łącznie z fachowym ich ustawieniem, jak również koszty pomiarów stężenia zanieczyszczeń według BimSchG;

5. Koszty

a)      eksploatowania centalnego systemu zaopatrzenia w ciepłą wodę,

do tego należą koszty za dostawę wody zgodnie z punktem 2, jeżeli nie są one już wtym punkcie brane pod uwagę oraz koszty za ogrzewanie wody zgodnie z punktem 4, litera a) lub,

b)      niezależne od komercyjnego zaopatrzenie w ciepłą wodę, również z urządzeń domowych w rozumieniu litery a),

do tego należą opłaty za dostawy ciepłej wody i koszty eksploatacji urządzeń przesyłających tę energię wymienione pod literą a) lub,

c)      czyszczenie i konserwacja urządzeń do podgrzewania wody,

do tego należą koszty usunięcia osadów wody i pozostałości po spalaniu (osadów)we wnętrzu instalacji, koszty regularnych przeglądów ich gotowości do pracy i bezpieczeństwa eksploatacji łącznie z fachowym ich ustawieniem,

6. Koszty związane z systemem grzewczym oraz systemem zaopatrzenia w ciepłą wodę

a)      w systemach zentralnego ogrzewania zgodnie z punktem 4, litera a) i zgodnie z punktem 2, jeżeli nie są one już w tych punktach brane pod uwagę,

lub

b)      w przypadku niezależnego od komercyjnego zaopatrzenia w ciepło, zgodnie z punktem 4, litera c) i zgodnie z punktem 2, jeżeli nie są one już w tych punktach brane pod uwagę, lub

c) w przypadku podłączonego ogrzewania podłogowege oraz centralnego systemu

zaopatrzenia w ciepłą wodę, zgodnie z punktem 4, litera d) i zgodnie z punktem 2,

jeżeli nie są one już w tych punktach brane pod uwagę,

7. Koszty eksploatacji windy osobowej lub towarowej,

do tego nalężą koszty prądu związane z eksploatacją windy, koszty nadzoru i obsługi, monitorowania i konserwacji instalacji, regularnego przeglądu ich gotowości do pracy, koszty związane z bezpieczeństwem pracy łącznie z fachowym ich ustawieniem, jak również koszty sprzątania obiektu;

8. Koszty oczyszczania dróg oraz za wywóz śmieci,

do kosztów oczyszczania dróg należą, koszty związane z publicznym oczyszczaniem dróg oraz koszty związane z niepublicznymi czynnościami, do nich należą koszty za wywóz śmieci, koszty za eksploatację sprężarek do śmieci, zsypów na śmieci, odkurzaczy, jak również za eksploatację składowisk na śmieci łącznie z kalkulacją i podziałem kosztów;

9. Koszty sprzątania objektów oraz zwalczania szkodników,

do kosztów oczyszczania objektów, należą koszty za czyszczenie części objektu, wspólnie użytkowanego przez ich najemców/lokatorów, jak wejścia, korytarze, klatki schodowe, piwnice, strychy, pralnie, pomieszczenie windy;

10. Koszty pielęgnacji zieleni,

do tego należą koszty pielęgnacji ogrodów i trawników, łącznie z pielęgnacją kwiatów i drzew, koszty pielęgnacji placów zabaw, łącznie z ich konserwacją oraz utrzymania wejść i dróg dojazdowych, które nie należą do ruchu publicznego;

11. Koszty oświetlenia,

do tego należą koszty energii elektrycznej zużytej do oświetlenia zewnętrznego oraz koszty za energię elektryczną zużytą w części objektu, wspólnie użytkowanego przez ich najemców/lokatorów, jak wejścia, korytarze, klatki schodowe, piwnice, strychy, pralnie;

12. Koszty czyszczenia komina,

do tego należą opłaty okresowe według obowiązujących taryf, jeżeli nie są one już w punkcie 4, litera a) uwzględnione;

13. Koszty ubezpieczeń majątkowych i odpowiedzialności cywilnej,

do tego należą szczególnie koszty za ubezpieczenie objektu od pożaru, huraganu, powodzi i innych zdarzeń losowych, ubezpieczenie szyb i przedmiotów szklanych, ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej budynków gospodarczych, zbiornika oleju i windy.

14. Koszty związane z zatrudnieniem dozorcy,

do tego należą koszty za wynagrodzenie, składki na ubezpieczenia społeczne i świadczenia pieniężne przyznawane przez właściciela lub dzierżawcę dla dozorcy za wykonaną przez niego pracę, jeśli ta praca nie jest związana z konserwacją, naprawami, odnawianiem i upiększaniem objektu oraz jego zarządzaniem: wszystkie prace wymienione w punktach od 2 do 10 oraz w punkcie 16 wykonane przez dozorcę nie mogą być dodatkowo zapłacone;

15. Koszty

a)      funkcjonowania wspólnego systemu antenowego,

do tego należą koszty za energią elektryczną, koszty konserwacji, regularnej kontroli i fachowego ustawienia oraz opłaty za użytkowanie, jeśli system antenowy nie należy do objektu, który z niego korzysta oraz opłaty w ramach ustawy o prawach autorskich do retransmisji drogą kablową, lub

b)      funkcjonowania systemu antenowego, który podłączony jest do szerokopasmowej sieci prywatnej telewizji kablowej,

do tego należą koszty wymienione w punkcie a), a także bieżące opłaty miesięczne subskrypcji szerokopasmowych połączeń kablowych;

16. Koszty eksploatacji urządeń znajdujących się w pralni,

do tego należą koszty zużycia energii elektrycznej, koszty nadzoru, utrzymania oraz  czyszczenia, koszty regularnych przeglądów ich gotowości do pracy i bezpieczeństwa eksploatacji, jak również koszty dostawy wody zgodnie z punktem 2, jeżeli nie są one już w tym punkcie uwzględnione;

17. Pozostałe koszty eksploatacji,

do tego należą koszty eksploatacji w myśl § 1, które nie są uwzględnione w punktach 1 do 16.

Jest to zgodne z prawem, w umowie o najem, możliwość ustalenia odpowiedniej zaliczki pieniężnej na poczet kosztów eksploatacji. Właściciel musi ją w rozrachunku rocznym uwzględnić. Podobnie dozwolone jest ustalenie ryczałtu na poczet kosztów eksploatacji, które nie muszą być oddzielnie rozliczane.

Szczególne zasady obowiązują przy rozliczaniu kosztów ogrzewania. Obowiązuje tutaj rozporządzenie dotyczące regulacji kosztów za ogrzewanie (Heizk VO).

Odpowiedzialny za treść strony adwokat prawo najmu Hamburg Berlin koszty eksploatacji: Adwokat Stephan Steinwachs ( Rechtsanwalt Hamburg Berlin)