(1)

Der Kommission liegt eine Beschwerde in Bezug auf ein Immobiliengeschäft zwischen der Gemeinde Lemwerder und der Aircraft Services Lemwerder (nachstehend ASL) vor, wonach dieser Erwerb ein Beihilfeelement zugunsten von ASL enthalte. Die Kommission erbat mit Schreiben vom 30. Januar 2003 Informationen von Deutschland. Deutschland antwortete mit Schreiben vom 18. März 2003.

(2)

Mit Beschluss vom 17. September 2003 leitete die Kommission ein Verfahren nach Artikel 88 Absatz 2 EG-Vertrag in Bezug auf die angemeldete Maßnahme ein. Der Fall wurde unter der Nummer C 56/2003 eingetragen. Der Beschluss wurde Deutschland mit Schreiben vom 18. September 2003 übermittelt und im Amtsblatt der Europäischen Union (2) veröffentlicht. Bei der Kommission sind keine Stellungnahmen von Interessierten eingegangen.

(3)

Deutschlands Behörden nahmen mit Schreiben vom 14. November 2003 und 18. November 2003 zum Beschluss der Kommission Stellung. Die Kommission erbat mit Schreiben vom 13. Januar 2004 und 10. Mai 2004 zusätzliche Informationen. Deutschland antwortete mit Schreiben vom 13. Februar 2004 und 31. August 2004. Eine Zusammenkunft zwischen Vertretern der Kommission und Deutschlands und dem Verfasser eines vorgelegten Immobiliengutachtens fand am 13. Oktober 2004 statt. Nach der Zusammenkunft legte Deutschland mit Schreiben vom 23. November 2004 zusätzliche Informationen vor.

(4)

ASL (im niedersächsischen Lemwerder in der Nähe von Bremen gelegen) erbringt Dienstleistungen, wie z. B. Wartung von Luftfahrzeugen. Im Jahre 2002/2003 erwirtschaftete es mit rund 700 Beschäftigten einen Umsatz von 53,4 Mio. EUR. Bis 1993 war ASL Bestandteil der Deutschen Aerospace AG (DASA). Als DASA das Werk stilllegen wollte, ergriff das Land Niedersachsen Maßnahmen zur Rettung von ASL. Diesen Maßnahmen stimmte die Kommission mit der Entscheidung 97/753/EG vom 12. März 1997 bezüglich der staatlichen Beihilfe zugunsten der Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3) zu. Am 1. Januar 2004 erwarb EADS eine Mehrheitsbeteiligung von 51 % an dem Unternehmen. Seither wird ASL umstrukturiert. Die Wartung ziviler Luftfahrzeuge wird auslaufen. In Zukunft werden dort Reparatur- und Wartungsarbeiten an Komponenten von Kampfflugzeugen (Transall C-160, Tornado) und der Zusammenbau von Militärflugzeugkomponenten (Eurofighter, A400M) durchgeführt. Für 2006 ist eine Beschäftigtenzahl von 210 geplant (4).

(5)

Die Gemeinde Lemwerder hat Grundstücke gekauft, die von ASL nicht benötigt wurden. Laut Angaben Deutschlands war in dem Kaufpreis ein Mengenrabatt enthalten.

(6)

Die Erschließung des Grundstücks „West“ war mit Gesamtkosten von 1 355 040 EUR verbunden. Aus verschiedenen Gründen wurde angenommen, dass die Kosten für „Mitte“ um rund 10 % niedriger liegen würden.

(7)

Die Gemeinde ging davon aus, dass sie die Grundstücke West und Mitte nach Errichtung der notwendigen Infrastruktur zu einem Preis von […] DEM/m2 ([…] EUR) würde veräußern können. Dieser relativ hohe Preis erklärt sich aus der Qualität des Standorts, in unmittelbarer Nähe zum Flugplatz von ASL, dem direkten Anschluss an das Eisenbahnnetz und den Möglichkeiten zur Nutzung der Hafenanlagen von ASL an der Weser. 1999 und 2002 wurden im benachbarten Edenbüttel Grundstücke für den gleichen Preis verkauft, bei denen jedoch der Zugang über Schiene, Luft und die Weser schwieriger war. Deutschland hat zwei weitere Bewertungen für nördlich von ASL gelegene Grundstücke vorgelegt, die einen vergleichbaren Wert ausweisen sollen.

(8)

Zur Erschließung des Grundstücks „West“ erhielt die Gemeinde eine Beihilfe von 562 200 EUR (zu 50 % kofinanziert durch EFRE-Zielstellung 2) und stellte aus eigenen Mitteln einen Betrag von 132 125 EUR bereit. Der Verkaufserlös wurde mit […] EUR angegeben.

(9)

Die Gemeinde und die niedersächsische Entwicklungsgesellschaft NILEG zielen in erster Linie auf die Luftfahrtindustrie ab, haben jedoch in Bezug auf potenzielle Käufer keine Beschränkung vorgesehen. Im Jahr 2000 brach der Grundstücksmarkt zusammen. Seit der zweiten Hälfte des Jahres 2002 hat sich die Nachfrage nach dieser Art Grundstück belebt, bisher wurde jedoch noch kein Land verkauft.

(10)

In ihrem Beschluss zur Einleitung des Verfahrens nach Artikel 88 Absatz 2 EG-Vertrag bezweifelte die Kommission, dass der von der Gemeinde gezahlte Preis dem Marktwert entsprach. Das Grundstück wurde als unerschlossenes Land verkauft, und ASL oder ein privater oder öffentlicher Käufer müsste einen erheblichen Betrag investieren, um es als erschlossenes Grundstück verkaufen zu können. Da eine Bewertung des unerschlossenen Landes nicht vorlag, hat die Kommission eine Schätzung durch Abzug der Erschließungskosten vom Wert des erschlossenen Grundstücks vorgenommen. Dabei hat sie der voraussichtlichen Verzögerung durch den Verkauf des Grundstücks in Parzellen, den finanziellen Kosten des Projekts und der Tatsache Rechnung getragen, dass für Infrastrukturen Land erforderlich würde. Aus dieser Schätzung ergibt sich, dass der Wert des unerschlossenen Lands deutlich unter dem von der Gemeinde gezahlten Preis liegt. Darüber hinaus fragte sich die Kommission, ob ein Privatinvestor angesichts der allgemeinen Marktlage in der unmittelbaren Umgebung von ASL das Grundstück überhaupt erschlossen hätte. Außerdem hat sie bezweifelt, ob ein Privatinvestor ähnliche Beihilfen wie die Gemeinde erhalten hätte. Da Deutschland den Erwerb des Grundstücks „Süd“ nicht begründet hat, könnte dieser Vorgang ein weiteres Beihilfeelement enthalten.

(11)

Die Kommission bezweifelte, dass mögliche Beihilfeelemente in den Landerwerbsgeschäften mit dem Gemeinsamen Markt zu vereinbaren wären. Mit dem Landverkauf sind beispielsweise keine Investitions- oder Umstrukturierungsauflagen verbunden; auch befindet sich nach deutschen Angaben das Unternehmen nicht in Schwierigkeiten. Mit der Entscheidung 97/753/EG waren die Beihilfen unter der Voraussetzung genehmigt worden, dass Deutschland für einen Zeitraum von fünf Jahren keine Ad-hoc-Beihilfen gewährt. Die mit diesen Grundstücksgeschäften möglicherweise verbundenen Beihilfen wären jedoch innerhalb dieses Fünfjahreszeitraums gewährt worden.

(12)

Für Deutschland wäre der geeignete Ausgangspunkt für den Marktwert unerschlossener Grundstücke der Wert vergleichbarer Parzellen unerschlossenen Lands, der dem Standort und dem Infrastrukturanschluss Rechnung trägt. Es wurde eine neue Bewertung des unerschlossenen Grundstücks vorgelegt. Diese stützt sich auf einen unmittelbaren Vergleich mit anderen unerschlossenen Grundstücken im Umkreis von 80 km und trägt der unterschiedlichen Qualität Rechnung. Der Gutachter hat das betreffende und die anderen Grundstücke besichtigt. Er hat insbesondere die Infrastrukturverbindungen, die realisiert werden können, berücksichtigt. Der Gutachter kommt zu einem Wert von […] EUR je m2, und da dieser Wert höher ist als der von der Gemeinde gezahlte Preis, könne somit keine Beihilfe vorliegen. Deutschland hält es nicht für erforderlich, mögliche Verzögerungen beim Wiederverkauf der Parzellen, Erschließungskosten und Beihilfen zu berücksichtigen.

(13)

Außerdem seien die staatlichen Stellen bei der Erschließung von Industriegrundstücken von langfristigen Erwägungen geleitet, wie beispielsweise Steuereinnahmen von Unternehmen, die sich auf einem erschlossenen Grundstück ansiedeln. Die Regeln für staatliche Beihilfen würden es den Gemeinden unmöglich machen, ihre Ziele zu erreichen, wenn sie zu einem bestimmten Preis verkaufen müssten. Darüber hinaus könnten die Gemeinden zwar ein Ausschreibungsverfahren durchführen, wenn sie Grundstücke verkaufen wollen, jedoch nicht, wenn sie eine Grundstücksparzelle erwerben wollen, die ihrem Erschließungskonzept entspricht. Der Verkäufer könnte sich dabei in einer sehr günstigen Verhandlungsposition befinden. Ein Geschäft unter solchen Bedingungen würde keine Beihilfe zugunsten des Verkäufers bedingen.

(14)

Die Schätzung der Kommission sei außerdem mit Fehlern behaftet. Ein Privatinvestor unterliege beispielsweise nicht den gleichen Vorschriften wie eine Gemeinde. Nach §§ 127 ff. Baugesetzbuch haben die Gemeinden mindestens 10 % des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes zu tragen. Auch seien unerwartete Kosten für die Entmunitionierung entstanden. Zum Zeitpunkt des Erwerbs konnten diese Kosten daher den Preis nicht beeinflussen. Darüber hinaus sei es nach der Mitteilung der Kommission über Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand (5) (nachstehend „die Mitteilung“) nicht erforderlich, zusätzliche Infrastrukturkosten in die Bewertung einzubeziehen. Ferner sei gemäß der Mitteilung unter bestimmten Voraussetzungen ein höherer Preis zulässig (so gelte beispielsweise eine 5 %ige Toleranzregel).

(15)

Die Frage, ob ein Privatinvestor das Grundstück erschlossen hätte, sei hier ohne Belang. Die Erschließung von Grundstücken sei eine öffentliche Aufgabe und falle in den Bereich der Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse. Eine Gemeinde erschließe Grundstücke nur, wenn sie — wie im vorliegenden Fall — eine ausreichende Nachfrage erwartet. Das Niedersächsische Institut für Wirtschaftsforschung hatte Engpässe im Gewerbeflächenangebot vorhergesehen. Die innovative Umstrukturierung des gesamten Gebietes durch die Anbindung an den neuen Wesertunnel und der geplanten Küstenautobahn bis zum konzipierten Tiefwasserhafen in Wilhelmshaven hat die Nachfrage für Gewerbegelände erhöht. Die Investment and Promotion Agency Niedersachsen erklärte weiterhin, dass es sich aus diesem Grunde um besonders wertvolle Flächen handele und die Gemeinde einen vorhandenen so genannten „Unique Selling Point“ verspielen würde, wenn sie das Gelände nicht kaufen würde. Daher empfahl sie der Gemeinde, das Gelände zu kaufen, umso mehr, als dadurch die Chance eröffnet würde, die Nutzung des gesamten Bereiches zwischen Gewerbegebiet „Bahnhof Altenesch“ und ASL-Gelände zu sichern.

(16)

Hinsichtlich des Erwerbs des Grundstücks „Süd“ weist Deutschland darauf hin, dass diese Parzelle für das Gesamtkonzept notwendig sei, da sie als Ersatz- und Austauschfläche für die Infrastruktur zur Erschließung des Grundstücks „Mitte“ diene.

(17)

Nach Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag sind „staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Gemeinsamen Markt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen“. In diesem Fall ist zu ermitteln, ob ASL durch das Grundstücksgeschäft selektiv begünstigt wurde. Dies wäre der Fall, wenn die Gemeinde einen über dem Marktwert liegenden Preis gezahlt hätte.

(18)

Die Kommission teilt die Auffassung Deutschlands, dass der Preis für das unerschlossene Land als Marktpreis zugrunde zu legen ist. Die Ermittlung des Werts für unerschlossenes Land durch Abzug der Erschließungskosten vom Wert des erschlossenen Lands ist ein Hilfsverfahren, wenn eine direktere Bewertung nicht verfügbar ist. Die Kommission hat daher die von Deutschland vorgelegte Neubewertung des unerschlossenen Lands sorgfältig geprüft.

(19)

Wenn Behörden ein bestimmtes Grundstück kaufen wollen, müssen sie mit dem Eigner verhandeln. Ein bedingungsfreies Bietverfahren zu organisieren ist keine Lösung. Die Grundsätze in Abschnitt II. Nummer 1 der Mitteilung betreffend den Verkauf durch ein bedingungsfreies Bietverfahren können in dem vorliegenden Fall zwar nicht gelten. Die Grundsätze in Abschnitt II. Nummer 2 der Mitteilung sind jedoch bis zu einem gewissen Grad anwendbar.

(20)

Der Bericht wurde von einem unabhängigen Gutachter gemäß Abschnitt II Nummer 2 Buchstabe a der Mitteilung erstellt. Vorgaben an den Gutachter hat es nicht gegeben, und seine Unabhängigkeit ist durch seine öffentliche Bestellung und Vereidigung gewährleistet. Der Sachverständige ist im Übrigen für die Kommission sowie den Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften als zertifizierter Gutachter tätig. Er ist besonders sachkundig in der Bewertung des Geländes in der betroffenen Gegend. Auch wenn die Bewertung auf den 6. November 2003, d. h. nach dem Verkauf, datiert ist, kann sie für dieses Verfahren zugrunde gelegt werden. Die Kommission ist der Auffassung, dass die vom Gutachter angewandte Methode, die den Wert anderer Grundstücke und die verschiedenen Qualitäten berücksichtigt, angemessen ist. Die Kommission hat den Bericht eingehend geprüft, insbesondere die Größe und Art der zum Vergleich herangezogenen Grundstücksparzellen, die Berücksichtigung einer möglichen Verschmutzung, die Unabhängigkeit des Gutachters, die Bedeutung spezieller Bezugnahmen auf den Infrastrukturanschluss, die Bodenart und die zur Berechnung des Endergebnisses angewandte Methode. Die Preise der berücksichtigten Grundstücke schwanken zwischen 16 und 36 EUR pro m2. Die Kommission stellt fest, dass die Berechnung des Resultates von […] EUR pro m2 vielleicht nicht völlig korrekt ist, aber auf jeden Fall würden alternative Berechnungen einen höheren Wert ausweisen. Auf der Grundlage dieser Bewertung kommt die Kommission zu dem Ergebnis, dass der Wert von […] EUR pro m2 als grobe Grundlage für den Marktwert des unerschlossenen Lands zum Zeitpunkt des Verkaufs zugrunde gelegt werden kann. In jedem Fall kann die Kommission aufgrund des Berichts ausschließen, dass der Marktwert niedriger ist als der Preis, für den das Grundstück tatsächlich verkauft wurde, d. h. […] EUR pro m2.

(21)

Die Kommission stellt fest, dass im vorliegenden Fall die Gemeinde die Grundstücke nicht im Interesse von ASL gekauft hat, sondern in der Absicht, sie gemäß ihrer Gesamtplanung auf der Grundlage übergreifender politischer Erwägungen zu erschließen und zu verkaufen (siehe Randnummer 15). Dies wird durch den Zuschuss des EFRE erhärtet (siehe Randnummer 8). Die Auswahl genau dieses Geländes von ASL steht im Einklang mit den politischen Erwägungen und erklärt sich durch die einzigartigen Infrastrukturverbindungen des Geländes, was durch die Investment and Promotion Agency Niedersachsen bestätigt wird.

(22)

Die Kommission räumt ein, dass ein privates Entwicklungsunternehmen nicht in der Lage wäre, für diesen Preis das unerschlossene Land zu kaufen, es zu erschließen, die erforderliche Infrastruktur zu errichten und das erschlossene Land mit Gewinn zu verkaufen. Einige der von Deutschland vorgebrachten Argumente wie beispielsweise der für Gemeinden geltende rechtliche Rahmen können dies erklären. Eine weitere Würdigung der Angelegenheit ist jedoch nicht notwendig, weil unter den Rahmenbedingungen dieses Falles die zwei oben genannten Schlussfolgerungen, erstens, dass die Gemeinde die Grundstücke nicht zu einem Preis über dem Marktpreis gekauft hat, und zweitens, dass die Gemeinde die Grundstücke nicht im Interesse von ASL gekauft hat, sondern gemäß ihrer Gesamtplanung und auf der Grundlage übergreifender politischer Erwägungen, genügen, um festzustellen, dass ASL kein spezifischer Vorteil gewährt wurde. Die übrigen im Beschluss der Kommission zur Einleitung des Verfahrens geäußerten Zweifel sind nicht länger erheblich.

(23)

Die Kommission kann den Argumenten Deutschlands zum Erwerb der Grundstücksparzelle „Süd“ zustimmen. Außerdem würde eine mögliche Beihilfe hierfür in keinem Fall die De-minimis-Schwelle von 100 000 EUR überschreiten.

(24)

Die Kommission ist zu dem Schluss gelangt, dass die Gemeinde Lemwerder das Grundstück von ASL nicht zu einem Preis erworben hat, der über dem Marktwert liegt. Folglich wurde dem Verkäufer kein Vorteil und damit keine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag gewährt —