(1)

Die Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB hat der Kommission am 10. März 2004 eine Beschwerde übermittelt, in der sie den Verdacht äußerte, dass die Stadt Karkkila (nachstehend „Karkkila“ genannt) dem Unternehmen Componenta Oyj (nachstehend „Componenta“ genannt) Beihilfen gewährt hat. Die Kommission teilte Finnland mit Schreiben vom 19. November 2004 ihre Entscheidung mit, zu der fraglichen Beihilfe ein Verfahren nach Artikel 88 Absatz 2 EG-Vertrag (jetzt Artikel 108 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union) einzuleiten. Die Entscheidung der Kommission wurde im Amtsblatt der Europäischen Union (2) veröffentlicht. Die Kommission hat die Beteiligten aufgefordert, zu der Maßnahme Stellung zu nehmen; bislang sind keine Stellungnahmen bei der Kommission eingegangen.

(2)

Die Kommission traf am 20. Oktober 2005 eine abschließende Negativentscheidung (nachstehend „Entscheidung 2005“ genannt), wonach Finnland die Beihilfe von Componenta zurückfordern muss. Die Entscheidung 2005 über den formalen Abschluss des Untersuchungsverfahrens wurde im Amtsblatt der Europäischen Union (3) veröffentlicht. Componenta legte Beschwerde gegen die Entscheidung ein, die durch ein Urteil vom 18. Dezember 2008 (nachstehend „Urteil“ genannt) aufgehoben wurde, da die Begründungen für die Entscheidung als fehlerhaft angesehen wurden (4).

(3)

Finnland nahm mit Schreiben vom 5. und 10. Januar 2010, die auch zwei Gutachten zur Wertermittlung für das fragliche Immobilieneigentum enthielten, Stellung. Die Kommission hat Finnland mit drei Schreiben vom 9. Januar 2009, 23. Juli 2009 und 8. Januar 2010 um weitere Auskünfte gebeten. Diese wurden mit den am 9. März 2009, 15. Oktober 2009 und 5. März 2010 eingegangenen Schreiben erteilt. Vertreter der Kommission, der Regierung Finnlands und der Begünstigten kamen am 23. November 2009 in Brüssel zusammen.

(4)

Componenta ist ein Metallunternehmen mit Hauptsitz in Karkkila. Es betreibt Produktionsstätten in Finnland, in den Niederlanden und Schweden. Der größte Teil des Jahresumsatzes 2004 in Höhe von 316 Mio. EUR wurde in Nord- und Mitteleuropa erwirtschaftet. Der Konzern hatte im Jahr 2004 etwa 2 200 Beschäftigte.

(5)

Das zu prüfende Geschäft betrifft die Immobilieninvestmentgesellschaft Karkkilan Keskustakiinteistöt Oyj (nachstehend „KK“ genannt). Sie besitzt Grundstücke in Karkkila, das ca. 65 km nordwestlich von Helsinki liegt. Componenta und Karkkila sind mit jeweils 50 % an KK beteiligt. Beide Partner des Gemeinschaftsunternehmens gewährten KK im Jahr 1996 ein zinsloses Gesellschafterdarlehen in Höhe von jeweils 1 670 184 EUR.

(6)

In dem am 16. Dezember 2003 unterzeichneten Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die Stadt durch Kauf der im Besitz von Componenta befindlichen Anteile zu einem Preis von 2 383 276,50 EUR alleinige Eigentümerin von KK wird. Das Geschäft wurde in zwei Teilen abgewickelt:

(7)

Somit hat Karkkila für das vorstehend beschriebene Geschäft 2 383 276,50 EUR aufgewendet: Der Anteil in Höhe von 713 092,50 EUR deckte die Zahlung für die KK-Aktien und der Anteil in Höhe von 1 670 184 EUR das KK gewährte zinslose Darlehen.

(8)

Der Kaufpreis der Anteile wurde anhand von Standardpreisen ermittelt, die Karkkila 2003 für Immobilien verlangt hatte.

Tabelle 1

Quadratmeterpreise für Grundstücke von KK

(9)

Diese Standardpreise fanden auf alle Immobilien Anwendung, die sich zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses im Besitz von KK befanden. Die ermittelte Summe wurde halbiert. Der Aktienpreis wurde auf 713 092,50 EUR festgesetzt.

(10)

Im Kaufvertrag zwischen Karkkila und Componenta wurden zudem folgende Festlegungen getroffen:

(11)

Laut Anlage 1 zum Kaufvertrag legt Componenta die beiden Produktionsstätten des Konzerns, d. h. die Gießerei in Alvesta in Schweden und die Gießerei in Karkkila, zusammen. Über den künftigen Standort der Gießerei wird nach Erstellung entsprechender Analysen entschieden. Im Jahr 2005 wurde die Gießerei in Alvesta geschlossen und die Fertigung nach Karkkila verlegt.

(12)

Nach Übernahme der KK-Anteile, die sich im Besitz von Componenta befanden, beschloss Karkkila, die Geschäftstätigkeit von KK einzustellen und die Grundstücke der Stadt zu übertragen.

(13)

Karkkila liegt in Uusimaa, ca. 65 km nordwestlich von Helsinki an der Nationalstraße 2 im Nordosten der Region Uusimaa. Die Stadt hatte im Jahr 2003 etwa 8 500 Einwohner. Die Stadt entstand um den im 19. Jahrhundert erbauten Hochofen Högfors und breitete sich bis an die Ufer des nördlich davon gelegenen Sees aus.

(14)

Das Immobilienvermögen von KK umfasste Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 730 000 m2 in Karkkila und seiner unmittelbaren Umgebung bis max. 2,5 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt. Im Dezember 2003 stellte sich die Situation wie folgt dar:

(15)

Insgesamt umfasst das Immobilieneigentum 160 Grundstücke. Karkkila hatte jedoch die Absicht, einen Teil der Grundstücke zu modernisieren und in kleinere Grundstücke aufzuteilen. KK war zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses zweifellos der größte Immobilieneigentümer in Karkkila.

(16)

Nach Erwerb der vollen Eigentumsrechte plante Karkkila, einen Teil der Grundstücke zur Deckung der Betriebskosten zu verpachten. Die Betriebskosten von KK (Löhne und Gehälter, Miete und Darlehenszinsen) beliefen sich in den Jahren 2000-2003 auf höchstens 40 000 EUR.

(17)

Karkkila liegt in Pendlerentfernung von Helsinki. In Helsinki und den nahe gelegenen Städten sind Immobilien sehr teuer geworden, und die Preise steigen weiter. Dieser Preisdruck veranlasst die Einwohner, in die umliegenden Gemeinden zu ziehen, so dass auch dort die Immobilienpreise steigen. Karkkila und andere Gemeinden wie Vihti, Lohja und Hyvinkää sind deshalb eine Alternative. Sie liegen in folgender Entfernung von Helsinki:

Tabelle 2

Entfernung von Helsinki

(18)

Diese Gemeinden ziehen in erheblichem Maße neue Einwohner an. Infolgedessen sind die Immobilienpreise vor dem Kaufabschluss (und auch danach) spürbar gestiegen. In Karkkila haben sich die Preise verdoppelt, in einigen Fällen sogar versechsfacht.

(19)

Nach einer im Jahr 2000 veröffentlichten Prognose sollte die Zahl der Einwohner in Karkkila bis 2025 auf 9 600 steigen, was den Bau von 600 neuen Wohnungen bedeuten würde. Wie sich jedoch bald herausstellte, sollte die Prognose deutlich hinter dem tatsächlichen Einwohnerzuwachs zurückbleiben. Zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses, d. h. drei Jahre später, prognostizierte Karkkila einen Wohnungsbedarf von 70 neuen Wohnungen jährlich. Diese Auffassung wurde wenig später in einer Untersuchung des Gemeindeverbands Uusimaa bestätigt, die sich mit dem Zeitraum bis 2025 befasst. (2005 wurden letztendlich 63 Wohnungen, 2006 insgesamt 137 Wohnungen und 2007 nochmals 95 neue Wohnungen gebaut).

(20)

In den fünf Jahren vor dem Kaufabschluss sind die Preise in Karkkila um durchschnittlich 30 % gestiegen.

(21)

Finnland legte drei nachträglich erstellte Gutachten zur Wertermittlung der Grundstücke vor, und kam zu dem Schluss, dass der gezahlte Preis dem Marktpreis entsprach. Die Kommission lehnte das im Rahmen des ersten Untersuchungsverfahrens gelieferte Gutachten in ihrer vorläufigen Entscheidung von 2005 (Gutachten A) im Kern ab (5). Nach der Entscheidung von 2005 ließ Finnland zwei weitere Gutachten anfertigen. Im ersten Gutachten (Gutachten B) wird nur allgemein erklärt, dass die Grundstücke sachgerecht bewertet wurden, jedoch keine detaillierte Begründung dazu geliefert. Im zweiten Gutachten (Gutachten C, nachstehend „Gutachten KP&P“ genannt) wird die Immobiliensituation in Karkkila und Umgebung detaillierter analysiert.

(22)

Finnland führt aus, dass Karkkila die vollen Eigentumsrechte an den Anteilen erworben hat, da es sich hier um eine mittel- und langfristige Anlage handelte, bei der ein geringes Risiko besteht. Angesichts der kontinuierlich steigenden Immobilienpreise in den Nachbargemeinden, der von Karkkila prognostizierten Bevölkerungsentwicklung, der bereits genutzten bebauten Wohngebiete und des Bedarfs an der Erschließung weiterer Wohngebiete ist der Kauf des gesamten Anteilkapitals nach Auffassung der Stadtverwaltung Karkkila rentabel.

(23)

Nach Aussage Finnlands war zudem die Möglichkeit, die Abläufe zu beschleunigen, ein weiterer praktischer Grund für den Erwerb sämtlicher Eigentumsrechte. Finnland hat mehrfach ausgeführt, dass die Zusammenarbeit von Karkkila und Componenta wegen der sehr stark voneinander abweichenden kommerziellen Interessen nicht besonders gut verlief. Beide Partner vereinbarten die Auflösung des Gemeinschaftsunternehmens, um Entscheidungsblockaden zu vermeiden. Insbesondere für das Gebiet Haapala/Uusitalo mussten mehrere Entscheidungen bezüglich der Neuaufteilung von Grundstücken vereinbart werden, um die Erschließung der Grundstücke zu fördern. Da Immobilienanlagen nicht zum Kerngeschäft der Componenta zählten, lag es in ihrem Interesse, diese Tätigkeit einzustellen. Karkkila wiederum war daran interessiert, die Erschließung der Grundstücke vollkommen selbständig betreiben zu können.

(24)

Finnland erklärte, warum ein Vergleich mit Vihti, Lohja und Hyvinkää von Bedeutung war. Unter anderem wurde hervorgehoben, dass es nach Vihti und Lohja keinen Personenzugverkehr gebe, so dass die Verbindungen zwischen den genannten Gemeinden und Helsinki besser wären.

(25)

Nach Ansicht Finnlands hat sich die Tatsache, dass das Gesellschafterdarlehen in der Entscheidung der Kommission zweimal Berücksichtigung fand, verzerrend auf die Berechnung der Höhe der Beihilfen durch die Kommission ausgewirkt. Bei Festlegung des Werts von 50 % der Anteile wurde das Gesellschafterdarlehen vom Unternehmenswert abgezogen und als Rückzahlung des Darlehens an die Componenta berücksichtigt. Aus diesem Grund ist Finnland der Auffassung, dass der Preis der Anteile (713 092,50 EUR) bereits einen Darlehensanteil enthält, da die Summe auf der Grundlage des Nettowerts von KK berechnet wurde.

(26)

Nach Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag sind staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen. Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofes der Europäischen Union handelt es sich um eine Beeinträchtigung des Handels zwischen den Mitgliedstaaten, wenn ein Unternehmen, das Beihilfen erhält, eine Wirtschaftstätigkeit ausübt, die Handel zwischen Mitgliedstaaten einschließt.

(27)

Branchenprodukte von Componenta werden auf dem Binnenmarkt auch von anderen Unternehmen hergestellt, und mit ihnen wird zwischen den Mitgliedstaaten lebhafter Handel getrieben. Staatliche Mittel im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV umfassen auch Mittel von kommunalen Behörden (6). Somit werden in dem von Karkkila finanzierten, hier beschriebenen Geschäft auch staatliche Mittel im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 aufgewendet. Der damit für Componenta möglicherweise im Zusammenhang mit dem Kauf entstandene Vorteil, den Componenta unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte, fällt somit unter Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag. Die zentrale Frage ist also, ob Componenta einen Preis erhalten hat, den das Unternehmen unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte.

(28)

Die Kommission stellt fest, dass die Klausel zum Vorverkaufsrecht im Kaufvertrag zwischen Componenta und Karkkila als Beweis dafür gelten kann, dass die von Karkkila angebotenen Kaufbedingungen zum Ziel hatten, Componenta zur Weiterführung ihres Produktionsbetriebs in Karkkila und zur Schließung ihres Hochofens in Alvesta zu bewegen.

(29)

In dem Urteil des Gerichts erster Instanz (7) wurde der Kauf als mit Auflagen versehen bezeichnet, auch wenn keine Konsequenzen festgelegt waren. Obgleich eine Konditionalität darauf hinweist, dass der Kauf so angelegt war, dass er für Componenta günstige Bedingungen bot, ist für Componenta kein aus diesen Klauseln abzuleitender eindeutiger Vorteil entstanden. Wie nachstehend ausgeführt wird, lag der Preis, der Componenta für seine KK-Beteiligung gezahlt wurde, nicht über dem Marktpreis; ebenso fand die Kommission keine Belege für sonstige Vorteile, die Componenta auf der Grundlage der fraglichen Klauseln hätte erzielen können. Deshalb prüfte die Kommission, ob ein marktwirtschaftlich handelnder Investor mit 50 %iger Beteiligung unter den fraglichen Bedingungen die gesamten Eigentumsrechte ebenfalls erworben hätte.

(30)

Nach ständiger Rechtsprechung muss „das Verhalten des privaten Investors, mit dem die Intervention des öffentlichen Investors, der wirtschaftspolitische Ziele verfolgt, verglichen werden muss, nicht zwangsläufig das eines gewöhnlichen Investors sein, der Kapital zum Zweck seiner mehr oder weniger kurzfristigen Rentabilisierung anlegt, es doch wenigstens das einer privaten Holding oder einer privaten Unternehmensgruppe zu sein hat, die eine globale oder sektorale Strukturpolitik verfolgt und sich von längerfristigen Rentabilitätsaussichten leiten lässt“ (8).

(31)

Die „Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand“ (9) (nachstehend „Mitteilung“ genannt) kann nicht direkt angewendet werden, da es im vorliegenden Fall nicht um den eigentlichen Verkauf von Grundstücken, sondern um den Erwerb von Anteilen einer Immobilienanlagegesellschaft geht. Die Grundsätze der Mitteilung können jedoch herangezogen werden, da sich der Wert der Anteile von KK hauptsächlich durch den Marktwert der im Besitz von KK befindlichen Grundstücke bestimmt. Aus diesem Grund ist die Ermittlung des Werts der KK-Grundstücke von zentraler Bedeutung, um bestimmen zu können, ob es sich um eine staatliche Beihilfe handelt.

(32)

Ansatz der Mitteilung ist der Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers, d. h. der Kauf eines Grundstücks durch eine staatliche Behörde ist beihilfefrei, wenn das Grundstück zu einem Preis verkauft wird, den ein privater Investor unter den üblichen Marktbedingungen hätte erzielen können.

(33)

Die Kommission ist der Auffassung, dass eine sachgerechte Bewertungsgrundlage durch den Preis gegeben ist, den ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber mit 50 %iger Beteiligung an KK für den Erwerb der gesamten Eigentumsrechte zu zahlen bereit wäre. Ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber würde bei seiner Preiskalkulation von einem Preis ausgehen, den er unter Berücksichtigung des zu erzielenden Gewinns für die Anlage gezahlt hätte.

(34)

Im vorliegenden Fall hat Componenta nicht einmal den Versuch unternommen, einen anderen Käufer zu finden. Es lag in Interesse des Unternehmens, die Anteile an den anderen Anteilseigner zu verkaufen. Nach der Gesellschaftervereinbarung (10) und der Satzung von KK (11) hatte Karkkila das Vorkaufsrecht auf die Anteile und das Ablösungsrecht für die KK-Anteile von Componenta, wenn Componenta versucht hätte, die Anteile an einen Dritten zu verkaufen. Deshalb bestand für Componenta kein Anreiz, andere Käufer zu finden. Darüber hinaus hätten andere private Anleger kein Interesse gehabt, 50 % der KK-Anteile zu erwerben, wenn sie damit nicht gleichzeitig auch die Entscheidungsgewalt innerhalb der KK erhielten. In jedem Fall hätte die Satzung von KK (12) einen neuen Partner gebunden, ohne dass dieser Entscheidungsgewalt hätte. Nach der Satzung verfolgt KK das Ziel, den Preisanstieg für Grundstücke und Wohnungen in Karkkila zum Nutzen der Einwohner in Grenzen zu halten.

(35)

Die Kommission ist außerdem der Ansicht, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber, der volle Eigentumsrechte erwirbt, überlegen müsste, wie die gesamte Kapitalanlage (insgesamt 2,37 Mio. EUR für Anteile und Darlehen) zu finanzieren ist.

(36)

Unter Berücksichtigung der Rückzahlung des Gesellschafterdarlehens wurde der Kommission zufolge der Wert des KK-Vermögens auf 4,9 Mio. EUR geschätzt. Dieser Wert deckt weitgehend das verbleibende Darlehen in Höhe von 3,34 Mio. EUR, so dass die Rückzahlung des Darlehens an sich kein Problem darstellte.

(37)

Nach Aussage Finnlands hatte Karkkila die Absicht, nach dem Kaufabschluss seine Mieteinnahmen zu erhöhen, um die Finanzierungs- und Betriebskosten von KK (vor dem Kauf weniger als 40 000 EUR jährlich) zu decken. Wäre die Stadt der einzige Anteilseigner, könnte sie die Satzung von KK ändern, der ihre Freiheit bei der Preisbildung einschränkt. Rechtlich gesehen könnte die Stadt dann ihre Mieteinnahmen ungehindert erhöhen, da sie die vollen Eigentumsrechte an KK hätte.

(38)

Die Kommission stellt fest, dass die spätere Entwicklung bestätigt, dass die Deckung der Kosten durch Mieteinnahmen ein realistischer Ansatz war. Karkkila schloss 28 langfristige Mietverträge ab, mit denen sie die folgenden Einnahmen erwirtschaftete:

Tabelle 3

Mieteinnahmen nach Kaufabschluss

(39)

Zudem hätte ein privater Investor erwartet, dass der Wert seines Anteils im Gegenzug zur Gewährung eines zinslosen Darlehens steigt. Im vorliegenden Fall realisierte sich der Gewinn aus der Anlage in Form einer Wertsteigerung der Immobilien von KK, da der Wert der Grundstücke im Besitz von KK in den Jahren 1996-2003 deutlich gestiegen ist. In den fünf Jahren vor dem Kaufabschluss waren die Immobilienpreise durchschnittlich um 30 % und in den Jahren 2005-2008 um 10 % gestiegen.

(40)

Prognosen zufolge würde die Einwohnerzahl von Karkkila bis zum Jahr 2025 um jährlich 100 Einwohner steigen, so dass nach vorsichtigen Schätzungen jährlich mindestens 70 neue Wohnungen in der Stadt gebaut werden müssten (13).

(41)

Deshalb könnte ein privater Investor erwarten, dass der Wert seiner Anteile an KK deutlich steigt.

(42)

Die Kommission hat zunächst geprüft, ob der Preis, den Karkkila für die Componenta-Anteile gezahlt hat, dem Unternehmen einen Vorteil erbrachte, da der Verkäufer unter den üblichen Marktbedingungen einen deutlich schlechteren Preis erzielt hätte.

(43)

Finnland hat den Wert der KK-Vermögenswerte wie folgt dargestellt (14):

Tabelle 4

Von Finnland kalkulierter Wert der KK-Vermögenswerte

(44)

Der Wert der Grundstücke wurde im Jahr 2003 auf der Grundlage der von Karkkila angelegten allgemeinen Grundstückspreise ermittelt. Im gesamten Gebiet von Karkkila wurden die gleichen Preise verwendet, die einzigen Abweichungen waren den Unterschieden zwischen den beiden Zonen geschuldet. Aus den von Finnland mitgeteilten Angaben geht jedoch hervor, dass die Marktpreise in der Praxis in den einzelnen Stadtteilen und Wohngebieten deutlich voneinander abweichen. Deshalb hat die Kommission vor allem die fraglichen Gebiete bewertet.

(45)

Die Kommission stellt fest, dass Karkkila mittel- bis langfristig den Erwerb der vollen Eigentumsrechte geplant hatte. Bei Immobilienanlagen wird üblicherweise mittel- oder langfristig von einer Wertsteigerung ausgegangen, wenn die Gegebenheiten dies rechtfertigen. Karkkila verfolgte eine langfristige Anlagestrategie und strebte nach Gewinn durch zunehmende künftige Verkäufe.

(46)

Für Karkkila hatte Finnland aufgezeigt, dass die Stadt begründet mittelfristig von einem erheblichen Bevölkerungswachstum ausgehen konnte, das zu einem deutlich höheren Wohnungsbedarf führen würde. Wichtigster Grund war, dass drei nördlich und westlich von Helsinki gelegene Gemeinden — Vihti, Lohja und Hyvinkää — viele Einwohner angezogen hatten, von denen etliche in einer anderen Gemeinde arbeiten. So kam es zu einem raschen und kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise, der Prognosen zufolge auch künftig anhalten wird. Das Preisniveau in diesen Nachbargemeinden lag 2003 durchschnittlich 2,5mal höher als in Karkkila. Deshalb erwartete Karkkila, dass der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise neue Einwohner nach Karkkila bringen würde, die die Stadt als nächste logische Wohnalternative sehen würden, obwohl die Preise auch hier deutlich anzogen. Eine Verdopplung der Immobilienpreise in Karkkila schien sehr wahrscheinlich.

(47)

Obgleich die spätere Entwicklung an sich für die Vorabanalyse zu dem Kaufabschluss nicht relevant war, bestätigte die Entwicklung der Immobilienpreise in den drei Nachbargemeinden in den folgenden Jahren, dass die Prognose realistisch war. In einigen Fällen überstiegen die Preise jene in Karkkila um mehr als das Vierfache.

(48)

Ein weiterer Grund für den Anstieg der Einwohnerzahl in Karkkila war der Ausbau der Nationalstraße nach Karkkila, der zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses bereits in Planung war (und später realisiert wurde).

(49)

Ein starker Anreiz für den Erwerb der vollen Eigentumsrechte waren auch die offiziellen Prognosen zum Anstieg der Einwohnerzahl. In einer ersten im Jahr 2000 veröffentlichten Untersuchung des Gemeindeverbands Uusimaa wurde geschätzt, dass die Einwohnerzahl in Karkkila bis 2025 auf 9 600 (also um etwa 10 %) steigen und damit ein Bedarf an 600 neuen Wohnungen bestehen würde. Diese Voraussage erwies sich bald als zu vorsichtig. Zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses erwartete Karkkila einen weitaus größeren Anstieg der Einwohnerzahl und damit einen höheren Bedarf von 70 neuen Wohnungen pro Jahr.

(50)

Diese positive Prognose wurde später durch eine weitere vom Gemeindeverband Uusimaa am 18. August 2009 vorgelegte Untersuchung bestätigt, in der davon ausgegangen wurde, dass die Einwohnerzahl von Karkkila bis 2030 um jährlich 100 zunehmen würde. Damit würden jedes Jahr 70 neue Wohnungen benötigt. Auch diese Prognose wurde von der Realität übertroffen, denn im Jahr 2006 wurden 137 und 2007 insgesamt 95 neue Wohnungen gebaut.

(51)

KK war offensichtlich der größte Grundstückseigentümer in Karkkila. Um wie viele Immobilien es sich konkret handelte, war nicht klar, da Karkkila die Teilung und Neugliederung eines Teils der Grundstücke besonders im Gebiet von Haapala/Uusitalo beabsichtigte. Außerdem wurden mehr Wohnimmobilien pro Grundstück gebaut, wenn der Bebauungsplan für ein Grundstück Reihenhäuser und Appartementhäuser auswies. Dem von Finnland vorgelegten Verzeichnis über das Vermögen von KK zufolge umfasste dieses weniger als 140 für den Wohnungsbau vorgesehene Grundstücke (die übrigen Grundstücke waren als Parkflächen geplant). Zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses sollten 70 neue Wohnungen pro Jahr entstehen, so dass in den nächsten 10 Jahren 700 neue Wohnungen und im Verlauf der nächsten 20 Jahre 1 400 neue Wohnungen benötigt würden. Da KK keine nennenswerte Konkurrenz in Karkkila hatte, konnte Karkkila mit einiger Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass die Gemeinde alle oder zumindest den größten Teil der in ihrem Besitz befindlichen Vermögensteile verkaufen konnte.

(52)

Nach Aussage Finnlands bestand die Strategie Karkkilas zunächst darin, den Wert ihrer Grundstücke durch Teilung und Erschließung zu erhöhen, die Auswirkungen des allgemeinen Preisanstiegs für das Gebiet abzuwarten und die Grundstücke erst später zu verkaufen. Diese Strategie, sich bei frühen Verkäufen zurückzuhalten, hatte KK auch schon in früheren Jahren verfolgt, was die geringen Verkaufszahlen in den Jahren vor dem Verkaufsabschluss erklärt.

(53)

Die Kommission führt an, dass der Wert der Grundstücke im Besitz von KK nach dem Grundstückstyp bestimmt wurde, Grundstücke für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Appartementhäuser sowie Parks und Flächen für den Gemeinbedarf also einen unterschiedlichen Wert hatten. Im Folgenden werden die Besonderheiten jedes Gebiets einzeln beschrieben und analysiert.

(54)

Für die im Bebauungsplan für den Wohnungsbau ausgewiesenen Grundstücke im Gebiet Asemanranta ist ein Wert von 2 358 158 EUR ermittelt worden, der der Hälfte des KK-Vermögens entspricht. Für den Kaufabschluss wurde ein Grundstückswert von 79,56 EUR/m2 angesetzt.

(55)

Die Untersuchungen sind diesbezüglich nur begrenzt aussagekräftig, da in Karkkila keine Vergleichspreise vorliegen. Vor dem Verkaufsabschluss wurden in Karkkila keine im Bebauungsplan für den Wohnungsbau ausgewiesenen Grundstücke zum Marktpreis verkauft. Im Sachverständigengutachten im Zusammenhang mit der ersten Untersuchung (Gutachten A) wurde ein Preis von 50 EUR/m2 genannt. Nun erklärt Finnland, dass diese Zahl offensichtlich auf Angaben aus dem staatlich finanzierten Wohnungsbau beruhe, die deutlich unter dem Marktpreis lagen. In der ursprünglichen Untersuchung für Appartementhausgrundstücke wurde ferner ein Wert von 60-75 EUR/m2 angegeben. Der zweiten Untersuchung (Gutachten B) zufolge entspricht der gezahlte Preis dem Marktpreis; nähere Angaben wurden jedoch nicht gemacht. In dem Gutachten von KP&P (Gutachten C) wird geschlussfolgert, dass ein Preis von 79,56 EUR/m2 dem Marktpreis entspricht, da er deutlich unter den Preisen in den drei Nachbargemeinden liegt. Mangels näherer Vergleichsdaten geben diese Aussagen einen Hinweis auf die Immobilienpreise, die zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses in der Umgebung von Helsinki erzielt wurden. Deshalb hat die Kommission die Angaben in den Gutachten geprüft und durch eigene Bewertungen ergänzt.

(56)

Das Gebiet Asemanranta befindet sich in besonderer Lage an einem Seeufer und 200 m vom Stadtzentrum entfernt. Nach Aussage Finnlands ist der Wert der Grundstücke aufgrund des Seeblicks und des direkten Zugangs zum Sees sehr hoch. Ein solches Grundstück wurde 2006 zu einem Preis von 92,35 EUR/m2 verkauft. Karkkila sah die Immobilie als ausreichend hochwertig an, um den Kaufpreis im Januar 2008 auf 105 EUR/m2 zu erhöhen.

(57)

Ein weiterer wichtiger Aspekt für die Bestimmung des Werts dieses Gebiets war die Fläche, für die dieser Preis galt. Der Verkaufswert wurde vorsichtig auf der Grundlage der Vergabe von Baurechten für mindestens 29 640 m2, möglicherweise aber auch für maximal 39 590 m2 festgelegt. Wegen des prognostizierten Anstiegs der Einwohnerzahl ging Karkkila davon aus, dass langfristig gesehen die maximale Zahl der Baurechte als Grundlage des Verkaufswerts herangezogen werden konnte.

(58)

Trotz der Tatsache, dass in Karkkila vor dem Verkaufsabschluss keine Grundstücke für Appartementhäuser verkauft worden waren, sah es die Stadt als begründet an, dass sich der Markt für diese Bautätigkeit entwickeln würde. Im Jahr 2003 wurden für Appartementhäuser vier Baugenehmigungen erteilt. Die Entwicklung nach dem Kaufabschluss bestätigt, dass die Prognose realistisch war, denn bis 2007 wurden sechs neue Anträge eingereicht und Genehmigungen erteilt, und zwischen 2007 und Mitte 2010 wurden sieben Appartementhäuser gebaut.

(59)

Die Preise in den Nachbargemeinden zogen dermaßen an, dass der Quadratmeterpreis in Hyvinkää im Jahr 2003 bei 133,60 EUR/m2 lag. 2004 betrug der Höchstpreis in Vihti 312,60 EUR/m2.

(60)

Die Kommission stellt fest, dass die in den betreffenden drei Gutachten angeführten Werte einander grundsätzlich entsprechen und auch keine Fehler aufzuweisen scheinen, wenn man sie mit den zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses für ähnliche Grundstücke gezahlten Preisen vergleicht. Es ist nicht erforderlich zu prüfen, welches der Gutachten am zuverlässigsten ist, lag doch der Preis für die Anteile sogar bei einer sehr vorsichtigen Wertermittlung unter dem Marktpreisniveau (siehe allgemeine Marktwertermittlung in Punkt 84 ff.). Die Kommission hat den geringstmöglichen Wert wie folgt berechnet: In Anbetracht der attraktiven Lage der Grundstücke in Asemanranta lag der Marktpreis mit 75 EUR/m2 in den vorsichtigen Expertenschätzungen auf jeden Fall im oberen Preisspektrum. Ausgehend von der vorsichtigen Annahme, dass die Grundstücke, für die für die Mindestfläche Baurechte erteilt wurden, verkauft werden, hätte das Gebiet einen Marktwert von mindestens 2 223 000 EUR.

(61)

Eine — wenn überhaupt erfolgte — Überbewertung beliefe sich somit höchstens auf 135 158,40 EUR, 50 % davon wären 67 579,20 EUR.

(62)

Die Kommission stellt fest, dass dieser Wert auch für Teile des Gebiets Asemanranta mit einer Fläche von 8-9 ha gilt, die unter anderem als Straßen und Parkflächen verbleiben. Ein Teil des Bebauungsplans ist beispielsweise als Erholungs- und Naturschutzgebiet vorgesehen. Deshalb wirken sich diese 8-9 ha auf den hohen Preis für das Wohngebiet aus, auch wenn ihr Preis nicht gesondert festgelegt wurde.

(63)

Die Grundstücke im Besitz von KK liegen größtenteils im Gebiet Haapala/Uusitalo, vom Zentrum aus etwa 2,5 km nach Südwesten. Für diese beiden nebeneinander liegenden Gebiete waren im Bebauungsplan Einfamilienhäuser und Reihenhäuser vorgesehen. Da jedoch mit der Erschließung des Gebiets noch nicht begonnen worden war, waren die Preise niedrig und die Verkaufszahlen gering. Fast das gesamte Gebiet war im Besitz von KK.

(64)

Der Wert des Gebiets wurde für den Verkaufsabschluss mit 1 612 059 EUR für alle Grundstücksarten angegeben. Der Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser wurde nach den üblichen Preisen der Stadt auf 10,19 EUR und für Reihenhäuser auf 74,02 EUR festgelegt. Der Gesamtwert der Grundstücke für Einfamilienhäuser betrug 973 268 EUR und für Reihenhäuser 811 209 EUR.

(65)

In allen drei Gutachten wird ausgeführt, dass die Preise für Einfamilienhäuser den Marktpreisen entsprachen. Dem Gutachten der KP&P (Gutachten C) zufolge lagen die Marktpreise 15-20 % über den von Karkkila angesetzten Preisen. Nach den von Finnland vorgelegten Daten betrug der Durchschnittspreis im Jahr 2003 ca. 14,40 EUR/m2. Der erste Gutachter (Gutachten A) gab für Karkkila Marktpreise von 9,43 EUR bis 14,76 EUR an.

(66)

In allen drei Gutachten wurde auf durchschnittliche Verkaufspreise verwiesen; die von Finnland vorgelegten Daten zeigten jedoch erhebliche Preisunterschiede zwischen den einzelnen Wohngebieten. Das Gebiet Haapala/Uusitalo lag eindeutig an der Spitze der Preiskurve. Im Jahr 2003 wurden in Haapala zwei Grundstücke verkauft (von einer privaten Gesellschaft an eine Privatperson): Der Quadratmeterpreis für das im April 2003 verkaufte Grundstück betrug 9,25 EUR und für das im August verkaufte Grundstück 10,06 EUR. Das entspricht einem Preisanstieg von 8,8 % innerhalb von vier Monaten. Berücksichtigt man die allgemeine Preisentwicklung in Karkkila, wo die Preise in den Jahren 2001-2002 um 12,6 % und in den Jahren 2002-2003 um 42,7 % gestiegen sind, entspricht ein Preisanstieg von 1,3 % in den vier letzten Monaten des Jahres 2003 durchaus dem allgemeinen Trend. Daher ist die Kommission der Auffassung, dass ein Preis von 10,19 EUR/m2 (Dezember 2003) als Marktpreis akzeptiert werden kann.

(67)

In dem Gebiet wurden keine Kaufabschlüsse getätigt, die in Bezug auf die Preise für Reihenhausgrundstücke für einen direkten Vergleich herangezogen werden könnten. Wie der erste Gutachter ausführte, lag der Marktwert bei 70-80 EUR/m2. Im Gutachten der KP&P (Gutachten C) wird lediglich auf die weitaus höheren Preise für Reihenhausgrundstücke verwiesen. Da alle drei Gutachten zu der Schlussfolgerung gelangen, dass der gezahlte Preis dem Marktpreis entspricht und es keinen Grund gibt, diese Schlussfolgerung für das Gebiet Haapala/Uusitalo in Frage zu stellen, akzeptiert die Kommission, dass der Quadratmeterpreis von 74,20 EUR dem Marktpreis entsprach.

(68)

Die Kommission ersuchte Finnland zu erläutern, warum es für Karkkila lohnend war, das gesamte Gebiet in städtischen Besitz zu bringen, da, wie die Verkaufszahlen der vorangegangenen Jahre belegen, Käufer an diesem Wohngebiet nicht interessiert waren und andere Stadtteile trotz der höheren Preise vorzogen. Finnland erklärte dazu, dass KK schon in früheren Jahren eine sehr gezielte Anlagestrategie verfolgt hätte und das Gebiet Haapala/Uusitalo zu einem künftigen Wohngebiet in Karkkila entwickeln wollte. Die anderen Wohngebiete der Stadt stießen langsam an die Grenzen ihrer Aufnahmekapazität, und mit dem prognostizieren Anstieg der Einwohnerzahl würde künftig ein Bedarf für die Erschließung neuer Gebiete bestehen.

(69)

Ein Bebauungsplan für das Gebiet Haapala/Uusitalo bestand bereits, doch war mit den Erschließungsarbeiten noch nicht begonnen worden. Die Erschließung umfasste die Teilung der Grundstücke in stärker individuell zugeschnittene und zweckmäßigere Grundstücke, den Anschluss der Grundstücke an die kommunalen Versorgungsnetze und den Bau neuer Dienstleistungseinrichtungen.

(70)

Karkkila hatte diese Strategie bereits in anderen Wohngebieten erfolgreich verfolgt: Die Stadt hatte ihr Versorgungsnetz auf die Gebiete Tuorila, Nikkimäki und Pumminmäki ausgedehnt. Im Jahr 2003 betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Gebiet Pumminmäki bereits 14,28 EUR. Karkkila verkaufte 2004 Grundstücke zum neuen Standardpreis von 14 EUR. Die Preise sind in den folgenden Jahren weiter gestiegen (18,5 EUR/m2 im Jahr 2005).

(71)

Es wurde davon ausgegangen, dass der Wert der Immobilien im Gebiet Haapala/Uusitalo das Preisniveau der bereits erschlossenen Wohngebiete erreichen und darüber hinaus dem allgemeinen Trend des Preisanstiegs folgen würde. Ein Wertzuwachs von mindestens 40 % bis 50 % nach der Erschließung (also im Verlauf von 3 bis 4 Jahren) schien begründet zu sein; zudem erfolgte der Wertzuwachs mittel- und langfristig.

(72)

Es lag im Interesse Karkkilas, das gesamte Gebiet im Rahmen eines umfassenden Infrastrukturvorhabens zu erschließen. Die Erschließung großer Areale wäre deutlich kostengünstiger, als Leistungen für jedes einzelne Grundstück bereitzustellen (die Gemeinde ist gesetzlich verpflichtet, eine Immobilie an das kommunale Netz anzuschließen, was üblicherweise auf Antrag der Eigentümer erfolgt, die einen Neubau planen). Karkkila unterstrich, dass dies einfacher zu bewerkstelligen ist, wenn die Stadt der einzige Eigentümer ist und die Entscheidungsgewalt besitzt. Für den Anschluss jedes einzelnen Grundstücks an die kommunale Versorgung wäre eine große Zahl von Einzelentscheidungen erforderlich. Da die Erschließung von Grundstücken nicht zum Kerngeschäft des in der Metallbranche tätigen Unternehmens Componenta gehört, hatte sich schon früh herausgestellt, dass eine Erschließung für das Unternehmen schwieriger gewesen wäre.

(73)

Angesichts der langfristigen Erschließungsstrategie von Karkkila und ihres Vorhabens, sämtliche Infrastrukturprojekte auf einmal zu realisieren, war die Stadt nicht daran interessiert, das Land vor seiner Erschließung zu verkaufen. Aus diesem Grund wurden vor Kaufabschluss praktische keine Grundstücke verkauft.

(74)

Die Kommission kann akzeptieren, dass angesichts dieser langfristigen Strategie für das Gebiet Haapala/Uusitalo es ein marktwirtschaftlich handelnder Investor, der bereits über 50 % der Anteile an dem fraglichen Gebiet verfügt, als wirtschaftlich rentabel ansieht, auch die restlichen 50 % der Anteile zu erwerben. Die Möglichkeit, das gesamte zu bebauende neue Wohngebiet zu besitzen, ein geringes Preisrisiko und gute Chancen, den Großteil der Grundstücke innerhalb der nächsten 10 Jahre und die restlichen Grundstücke in den darauf folgenden 10 Jahren zu verkaufen, kann als Geschäftsstrategie angesehen werden, die ein marktwirtschaftlich handelnder Investor verfolgt hätte.

(75)

Einige Grundstücke für Einfamilienhäuser liegen in anderen Gebieten. Die Wertbestimmung (43 000 EUR) basierte auf dem von Karkkila für ein solches Grundstück festgesetzten offiziellen Quadratmeterpreis von 10,19 EUR. Aus den vorgenannten Gründen (Erwägungsgründe 65 und 66) ist die Kommission der Ansicht, dass der im Dezember 2003 festgelegte Preis als Marktpreis akzeptiert werden kann.

(76)

KK besitzt auch zwei Grundstücke für Appartementhäuser im Gebiet Takko I. Der Gesamtwert dieser Immobilie beträgt 110 191 EUR. Takko I liegt ebenfalls im Stadtzentrum. Dem Gutachten A zufolge beträgt der Marktpreis hier 60-75 EUR/m2. In ihrem Gutachten gelangt die KP&P (Gutachten C) in Bezug auf den Preis für die Appartementhausgrundstücke ebenfalls zu dem Ergebnis, dass der Preis im Vergleich zu in Nachbargemeinden erzielten Verkaufspreisen dem Marktpreis entspreche.

(77)

Nach Auffassung der Kommission ist es nicht erforderlich festzustellen, welches der Gutachten am zuverlässigsten ist. Auch wenn bei dem Kaufabschluss der geringstmögliche Marktpreis von 60 EUR/m2 angesetzt werden würde, überstiege der berichtigte Gesamtwert für die Anteile dennoch den von Karkkila gezahlten Preis (siehe nachstehende Berechnung des Mindestpreises der Anteile). Bei Annahme dieses geringstmöglichen Marktwerts wären die Grundstücke im Gebiet Takko I um 19,65 EUR/m2 zu hoch angesetzt. Dies entspräche insgesamt 27 212 EUR bzw. 13 606 EUR für 50 % der Anteile.

(78)

Der Wert der als Parkflächen ausgewiesenen Areale wurde mit 456 601 EUR angesetzt. Zugrunde gelegt wurde ein Quadratmeterpreis von 1,18 EUR, wie ihn Karkkila nach den gesetzlichen Vorgaben für derartige Grundstücke zahlt. Dabei geht es um Flächen, die die Stadt zum aktuellen Preis veräußern kann (15). Da die Grundstücke dem Bebauungsplan zufolge nicht bebaut werden sollen, wird als Preisgrundlage der reguläre Preis für nicht im Bebauungsplan erfasstes unerschlossenes Gelände angesetzt (siehe Erwägungsgrund 79). Daher ist die Kommission der Ansicht, dass dieser Teil der Grundstücke nicht überbewertet wurde.

(79)

Das KK-Vermögen umfasste auch Rohbauland, das nicht im Bebauungsplan enthalten war und dessen Gesamtwert bei einem Quadratmeterpreis von 1,18 EUR mit 49 678 EUR angesetzt wurde. In den Gutachten wird nicht erklärt, inwieweit der Wert Rohbaulands sachgerecht bewertet wurde. Darüber hinaus legte Finnland ein Verzeichnis der Kaufabschlüsse für nicht erschlossenes Bauland in dünn besiedelten Teilen von Karkkila vor, für das ein Quadratmeterpreis von 1,86 EUR gezahlt wurde. Aus diesem Grund kann die Kommission akzeptieren, dass der Preis von 1,18 EUR nicht über dem Marktpreis liegt.

(80)

Der von Finnland auf der Grundlage der Verkaufspreise für die Vermögensteile von KK ermittelte Wert des KK-Immobilienvermögens betrug 5 067 988 EUR. Bei Abzug der Beträge einer etwaigen Überbewertung der Appartementhausgrundstücke in den Gebieten Asemanranta (135 158 EUR) und Takko I (27 212 EUR) ergibt sich für die Grundstücke ein Mindestwert von 4 905 618 EUR.

(81)

Im Jahr 1996 hatten Componenta und Karkkila KK pari passu ein zinsloses Gesellschafterdarlehen in Höhe von 1 670 184 EUR gewährt. Der Rückzug von Componenta aus KK erfolgte mit gleichzeitiger Rückzahlung des Darlehens durch KK. Da KK einen wesentlichen Teil ihres Vermögens zur Beschaffung dieser Mittel hätte verkaufen müssen und dies — wie bereits dargelegt — ihre mittel- und langfristige Geschäftsstrategie gefährdet hätte, entschied Karkkila, KK ein zweites zinsloses Darlehen in gleicher Höhe zu gewähren, dass KK zur Rückzahlung des Darlehens verwendete. Damit belaufen sich die Verbindlichkeiten von KK gegenüber Karkkila auf insgesamt 3,34 Mio. EUR.

(82)

Die Kommission stimmt mit Finnland darin überein, dass die Darlehen bereits bei der Ermittlung des Wertes der Gesellschaft berücksichtigt wurden, d. h. der Wert der Anteile war bereits um die Schuldensumme reduziert worden. Die Würdigung der Darlehensrückzahlung als gesonderte Maßnahme käme somit einer nochmaligen Berücksichtigung gleich.

(83)

Nach Abzug des als potenzielle Überbewertung ermittelten Betrags kann der Wert der 50 %igen Beteiligung an KK wie folgt beziffert werden:

Tabelle 5

Wert von KK

(84)

Der Kaufpreis von 713 092,50 EUR, den Karkkila für seinen 50 %igen Anteil bezahlt hat, liegt nach Auffassung der Kommission nicht über dem Marktpreis.

(85)

Der Kaufpreis, den Karkkila an Componenta für die 50 %ige Beteiligung an KK bezahlt hat, liegt nach Auffassung der Kommission nicht über dem Marktpreis. Deshalb handelt es sich nicht um eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union —