Los contratos de alquiler son generalmente obligaciones a largo plazo y, por tanto, requieren una adaptabilidad regulada legalmente.
Por lo tanto, el artículo 558 del Código Civil alemán (BGB) concede al propietario el derecho de exigir al inquilino un aumento del alquiler hasta el alquiler de referencia local habitual en el contrato de arrendamiento existente. Esta posibilidad de aumentar el alquiler existe para los apartamentos que no están sujetos a controles de alquiler. El primer requisito previo para un aumento del alquiler es siempre una solicitud formal y materialmente legal de aumento del alquiler por parte del propietario al inquilino. En la práctica, se puede suponer que más de la mitad de todas las solicitudes de aumento de alquiler no cumplen los requisitos formales y, por tanto, son ineficaces. Lo siguiente se aplica a los propietarios: una solicitud de aumento de alquiler que no ha sido verificada legalmente generalmente tiene muy pocas posibilidades de ser legalmente válida. Nuestra propia experiencia ha demostrado que incluso una empresa que alquila más de 100.000 apartamentos en Hamburgo no pudo resistir nuestras objeciones formales a la solicitud de aumento de alquiler presentada y tuvo que retirar la demanda para evitar mayores daños. En principio, los aumentos de alquiler requieren el consentimiento de los inquilinos de conformidad con el artículo 558 del Código Civil alemán (BGB). Por la misma razón se aplica lo siguiente: No dé su consentimiento sin antes obtener asesoría legal. Se debe tener en cuenta el plazo de consentimiento, que se extiende por lo que resta del mes en el que recibió la solicitud de aumento de alquiler y los dos meses siguientes. Sin embargo, dado que la declaración del propietario también puede contener errores de derecho civil general que deben notificarse inmediatamente, le recomendamos encarecidamente que consulte inmediatamente a un abogado.
Entre otras cosas, comprobamos por usted:
- si la solicitud de aumento corresponde a los requisitos formales,
- el período de bloqueo se ha observado desde el último aumento (o el inicio del período de alquiler),
- se cumplió el límite máximo,
- el aumento del alquiler supera el alquiler comparativo local,
- Para las medidas de modernización se utilizaron fondos propios o públicos.
Traiga todos los documentos necesarios, como el contrato de alquiler, las declaraciones de aumentos de alquiler de los últimos tres años, la nueva solicitud de aumento de alquiler y cualquier otro documento necesario para el examen, p. B. para medidas de modernización autofinanciadas o financiadas con fondos públicos. Si la solicitud de aumento del alquiler es formal y sustancialmente legal y el inquilino se enfrenta a un aumento del alquiler, puede considerar si quiere rescindir el contrato de alquiler antes del final del segundo mes después de la recepción de la solicitud. por un aumento de alquiler por el derecho especial de rescisión que surge. En detalle, la solicitud de aumento de alquiler está vinculada a los siguientes requisitos (tenga en cuenta que las siguientes declaraciones no son exhaustivas y no pueden reemplazar el asesoramiento legal y, por lo tanto, deben realizarse aquí sin ninguna garantía): Forma externa: La solicitud de aumento de alquiler debe
- ser entregado por el propietario,
- ser declarado en forma de texto y la declaración lleva impreso el nombre del arrendador y, si corresponde, de la persona autorizada,
- debe ser dirigido y recibido por todas las personas nombradas en el contrato de alquiler.
Contenido:
- El aumento del alquiler deberá presentarse en cifras y justificarse en su contenido.
- Esto incluye prueba de que el alquiler cobrado no excede el alquiler local.
- Se deberá autorizar al originador identificable de la solicitud de aumento y acreditar la autorización.
Requisitos adicionales:
- El arrendador sólo puede exigir un aumento del alquiler según el artículo 558 del Código Civil alemán (BGB) si su alquiler no ha cambiado durante quince meses en el momento del aumento (período de bloqueo).
- Sin embargo, no se tienen en cuenta los aumentos de alquiler debidos a la modernización o aumentos de los costos operativos.
- El primer aumento del alquiler según el artículo 558 no podrá producirse hasta que haya transcurrido como mínimo un año desde el inicio del contrato de alquiler.
- No se debe exceder el alquiler comparativo local.
- El alquiler podrá incrementarse hasta un máximo del 20% en un plazo de tres años (límite máximo). No se tienen en cuenta los aumentos de alquiler debido a la modernización y el aumento de los costos operativos.
- Para justificar el aumento se puede hacer referencia al índice de alquiler actual, a un informe pericial o al menos a tres apartamentos comparables.
Como inquilino o propietario podrá beneficiarse de la experiencia en derecho de arrendamiento del bufete de abogados STEINWACHS en Hamburgo y Berlín.