(1)

Im Oktober und November 2011 wurde die Kommission in Presseberichten und durch Hinweise aus der Öffentlichkeit auf eine mutmaßliche staatliche Beihilfe zugunsten des Real Madrid Club de Fútbol (im Folgenden „Real Madrid“) aufmerksam gemacht, die in Form einer Eigentumsübertragung durch einen am 29. Juli 2011 mit der Stadt Madrid (im Folgenden „Ayuntamiento de Madrid“ ) unterzeichneten Vertrag (im Folgenden „Vergleichsvertrag von 2011“) gewährt wurde (siehe Erwägungsgrund 29, im Folgenden „Maßnahme“). Am 20. Dezember 2011 forderte die Kommission Spanien auf, zu diesen Informationen Stellung zu nehmen. Dieser Aufforderung kam Spanien mit Schreiben vom 23. Dezember 2011 und am 20. Februar 2012 nach. Nach einem weiteren Auskunftsersuchen der Kommission vom 2. April 2012 übermittelte Spanien am 18. Juni 2012 zusätzliche Informationen.

(2)

Mit Schreiben vom 18. Dezember 2013 informierte die Kommission Spanien über ihren Beschluss, in Bezug auf diese Maßnahme das Verfahren nach Artikel 108 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union einzuleiten. (2) Mit Schreiben vom 16. Januar 2014 gab Spanien zu diesem Beschluss eine Stellungnahme ab.

(3)

Der Beschluss der Kommission zur Einleitung des Verfahrens (im Folgenden „Einleitungsbeschluss“) wurde im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht. (3) Die Kommission hat die Beteiligten zur Stellungnahme zu den genannten Maßnahmen aufgefordert.

(4)

Die Kommission erhielt Stellungnahmen von den Beteiligten. Sie leitete diese an Spanien weiter, das die Gelegenheit erhielt, sich dazu zu äußern. Die Stellungnahme Spaniens ging bei der Kommission mit Schreiben vom 17. November 2014 ein. Am 4. November 2015 und 14. März 2016 traf sich die Kommission mit Vertretern von Real Madrid. Am 6. November 2015 hielt die Kommission mit Vertretern der Stadt Madrid eine Telefonkonferenz ab. Am 9. März 2016 übermittelte Spanien weitere Informationen.

(5)

Am 22. April 2015 schickte die Kommission der spanischen Regierung die Studie zur Ermittlung des Werts der Parzelle B-32, die sie bei der unabhängigen Liegenschaftsbewertungsagentur CEIAM Cabré Alegret (im Folgenden: „CEIAM“) in Auftrag gegeben hatte, damit sie dazu Stellung nehmen konnte. In der CEIAM-Bewertungsstudie wurde der Nutzwert für die Parzelle B-32 geschätzt. Mit Schreiben vom 15. Juni 2015 übermittelte Spanien seine Bemerkungen zu dieser Studie. Mit Schreiben vom 9. Juli 2015 schickte Real Madrid seine Bemerkungen zu dieser Studie.

(6)

Am 4. Juli 2016 nahm die Kommission den Beschluss 2014/2016/EU (4) gemäß Artikel 7 der Verordnung (EG) Nr. 659/1999 des Rates (5) an (nachfolgend „Beschluss von 2016“). In Artikel 1 des Beschlusses von 2016 wurde festgestellt, dass die Real Madrid gewährte staatliche Beihilfe unter Verstoß gegen Artikel 108 Absatz 3 AEUV durchgeführt wurde und mit dem Binnenmarkt unvereinbar war. Mit Artikel 3 des Beschlusses von 2016 wurde die Rückforderung dieser Beihilfen angeordnet.

(7)

Am 14. November 2016 erhob Real Madrid beim Gericht Klage auf Nichtigerklärung des Beschlusses von 2016.

(8)

Mit Urteil vom 22. Mai 2019 kam das Gericht zu dem Schluss, dass die Stadt Madrid bei der Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 nicht wie ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer gehandelt habe (siehe Erwägungsgründe 1 und 29). Insbesondere stellte das Gericht fest, dass ein umsichtiger marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer in einer solchen Situation vor Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 und der Übernahme der uneingeschränkten rechtlichen Verantwortlichkeit für die Unmöglichkeit der Übertragung der Parzelle B-32 gemäß dem Durchführungsvertrag von 1998 eine Rechtsberatung eingeholt (siehe Erwägungsgrund 17) hätte (im Folgenden: „Urteil von 2019“). (6)

(9)

In der mündlichen Verhandlung vor dem Gericht in der Rechtssache T-791/16 machte Real Madrid geltend, dass die Stadt Madrid vor der Unterzeichnung des Vertrags mit Real Madrid vom 29. Juli 2011 zwei Sachverständigengutachten von ihren eigenen Dienststellen erhalten habe. Der Beweis für das Gutachten sei durch die Lektüre der Begründung des Vergleichsvertrags von 2011 erbracht worden, die die Feststellungen der Stadt dazu wiedergebe. (7) Nach Ansicht des Gerichts konnte eine solche Begründung nicht als wirkliche rechtliche Würdigung der Gründe für die Anerkennung der Haftung der Stadt für die unterbliebene Übertragung der Parzelle B-32 an Real Madrid angesehen werden. Das Gericht stellte insbesondere fest, dass in der Begründung weder die bis 2011 geltenden Vorschriften für die Übertragbarkeit der Parzelle B-32 dargestellt noch geprüft worden sei, wer und aus welchen Gründen für die Nichtübertragung der Parzelle haftet. (8) Ferner rügte das Gericht, dass weder im Verfahren vor der Kommission noch vor dem Gericht die Sachverständigengutachten der städtischen Dienste vorgelegt wurden. (9)

(10)

Das Gericht erklärte den Beschluss von 2016 aus folgenden Gründen für nichtig. Im Beschluss von 2016 hatte die Kommission geprüft, ob der Real Madrid gewährte Ausgleich für die Nichtübertragung der Parzelle B-32, wie er im Vergleichsvertrag von 2011 festgelegt worden war, eine staatliche Beihilfe enthielt. Dieser Ausgleich war in Form einer Übertragung von drei anderen Parzellen und der Verrechnung gegenseitiger Verbindlichkeiten erfolgt. Im Beschluss von 2016 hatte die Kommission ausschließlich den Wert der Parzelle B-32 geprüft, nicht jedoch den Wert der drei anderen Real Madrid übertragenen Parzellen. Damit hatte die Kommission nach Auffassung des Gerichts nicht alle Elemente der streitigen Transaktion und ihres Kontexts berücksichtigt, um festzustellen, ob Real Madrid aus der Vergleichsvereinbarung von 2011 ein Vorteil entstanden war (10).

(11)

Nach der Nichtigerklärung des Beschlusses von 2016 und auf ein Auskunftsersuchen der Kommission vom 26. September 2019 hin übermittelte Spanien am 31. Januar 2020 eine Stellungnahme. Seine Antwort auf das Auskunftsersuchen der Kommission vom 26. September 2019 übermittelte Spanien mit Schreiben vom 21. November 2019.

(12)

Am 27. Juli 2021 übermittelte die Kommission den spanischen Behörden und Real Madrid die von ihr bei der unabhängigen Liegenschaftsbewertungsagentur TINSA Tasaciones Inmobiliarias, S.A. (im Folgenden „TINSA“) (11) in Auftrag gegebene Studie für etwaige Bemerkungen. Mit Schreiben vom 29. November 2021 übermittelte Spanien seine Bemerkungen zu dieser Studie. Mit Schreiben vom 15. Oktober 2021 übermittelte Real Madrid seine Bemerkungen zu dieser Studie.

(13)

Am 31. Januar 2020, 4. August 2020, 10. Mai 2022, 15. Juli 2024 und 14. April 2025 übermittelten die spanischen Behörden weitere Informationen. In ihrer Stellungnahme vom 15. Juli 2024 betonten die spanischen Behörden, dass ihre früheren Stellungnahmen vom 20. Februar 2012, 18. Juni 2012, 16. Januar 2014 und 17. November 2014 nach wie vor aufrechterhalten würden. Am 21. November 2019, 12. Juni 2020 und 29. Juli 2022 gingen bei der Kommission zusätzliche Stellungnahmen von Real Madrid ein.

(14)

Real Madrid ist ein Profisport-Verein. Im Geschäftsjahr 2023/24 (12) erzielte Real Madrid Einnahmen u. a. aus dem Eintrittskartenverkauf, Werbung, Übertragungsrechteverkauf, Fanartikelhandel und Sponsorengeldern in Höhe von 1 073 000 000 EUR. (13)

(15)

Am 20. Dezember 1991 schlossen die Stadt Madrid und Real Madrid einen Vertrag betreffend den Umbau des Stadions von Real Madrid, des Santiago Bernabéu (im Folgenden: „Vertrag von 1991“). In diesem Vertrag verpflichtete sich Real Madrid, eine Tiefgarage zu bauen und zusätzliche Arbeiten zur Aufwertung der Stadionumgebung durchzuführen. Real Madrid kam diesen Verpflichtungen nicht vollumfänglich nach.

(16)

Am 29. November 1996 schlossen Real Madrid, die Stadt Madrid und die Autonome Gemeinschaft Madrid (Comunidad de Madrid) ein Immobilientauschgeschäft (convenio de permuta de suelo, im Folgenden: „Tauschvertrag von 1996“). In diesem Vertrag stimmte Real Madrid zu, auf die Autonome Gemeinschaft Madrid und die Stadt Madrid ein im Madrider Gebiet „Ciudad Deportiva“ gelegenes, 30 000 Quadratmeter großes Grundstück zu übertragen. Im Gegenzug erklärte sich die Stadt Madrid bereit, Grundstücke, die zu einem späteren Zeitpunkt identifiziert werden sollen, auf Real Madrid zu übertragen. Im Tauschvertrag von 1996 wurde der Wert der 30 000 Quadratmeter, die auf die Stadt Madrid und die Gemeinschaft Madrid übertragen wurden, einvernehmlich auf 27 Mio. EUR festgesetzt. Das 30 000 Quadratmeter große Gelände sollte zu gleichen Teilen zwischen der Gemeinschaft Madrid und der Stadt Madrid aufgeteilt werden. Nach Angaben der spanischen Behörden veräußerte die Stadt Madrid im Jahr 2004 ihre 15 000 Quadratmeter des Grundstücks in der Ciudad Deportiva für 53 578 623 EUR (siehe Erwägungsgrund 51).

(17)

Am 29. Mai 1998 schlossen die Stadt Madrid und Real Madrid einen Vertrag zur Durchführung des Tauschvertrags von 1996 (im Folgenden: „Durchführungsvertrag von 1998“). Gemäß diesem Vertrag verpflichtete sich Real Madrid, 15 000 Quadratmeter der Ciudad Deportiva (14), deren Wert mit 13 500 000 EUR angesetzt wurde, auf die Stadt Madrid zu übertragen (15). Im Gegenzug verpflichtete sich die Stadt Madrid, die folgenden, gleichwertigen Liegenschaften auf Real Madrid zu übertragen: zwei Parzellen im Gebiet Julian Camarillo Sur (im Folgenden: „Parzellen 33 und 34“) und die Parzelle B-32 im Gebiet von Las Tablas (im Folgenden: „Parzelle B-32“). Die Parzelle B-32 hat eine Fläche von 70 815 Quadratmetern, davon 35 407 Quadratmeter Bauland.

(18)

Für die Zwecke des Durchführungsvertrags von 1998 schätzten die für die Bewertung von Liegenschaften zuständigen Dienststellen der Stadt Madrid am 28. Mai 1998 den Wert der Parzelle B-32 laut Auskunft der spanischen Behörden auf 595 194 EUR. Diese Bewertung erfolgte auf der Basis des Königlichen Dekrets 1020/1993 (16), mit dem eine Methode zur Bewertung städtischer Liegenschaften festgelegt wird. Bei der Bewertung der Parzelle B-32 hätten die zuständigen Dienststellen berücksichtigt, dass am 28. Mai 1998 nur ein Flächennutzungsplan für die Parzelle B-32 genehmigt worden sei, aber weder eine Erschließung stattgefunden habe noch Baugenehmigungen erteilt worden seien.

(19)

Der Durchführungsvertrag von 1998 enthielt eine einzige Bedingung, nämlich dass er vom Stadtbauamt Madrid (Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo) genehmigt werden musste. Diese Genehmigung erfolgte am 4. Juni 1998. Im Durchführungsvertrag von 1998 hatten die Vertragspartner vereinbart, dass die Übertragung sieben Tage, nachdem die Stadt Madrid im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad) als Eigentümerin der Parzelle eingetragen worden sei, erfolgen sollte.

(20)

Am 23. Februar 1999 übertrug die Stadt Madrid die Parzellen 33 und 34 an Real Madrid. Die Parzelle B-32 wurde zu diesem Zeitpunkt nicht übertragen, da die Stadt noch nicht als Eigentümerin eingetragen war.

(21)

Am 28. Juli 2000 erwarb die Stadt Madrid das Eigentumsrecht an der Parzelle B-32. Zu dem entsprechenden Grundbucheintrag kam es am 11. Februar 2003 (17). Die Übertragung der Parzelle B-32 auf Real Madrid erfolgte nicht.

(22)

Die Parzelle B-32 wurde nach der Bauleitplanung (im Folgenden: „Parzellenplan“) für das Gebiet „UZI 0.08 Las Tablas“ vom 28. Juli 1995 als Liegenschaft für allgemeine Sportanlagen („equipamiento básico deportivo“) ausgewiesen. Diese Einstufung entsprach dem Flächennutzungsplan von Madrid („Plan General de Ordenación Urbana de Madrid“) festgelegt, der am 17. April 1997 von der Stadt Madrid und von der Autonomen Gemeinschaft Madrid genehmigt wurde. Den Parteien des Durchführungsvertrags von 1998 war die Einstufung der Parzelle B-32 als Liegenschaft für allgemeine Sportanlagen bekannt. Die spanischen Behörden vertraten vor der Unterzeichnung des Durchführungsvertrags von 1998 die Auffassung, dass die städtische Einstufung der Parzelle B-32 ihre Übertragung an eine private Einrichtung nicht ausschließe, sofern der Nutzungszweck unverändert blieb. Da Real Madrid den Bau von Sportinfrastruktur auf dem Grundstück plante, ging die Stadt Madrid den spanischen Behörden zufolge davon aus, dass die Parzelle B-32 auf Real Madrid übertragen werden konnte.

(23)

Das 2001 in Kraftgetretene Gesetz 9/2001 (18) schreibt vor, dass eine Parzelle, die wie die Parzelle B-32 für eine Verwendung zu allgemeinen Sportaktivitäten ausgewiesen ist, ab Inkrafttreten der einschlägigen Bebauungspläne und Nutzungszwecke im Eigentum der öffentlichen Hand sein muss („bien de naturaleza demanial“), was die Übertragung an Private ausschließt. Entgegen dem Durchführungsvertrag von 1998, aber im Einklang mit Gesetz 9/2001 nahm die Stadt Madrid 2003 von der Übertragung des Eigentums an der Parzelle B-32 Abstand. (19)

(24)

2004 urteilte das Tribunal Superior de Justicia de Madrid, dass Parzellen mit einer Ausweisung wie der der Parzelle B-32 automatisch als im öffentlichen Eigentum zu betrachten sind und ein privates Eigentum an einem solchen Grundstück ausgeschlossen ist (20).

(25)

Mit dem Vergleichsvertrag von 2011 legten die Stadt Madrid und Real Madrid einen Rechtsstreit zwischen ihnen über den Vertrag von 1991, den Vertrag von 1996 und den Durchführungsvertrag von 1998 bei.

(26)

Die Verwaltungsakte der Stadt Madrid über die Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 enthält drei Gutachten (vom Liegenschafts-, vom Rechts- und vom Haushaltsdezernat). (21) Die spanischen Behörden und Real Madrid gaben an, dass diese Gutachten gemäß dem für Kommunen geltenden Verwaltungsrecht (22) vor der Unterzeichnung von Verträgen wie dem in Rede stehenden Vertrag obligatorisch seien. In diesen drei Sachverständigengutachten (im Folgenden: „drei Gutachten der Stadt Madrid“), die am 28. Juli 2011, d. h. vor der Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011, abgefasst wurden, wurde der Abschluss des Vertrags befürwortet. Die drei Dezernate der Stadt Madrid berücksichtigten dabei den Tauschvertrag von 1996, den Durchführungsvertrag von 1998, die Bewertung der drei übrigen Parzellen durch die Fachabteilungen der Stadt Madrid vom 27. Juli 2011 und das Ersuchen von Real Madrid vom 28. Januar 2011 auf Übertragung des Eigentums an der Parzelle B-32.

(27)

Der am 28. Juli 2011 abgegebene Standpunkt der drei Dezernate der Stadt Madrid in Bezug auf die Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 lässt sich wie folgt zusammenfassen:

(28)

Der Inhalt der drei Gutachten der Stadt Madrid wurde in der Begründung des Vergleichsvertrags von 2011 wiedergegeben. Die Verwaltungsakte der Stadt Madrid über die Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 wurde der Kommission jedoch erst im Jahr 2020 übermittelt.

(29)

Im Vergleichsvertrag von 2011 erkannte die Stadt Madrid an, dass sie die Übertragung der Parzelle B-32 versäumt habe, und erklärte sich bereit, Real Madrid für diesen Verstoß gegen den Durchführungsvertrag von 1998 zu entschädigen. Wie von den Vertragspartnern im Jahr 2011 vereinbart, sollte der Ausgleich dem Wert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 entsprechen und durch Übertragung der drei anderen Parzellen auf Real Madrid realisiert werden.

(30)

In einem Bewertungsgutachten vom 27. Juli 2011 veranschlagten die für die Bewertung von Liegenschaften zuständigen Dienststellen der Stadt Madrid den Wert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 auf 22 693 054,44 EUR. Für diese Bewertung stützten sich die Dienststellen der Stadt Madrid auf die bereits 1998 für die Bewertung der Parzelle B-32 verwendeten Kriterien und berücksichtigten den Bebauungsplan und ihre städtebauliche Lage im Jahr 2011.

(31)

Bei den drei Parzellen, die auf Real Madrid übertragen wurden, handelt es sich um folgende: eine Parzelle von 3 600 Quadratmetern zwischen Rafael Salgado, Paseo de la Castellana und Concha Espina, Grundstücke im Gebiet Mercedes Arteaga und Jacinto Verdaguer mit einer Gesamtfläche von 7 966 Quadratmetern, und eine Parzelle von 3 035 Quadratmetern in der Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas. Den Gesamtwert der drei anderen Grundstücke veranschlagten die für die Bewertung von Liegenschaften zuständigen Dienststellen der Stadt Madrid 19 972 348,96 EUR.

(32)

Die Vertragsparteien stimmten im Vergleichsvertrag auch darin überein, dass Real Madrid der Stadt Madrid als Ausgleichsleistung einen Betrag von 2 812 735,03 EUR dafür schuldete, dass der Verein bestimmten im Vertrag von 1991 eingegangenen Verpflichtungen nicht nachgekommen war (siehe Erwägungsgrund (15)).

(33)

Mit dem Vergleichsvertrag von 2011 einigten sich Real Madrid und die Stadt darauf, ihre gegenseitigen Verbindlichkeiten auszugleichen. Zunächst wurden zu der Forderung von Real Madrid in Höhe von 22 693 054,44 EUR für die Parzelle B-32 Grundsteuerbeträge in Höhe von 92 037,59 EUR, die Real Madrid seit 2002 für die Parzelle B-32 gezahlt hatte, hinzuaddiert. Dann wurden die nach dem Vertrag von 1991 ausstehenden Verbindlichkeiten in Höhe von 2 812 735,03 EUR mit der Forderung von Real Madrid verrechnet, wodurch sich die Forderung Real Madrids gegenüber der Stadt auf 19 972 357,00 EUR reduzierte. Diese Forderung wurde anschließend auf den Wert der drei anderen Parzellen, der mit 19 972 348,96 EUR beziffert wurde, angerechnet. Das Ergebnis war eine verbleibende Nettoforderung Real Madrids in Höhe von 8,04 EUR gegenüber der Stadt Madrid.

(34)

In einem späteren, im September 2011 zwischen der Stadt Madrid und Real Madrid geschlossenen Vertrag (im Folgenden: „Stadtentwicklungsvertrag von 2011“) verpflichtete sich Real Madrid, die Parzelle im Gebiet Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer (eine der drei anderen Parzellen) und ein Einkaufszentrum auf die Stadt Madrid zu übertragen und eine einmalige Zahlung in Höhe von 6 600 000 EUR an die Stadt Madrid zu leisten. Im Gegenzug verpflichtete sich die Stadt, ein in ihrem Eigentum befindliches Areal von 216 Quadratmetern vor dem Bernabéu-Stadion auf Real Madrid zu übertragen, wo der Verein ein Einkaufszentrum und ein Hotel zu errichten gedachte. Im Zusammenhang mit dieser letztgenannten Übertragung änderten die Stadt und die Autonome Gemeinschaft den Flächennutzungsplan und legten die bauliche Nutzung des vor dem Stadion gelegenen Areals neu fest. Konkret ermöglichten sie eine dichtere Bebauung und eine Nutzung für den Einzelhandel. Allerdings hob das Tribunal Superior de Justicia de Madrid diese Änderung des Flächennutzungsplans mit Urteil vom 2. Februar 2015 auf (23).

(35)

In Stellungnahmen gegenüber der Kommission, die vor der Eröffnung des förmlichen Prüfverfahrens abgegeben wurden, argumentierten die spanischen Behörden, dass die Stadt Madrid angesichts der rechtlichen Hindernisse für die im Durchführungsvertrag von 1998 verbindlich vorgesehene Übertragung der Parzelle B-32 auf Real Madrid rechtlich verpflichtet war, den Verein in Höhe des Wertes des betreffenden Grundstücks zu entschädigen. Für die Kommission stellte sich die Frage, ob eine Übertragung des Grundstücks auf Real Madrid 1998 tatsächlich unmöglich war und welche Folgen das spanische Zivilrecht vorsieht, wenn eine Vertragspartei ihre vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllen kann.

(36)

Die Kommission bezweifelte, dass der Wert der Parzelle B-32, der im Vergleichsvertrag von 2011 angesetzt wurde, ihren Marktpreis widerspiegelte. Die Bewertung war von den städtischen Dienststellen offenbar ohne eine unabhängige Bewertung durch Sachverständige durchgeführt worden.

(37)

Die Kommission äußerte Zweifel daran, dass der Wert der Parzellen um das Bernabéu-Stadion, die durch den anschließenden, auf der Grundlage des Stadtentwicklungsvertrags von 2011 erfolgten Grundstücktausch auf Real Madrid übertragen wurden, deren tatsächlichen Marktwert entsprach. Deshalb vertrat die Kommission die Auffassung, dass bei diesen Geschäften auch eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV vorliegen könnte.

(38)

Die Kommission äußerte Zweifel an der Vereinbarkeit einer möglichen Beihilfe mit dem Binnenmarkt. Da zur Anwendung der Beihilfevorschriften auf Aktivitäten des Berufssports keine speziellen Richtlinien vorliegen, muss sich jede Beurteilung direkt auf Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV stützen. Nach dieser Vorschrift kann eine Beihilfe als mit dem Binnenmarkt vereinbar gelten, wenn sie im Interesse der Allgemeinheit die Entwicklung gewisser Wirtschaftszweige oder Wirtschaftsgebiete fördert. Die Kommission bezweifelte, dass ein Ziel von gemeinsamem Interesse vorliege, das die selektive Unterstützung für einen sehr starken Akteur in einem ausgesprochen wettbewerbsorientierten Sektor rechtfertigen könnte.

(39)

In ihrem Einleitungsbeschluss gelangte die Kommission zu der vorläufigen Auffassung, dass die Entschädigung Real Madrids durch die Stadt Madrid auf der Grundlage des Vergleichsvertrags von 2011 eine staatliche Beihilfe zugunsten von Real Madrid im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV darstellte. Dementsprechend forderte die Kommission Spanien und die Beteiligten auf, sachdienliche Informationen zu den in diesem Abschnitt 3 dargelegten Zweifeln vorzulegen.

(40)

In diesem Abschnitt werden die Stellungnahmen der spanischen Behörden von 2011 bis 2025 zusammengefasst, d. h. vor und während des von der Kommission im vorliegenden Fall eingeleiteten förmlichen Prüfverfahrens.

(41)

Die Parzelle B-32 war als Liegenschaft für allgemeine Sportanlagen ausgewiesen (siehe Erwägungsgrund 22). Den spanischen Behörden zufolge war die Ausweisung der Parzelle B-32 zur Nutzung für Sportzwecke durch die Stadt im Jahr 1998 kein Hindernis für die Übertragung der Parzelle auf eine private Einrichtung wie Real Madrid. Die rechtlichen Hindernisse für die Übertragbarkeit der Parzelle B-32 hätten sich nicht aus ihrem sportlichen Verwendungszweck ergeben, sondern aus ihrem besonderen Status als öffentliches Eigentum („bien de naturaleza demanial“), der durch das Gesetz 9/2001 eingeführt worden sei; erst diese eigentumsrechtliche Beschränkung habe zur Nichtübertragbarkeit der Parzelle geführt.

(42)

Dazu haben die spanischen Behörden Folgendes ausgeführt:

(43)

Darüber hinaus wiesen die spanischen Behörden darauf hin, dass die Nichtübertragbarkeit der Parzelle B-32 auf private Einrichtungen bei Erlass des Gesetzes Nr. 9/2001 eindeutig festgestellt worden sei. Gemäß § 36 Absatz 1 des Gesetzes Nr. 9/2001 müssen Grundstücke, die für den Nutzungszweck ausgewiesen wurde, der auch für die Parzelle B-32 galt, im öffentlichen Eigentum stehen. Darüber hinaus führt das Inkrafttreten eines Flächennutzungsplans gemäß § 64 desselben Gesetzes dazu, dass die Liegenschaften mit ihrer städtebaulichen Nutzungsbestimmung verknüpft werden. Wie von den spanischen Behörden erläutert, „kam die Stadtverwaltung daraufhin [am 11. Februar 2003] angesichts der damals geltenden Rechtsvorschriften (Gesetz Nr. 9/2001) zu dem Schluss, dass die Parzelle B-32 nicht mehr auf diesen Fußballverein übertragen werden konnte, was später durch Rechtsprechung und Rechtslehre bestätigt wurde“.

(44)

Gemäß Klausel IV des Durchführungsvertrags von 1998 sollte die Übertragung der Parzelle B-32 auf Real Madrid innerhalb von sieben Tagen nach Eintragung in das Grundbuch der Stadt Madrid als Eigentümerin der Parzelle B-32 erfolgen. Diese Eintragung wurde am 11. Februar 2003 vorgenommen. Daher konnte die Parzelle ab diesem Zeitpunkt übertragen werden. Den spanischen Behörden zufolge stand die Parzelle B-32 aber, da das Gesetz Nr. 9/2001 bereits am 1. Januar 2003 in Kraft getreten war, da bereits in öffentlichem Eigentum und war nicht länger auf Real Madrid übertragbar.

(45)

Des Weiteren erörterten die spanischen Behörden die Möglichkeit einer Änderung der Ausweisung der Parzelle B-32 als Sportgelände im Flächennutzungsplan vor, um deren Übertragung auf eine private Einrichtung zu erlauben. Laut den spanischen Behörden hätte die Stadt Madrid der Autonomen Gemeinschaft Madrid eine solche Änderung vorschlagen können. Allerdings hätte der eine solche Änderung angesichts der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs Spaniens (26) nur vorgenommen werden können, wenn sie durch ein allgemeines Interesse gerechtfertigt gewesen sei. Eine Änderung des Flächennutzungsplans mit dem alleinigen Ziel, die Übertragung eines bestimmten Grundstücks auf eine private Einrichtung zu ermöglichen, hätte als willkürlich und nicht dem Gemeinwohl dienend betrachtet werden können. Zweitens hätte eine entsprechende Änderung des Flächennutzungsplan im vorliegenden Fall dazu geführt, dass die Stadt Madrid neue Grundstücke mit ähnlichen Merkmalen wie die Parzelle B-32 hätte erwerben müssen.

(46)

Die spanischen Behörden betonten, dass die Stadt Madrid und Real Madrid im Durchführungsvertrag von 1998 als einzige Voraussetzung vereinbart hätten, sein Wirksamwerden an die Genehmigung durch das Stadtbauamt (Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo) der Stadt Madrid zu knüpfen. Diese Genehmigung wurde am 4. Juni 1998 erteilt, so dass der Durchführungsvertrag von 1998 ab diesem Zeitpunkt wirksam wurde und als rechtskräftig („perfeccionado“) anzusehen war.

(47)

Nach Angaben der spanischen Behörden hatte die Stadt mit der Nichtübertragung der Parzelle B-32 auf Real Madrid gegen den Durchführungsvertrag von 1998 verstoßen, da sie verpflichtet gewesen sei, konkret die Parzelle B-32 — und keine andere — auf Real Madrid zu übertragen, und Real Madrid gemäß einem wirksamen und rechtskräftigen Vertrag berechtigt war, die Parzelle B-32 zu erhalten.

(48)

Die spanischen Behörden hatten die rechtlichen Konsequenzen eines solchen Verstoßes bereits in den Jahren 2012 und 2014 auf der Grundlage ihrer Auslegung der einschlägigen spanischen Rechtsvorschriften dargelegt.

(49)

Die spanischen Behörden waren der Auffassung, dass der Durchführungsvertrag von 1998 anfänglich gültig und für die Stadt Madrid und Real Madrid bindend war. Der Durchführungsvertrag von 1998 habe keinen Makel aufgewiesen, aufgrund dessen er nichtig oder widerrufbar gewesen sei. Seine Gültigkeit sei nie in Frage gestellt worden. Der Verstoß gegen den Vertrag durch die Stadt Madrid war darauf zurückzuführen, dass der Verpflichtung zur Übertragung der Parzelle B-32 auf Real Madrid infolge des Inkrafttretens des Gesetzes Nr. 9/2001 nach dem Zeitpunkt, zu dem die einzige im Durchführungsvertrag von 1998 enthaltene Voraussetzung erfüllt war, nicht nachgekommen werden konnte(siehe Erwägungsgründe 43 bis 46).

(50)

Die spanischen Behörden betonen ferner, dass es sich bei dem Durchführungsvertrag von 1998 um einen Tauschvertrag handelte, der keine Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks gegen einen Preis enthielt, wie dies bei Kaufverträgen der Fall sei, sondern vielmehr vorsah, bestimmte Parzellen als Gegenleistung für die Übertragung anderer Parzellen zu erhalten. Das wirtschaftliche Gleichgewicht des Vertrags beruhte auf der Bewertung aller Parzellen, die Gegenstand des Vertrags waren, einschließlich der von Real Madrid übertragenen und der von der Stadt Madrid übertragenen oder zu übertragenden Parzellen. Real Madrid und die Stadt Madrid hätten den Vertrag andernfalls nicht unterzeichnet.

(51)

Die spanischen Behörden weisen darauf hin, dass im Falle eines späteren Hindernisses für eine Vertragserfüllung (im Gegensatz zu einer Unmöglichkeit von Anfang an) Real Madrid als die nicht gegen den Vertrag verstoßende Partei gemäß § 1124 des spanischen Zivilgesetzbuchs zwei Möglichkeiten hatte:

(52)

Die spanischen Behörden bestätigten, dass Real Madrid gegenüber der Stadt Madrid auf der Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an der Parzelle B-32 bestand, und am Durchführungsvertrag von 1998 festhielt. Da die Übertragung der Parzelle B-32 unmöglich geworden war, sollte die Stadt Madrid ihrer Verpflichtung durch Übertragung eines Wertobjekts nachkommen, das dem Wert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 entsprach (27).

(53)

Die spanischen Behörden schlossen eine von Anfang an vorliegende Nichterfüllbarkeit des Durchführungsvertrags von 1998 wegen Nichtübertragbarkeit der Parzelle B-32 auf Real Madrid aus und bestätigten, dass der Vertrag ihrer Auffassung nach als gültig und nicht als nichtig oder anfechtbar anzusehen war (siehe Erwägungsgrund 49). 2012 und 2014 hatten die Behörden der Kommission erläutert, welche Folgen eine Nichtigkeit des Vertrags hätte haben können.

(54)

Wäre der Durchführungsvertrag von 1998 — was nach Ansicht der spanischen Behörden nicht der Fall war — als wegen der Nichtübertragbarkeit der Parzelle B-32 auf Real Madrid von Anfang an nichtig gewesen, hätte die Nichtigkeit für sämtliche Vertragsteile gegolten und die Vertragsparteien hätten sämtliche untereinander übertragenen Parzellen zurückübertragen müssen.

(55)

Bezüglich der Bewertung der Parzelle B-32 erklärte Spanien, dass die Bewertung durch die technischen Dienststellen der Stadt auf der Grundlage festgelegter Kriterien erfolgte, die auf alle in kommunalem Eigentum befindlichen Liegenschaften angewandt werden. Die Sachverständigen dieser Dienststellen sind an die Grundsätze von Objektivität, Professionalität und Unparteilichkeit gebunden. Die Behörden sind gesetzlich verpflichtet, den Wert der in ihrem Eigentum befindlichen Liegenschaften unabhängig von ihrem rechtlichen oder städteplanerischen Status zu berechnen, um ihr Liegenschaftskataster zu erstellen.

(56)

Im Jahr 2011 wurde der Wert der Parzelle B-32 von den Sachverständigen der Stadt Madrid in einem Gutachten vom 27. Juli 2011 (d. h. vor Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011) ermittelt, bei dem das Berechnungsmodell („Módelo básico de repercusión de suelo“) wie folgt angewandt wurde:

(57)

Die spanischen Behörden verwiesen auch auf den Bericht des Finanzministeriums von 2011, in dem der Wert der Parzelle B-32 auf 25 776 296 EUR geschätzt wurde.

(58)

Wie in Erwägungsgrund 18 dargelegt, hatten die Dienststellen der Stadt Madrid für die Zwecke des Durchführungsvertrags von 1998 den Wert der Parzelle B-32 im Jahr 1998 auf 595 194 EUR geschätzt. Nach Angaben der spanischen Behörden liegt die Wertdifferenz zwischen den Jahren 1998 und 2011 in der jeweiligen Situation der Parzelle begründet. 1998 habe sich die städtische Erschließung der Parzelle erst in einer sehr frühen und rudimentären Phase befunden, was die Dienststellen damals berücksichtigt hätten. Zu diesem Zeitpunkt war lediglich die städtebauliche Planung abgeschlossen, aber die Erschließung des Gebiets noch nicht durchgeführt und die Baugenehmigungen noch nicht erteilt. Deshalb habe es noch mehrere Jahre gedauert, bis es möglich war, auf dieser Fläche etwas zu bauen. Die Situation sei im Jahr 2011 grundlegend anders gewesen.

(59)

In Bezug auf die von TINSA im Auftrag der Kommission erstellte Studie zur Bewertung der drei anderen Parzellen, die entsprechend dem Vergleichsvertrag von 2011 anstelle der Parzelle B-32 auf Real Madrid übertragen wurden (siehe Erwägungsgrund 31), wiesen die spanischen Behörden darauf hin, dass sich die Methode (29) und die Regeln (30), nach denen TINSA seine Bewertung vorgenommen hat, von der Methode (31) und den Regeln (32), die die Stadt Madrid verwendet hatte, unterscheiden. Darüber hinaus stützte sich TINSA bei der Bewertung auf eigene Datenbanken, zu denen die Stadt Madrid keinen Zugang hatte. Die spanischen Behörden gaben ferner an, dass TINSA eine Sensitivitätsanalyse durchgeführt habe, bei der ausgehend von Wahrscheinlichkeiten hohe Zwischenwerte ermittelt worden seien. Dennoch betrachten sie die Differenz zwischen den von der Stadt Madrid und von TINSA vorgenommenen Bewertungen (1 127 651,04 EUR, d. h. eine Differenz von 5,36 %) als akzeptabel. Eine derartige Abweichung bei den Ergebnissen der Berechnung wäre selbst bei Bewertungen, die nach derselben Methode durchgeführt worden seien, akzeptabel.

(60)

Was die nach dem Stadtentwicklungsvertrag von 2011 beabsichtigten Grundstücksvereinbarungen betrifft, so vertrat Spanien die Auffassung, dass das Urteil Nr. 77/2015 des Tribunal Superior de Justicia de Madrid vom 2. Februar 2015 die Änderung des Flächennutzungsplans bezüglich des Areals um das Bernabéu-Stadion für nichtig erklärt und das Inkrafttreten des Stadtentwicklungsvertrags von 2011 verhindert habe.

(61)

Nach der Veröffentlichung des Einleitungsbeschlusses sowie nach dem Urteil des Gerichts von 2019 erhielt die Kommission Stellungnahmen von Real Madrid.

(62)

Real Madrid betonte, dass stadtplanerische Umwidmung der Parzelle B-32 zur „Nutzung für Sportzwecke“ nichts an der Verpflichtung der Stadt Madrid gemäß dem Durchführungsvertrag von 1998 geändert hätte, das Eigentum an der Parzelle auf Real Madrid zu übertragen. Zum damaligen Zeitpunkt war nicht absehbar, dass die Parzelle B-32 später in öffentlichem Eigentum stehen sollte. Voraussetzung dafür, dass ein Grundstück in öffentlichem Eigentum steht, ist, dass das Grundstück für eine öffentliche Dienstleistung „zugewiesen“ sein muss („afectación“). Eine solche Zuweisung liegt dann vor, wenn diese öffentliche Dienstleistung erbracht wird oder, mit anderen Worten, tatsächlich mit einem öffentlichen Bedarf verbunden (33) ist.

(63)

Real Madrid zufolge waren mehr als 25 Jahre nach der Einstufung der Parzelle B-32 als Gelände für die öffentliche Nutzung zu Sportzwecken auf dieser Parzelle noch keine Bauarbeiten durchgeführt und sie wurde nie für die Erbringung öffentlicher Dienstleistungen genutzt. Daher wurde die Umwidmung zu Sportzwecken nie wirksam, und es konnte nicht davon ausgegangen werden, dass die Parzelle in öffentliches Eigentum übergehen könnte („dominio público“).

(64)

Darüber hinaus vertrat Real Madrid die Auffassung, dass die städtebauliche Einstufung vor Abschluss des Durchführungsvertrags von 1998 hätte geändert werden können. Die Stadt Madrid hatte die Möglichkeit, die damals bestehende Klassifikation der Parzelle B-32 aufzuheben („desafectación“) und ihr eine andere Nutzung zuzuweisen. 1998 hätte eine solche Änderung der bestehenden Einstufung durchgeführt werden können, ohne dass dem ein konkretes rechtliches Hindernis im Wege gestanden hätte. Jedoch änderte sich die Lage im Jahr 2001 infolge des Inkrafttretens des Gesetzes 9/2001. § 67.2 des Gesetzes 9/2001 sah vor, dass die Entscheidung zur Entwidmung von Flächen, die für eine öffentliche Nutzung vorgesehen sind („desafecte el suelo de un destino público“), mit Ausgleichsmaßnahmen einhergehen muss, damit die Qualität und Quantität solcher öffentlichen Ressourcen in der betreffenden Zone erhalten bleibt (34). Infolgedessen konnte die Stadt, als 2003 der Zeitpunkt gekommen war, die Verpflichtung zur Übertragung der Parzelle B-32 zu erfüllen, für diese Parzelle keine neue Festsetzung vornehmen, ohne Maßnahmen zu treffen, die sicherstellten, dass Qualität und Quantität der Einrichtungen für allgemeine Sportaktivitäten in Las Tablas nicht beeinträchtigt werden.

(65)

Folglich hätte die Stadt Madrid Flächen in Las Tablas erwerben müssen, die größenmäßig der Parzelle B-32 entsprachen, und diese Flächen in der Stadtplanung für „allgemeine Sportaktivitäten“ ausweisen müssen. Dies wäre sehr kostspielig geworden, da sämtliche in diesem Gebiet verfügbaren Flächen im Jahr 2011 als „Wohn-“ oder „Gewerbegebiet“ klassifiziert worden waren. Flächen mit Zweckbestimmungen wiesen zwangsläufig einen weitaus höheren Marktpreis auf als Flächen, die für „allgemeine Sportaktivitäten“ vorgesehen waren. In der Tat wurden die Kosten, die der Stadt Madrid durch solche Ausgleichsmaßnahmen entständen wären, in einer von Real Madrid vorgelegten Studie auf 58 bis 240 Mio. EUR geschätzt, d. h. auf einen Betrag weit über der Entschädigungszahlung von 22 693 054,44 EUR, die im Vergleichsvertrag von 2011 vereinbart worden war (35).

(66)

Real Madrid zufolge übernahm die Stadt Madrid im Durchführungsvertrag von 1998 unzweifelhaft die Verpflichtung, das Eigentum an der Parzelle B-32 auf Real Madrid zu übertragen. Real Madrid hätte nie das vollständige Eigentum an Grundstücken auf die Stadt Madrid übertragen, wenn das im Gegenzug erhaltene Grundstück mit Einschränkungen hinsichtlich seiner Übertragbarkeit versehen gewesen wäre. Darüber hinaus hätte ein Vertrag über eine nicht übertragbare Parzelle die Ausgewogenheit dieses Vertrags beschädigen und zu einer ungerechtfertigten Bereicherung der Stadt Madrid führen können, die mit dem spanischen Recht unvereinbar gewesen wäre.

(67)

Ferner hielt Real Madrid den Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten für nicht auf den vorliegenden Fall anwendbar. Die Gründe für Haftbarkeit der Behörde und deren Folgen seien nicht wirtschaftlicher, sondern gesetzlicher Natur gewesen. Es sei unerheblich, ob die Tätigkeit der Stadt Madrid marktkonform gewesen sei, da ihr Handeln und ihre Haftung durch geltendes Recht bedingt wurden.

(68)

Die Tatsache, dass die Stadt Madrid ihrer vertraglichen Verpflichtung nicht nachgekommen sei, habe Real Madrid berechtigt, Schadensersatz wegen Vertragsverletzung zu verlangen. Diese Entschädigung habe Real Madrid so stellen müssen, als ob die Stadt Madrid ihrer vertraglichen Verpflichtung nachgekommen wäre und das volle Eigentum an der Parzelle B-32 auf Real Madrid übertragen hätte.

(69)

Der Anspruch von Real Madrid beschränkte sich nicht auf ein bloßes Nutzungsrecht an der Parzelle B-32. Eine solche Einschränkung hätte die von der Stadt Madrid und Real Madrid im Durchführungsvertrag von 1998 übernommenen Verpflichtungen verfälscht. Der für die Entschädigung maßgebliche Wert war der Wert, den die Parzelle B-32 für Real Madrid gehabt hätte, wenn die Stadt Madrid ihrer Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an der Parzelle gemäß den Bestimmungen des Vertrags nachgekommen wäre.

(70)

Diesbezüglich argumentierte Real Madrid, dass eine vertragliche Verpflichtung im spanischem Zivilrecht nur dann nichtig ist, wenn die Hindernisse für die Erfüllung von Anfang an bestanden, absolut und dauerhaft waren sowie außerhalb der Kontrolle der Vertragsparteien lagen. Aus diesem Grunde hätte die Stadt Madrid ihre gegenüber Real Madrid bestehende vertragliche Verpflichtung zur Übertragung der Parzelle B-32 nicht damit umgehen können, dass sie auf die Rechtsprechung zur nachträglich eingetretenen Unmöglichkeit der Vertragserfüllung im spanischen Recht verwies („imposibilidad sobrevenida“). Die Stadt hätte sich nur dann von ihrer Verpflichtung befreien können, wenn die Hindernisse unüberwindbar gewesen wären und vollständig außerhalb ihrer Kontrolle gelegen hätten.

(71)

Für Real Madrid war es nach eigenem Bekunden unvorstellbar, eine vertragliche Regelung zu akzeptieren, die seinem vertraglichen Anspruch auf die Parzelle B-32 einen Wert zugewiesen hätte, der unter dem aktuellen Marktwert dieser Parzelle im Jahr 2011 gelegen hätte. Real Madrid wäre nicht bereit gewesen, einen Vergleich zu akzeptieren, der seinen Rechtsanspruch auf die Parzelle B-32 auf den Marktwert, den diese Parzelle im Jahr 1998 oder im Jahr 2003 hatte, beziffert hätte. Real Madrid hätte den Rechtsweg beschritten, um den vollen Wert seines Rechts auf Forderung der Erfüllung des Durchführungsvertrags von 1998 zu verteidigen.

(72)

Die Alternative zum Vergleichsvertrag von 2011 wäre gewesen, dass Real Madrid auf seinen vertraglichen Rechten bestanden hätte. Dies hätte Schadensersatz für Nichterfüllung des Vertrags bedeuten können, wenn die Nichterfüllung auf Vorsatz oder Fahrlässigkeit zurückzuführen gewesen wäre, wie dies in Artikel 1101 Zivilgesetzbuch vorgesehen ist. Dies hätte zu einer Schadensersatzforderung in Höhe des Werts geführt, den das Grundstück zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung hatte, und die sich folglich auf die im Vergleichsvertrag von 2011 vorgesehene Summe belaufen hätte. Real Madrid hätte auch den Vertrag gemäß Artikel 1124 Zivilgesetzbuch kündigen können und in der Folge nach Artikel 1123 Zivilgesetzbuch das Recht gehabt, das bereits Geleistete zurückzuverlangen und Schadensersatz zu fordern.

(73)

Real Madrid betont, dass der Vergleichsvertrag von 2011 für die Stadt Madrid vorteilhafter war als eine volle Rückgabe der auf die Stadt übertragenen Parzellen. Die Rückgabe hätte bedeutet, zu der Situation zurückzukehren, die vor dem Durchführungsvertrag von 1998 vorlag. Im Prinzip wäre die Stadt Madrid verpflichtet gewesen, das 15 000 Quadratmeter große Areal, das sie in der Ciudad Deportiva erhalten hatte, an Real Madrid zurückzugeben, und Real Madrid hätte der Stadt die Parzellen 33 und 34 zurückgeben müssen. Jedoch war die Rückgabe der Parzellen als solcher nicht möglich. Die Vertragsparteien hatten die Parzellen Jahre zuvor an Dritte veräußert, die diese in gutem Glauben erworben hatten. In solchen Fällen müssen die Vertragsparteien nach spanischem Recht einander den Wert zurückerstatten, den die Flächen, die Gegenstand der Rückgabe sind, zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung hatten.

(74)

Gestützt auf die Studie aus dem Jahr 2014 zur Schätzung des Grundstückswertes, den es bei der Immobilienberatungsagentur Aguirre Newman in Auftrag gegeben hatte (im Folgenden „Aguirre-Newman-Studie“), erklärte Real Madrid, welches Prozedere das spanische Recht für die Rückgabe der im Jahr 2011 bereits erbrachten vertraglichen Leistungen vorsah und was die finanziellen Folgen dieser Rückgabe gewesen wären. Real Madrid zufolge hätte die Rückerstattung zwischen der Stadt Madrid und Real Madrid folgende Zahlungen ausgelöst:

(75)

Durch den Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011 konnte die Stadt Madrid laut Real Madrid dieses Risiko vermeiden, und zwar zu einem Preis, der um rund 10 407 000 EUR unter dem lag, was Real Madrid hätte fordern können, wenn der Verein den Durchführungsvertrag von 1998 gekündigt und eine Rückgabe verlangt hätte.

(76)

Schließlich argumentierte Real Madrid, dass es Schadensersatz für die Nichterfüllung der vertraglichen Verpflichtungen seitens der Stadt hätte verlangen können. Nach § 1124 des spanischen Zivilgesetzbuchs und ständiger Rechtsprechung sind Kündigung und Schadensersatz für Vertragsverletzung miteinander vereinbar. Der Zweck eines solchen Schadensersatzes besteht darin, den Gläubiger in dieselbe Lage zu versetzen, in der er sich befände, wenn der Schuldner seine Verpflichtungen im Einklang mit dem Vertrag erfüllt hätte.

(77)

Wenn man den Durchführungsvertrag von 1998 als nichtig betrachtete, so wäre die Rechtsfolge dieser Nichtigkeit gemäß § 1303 Zivilgesetzbuch nach Ansicht von Real Madrid gewesen, dass die Sachen, die Gegenstand des für nichtig erklärten Vertrags gewesen waren, zurückgegeben werden. § 1307 Zivilgesetzbuch sieht vor, dass die aus einer Sache gewonnenen Erträge und der Wert, den die Sache zum Zeitpunkt ihres Verlustes hatte, zuzüglich der seit diesem Zeitpunkt angefallenen Zinsen erstattet werden müssen, wenn die — rückgabepflichtige — Sache selbst wegen Verlusts nicht mehr zurückgegeben werden kann. Ein gutgläubiger Verkauf an einen Dritten ist gleichbedeutend mit einem Verlust in diesem Sinne (38). Real Madrid zufolge hätte ein solches Vorgehen zwischen der Stadt Madrid und Real Madrid folgende Zahlungen ausgelöst:

(78)

Der Wert der Parzellen um Jahr 1998 wurde durch erfahrene und sachkundige Beamte der Gerencia Municipal de Urbanismo mittels der gesetzlich vorgeschriebenen Methoden beziffert. Diesen Bewertungen zufolge hatten die Parzellen, die auf Real Madrid zu übertragen waren, zusammengenommen denselben Wert wie das 15 000 Quadratmeter große Areal, das auf die Stadt Madrid zu übertragen war.

Tabelle 1

Bewertung der parzellen im durchführungsvertrag von 1998

(79)

Dementsprechend lassen die Bewertungen, die von der Stadt Madrid im Jahr 1998 als Grundlage für die Übertragung der Parzellen B-32, 33 und 34 zugrunde gelegt wurden, nicht erkennen, dass sie Real Madrid eine zu hohe Entschädigungssumme gezahlt hätte.

(80)

Die Bewertungsmethoden, die für die Beurteilung des Werts der Parzellen, die Gegenstand des Durchführungsvertrags von 1998 waren, zur Anwendung gelangten, werden von allen spanischen Behörden zur objektiven Bestimmung des Wertes eines Grundstücks angewandt (39). Die Beamten, die die Bewertungsberichte erstellen, waren Fachleute auf diesem Gebiet und persönlich dazu verpflichtet, im Einklang mit dem geltenden Recht und den anwendbaren Verfahren zu handeln und dabei objektiv, neutral und unparteilich vorzugehen. Es wird grundsätzlich vorausgesetzt, dass ihre Bewertungen gerecht und genau sind, auch dann, wenn sie in Verfahren vor spanischen Gerichten zugrunde gelegt werden. Die vorsätzliche Anpassung einer Bewertung (nach oben oder nach unten) zur Begünstigung einer Privatperson auf Kosten der öffentlichen Hand wäre nach spanischem Recht rechtswidrig.

(81)

Aus diesen Gründen vertritt Real Madrid die Ansicht, dass die im Jahr 1998 für den Durchführungsvertrag von 1998 erfolgten Bewertungen als von unabhängigen Experten vorgenommene Bewertungen im Sinne der Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand anzusehen seien (40).

(82)

Außerdem wird der Marktwert der Parzelle B-32 im Jahr 1998 und des 15 000 Quadratmeter großen Areals in der Ciudad Deportiva in der Aguirre-Newman-Studie geschätzt. Die dortigen Ergebnisse stimmen weitgehend mit den Wertbeträgen überein, die von den Dienststellen der Stadt Madrid vor der Unterzeichnung des Durchführungsvertrags von 1998 angesetzt worden waren. Sie stützen die Ansicht, dass Real Madrid im Jahr 1998 keine übermäßige Entschädigungszahlung erhielt. Denn die Studie habe gezeigt, dass im Durchführungsvertrag von 1998 der Wert, den das 15 000 Quadratmeter große Areal in der Ciudad Deportiva im Jahr 1998 hatte, zu niedrig und der Wert der Parzelle B-32 sowie der Parzellen 33 und 34 zu hoch angesetzt worden sei.

Tabelle 2

Bewertungen im durchführungsvertrag von 1998 im vergleich mit denen der aguirre-newman-studie

(83)

Die vorstehenden Ergebnisse zeigten, dass die Stadt Madrid beim Abschluss des Tauschvertrags von 1996 und des Durchführungsvertrags von 1998 wie ein privater Wirtschaftsbeteiligter handelte. Die Stadt Madrid habe Real Madrid somit keinerlei Vorteil gewährt. Der anschließende Verkauf von Parzellen in der Ciudad Deportiva durch die Stadt Madrid für 53 000 000 EUR bestätige, dass Real Madrid durch den Grundstückstausch in der Ciudad Deportiva mit der Stadt Madrid nicht übervorteilt worden sei. Außerdem finde sich durch den Umstand, dass Real Madrid die Parzellen in Julián Camarillo Sur im Jahr 1999 an Dritte zu einem Preis verkaufte, der beinahe identisch war mit dem Wert, der im Durchführungsvertrag von 1998 angesetzt worden war, die Genauigkeit der von der Stadt Madrid vorgenommenen Bewertungen bestätigt.

(84)

Was die im Jahr 2011 erfolgte Bewertung der Parzelle B-32 anlangt, so vertrat Real Madrid die Ansicht, dass diese Bewertung, die die technischen Dienststellen im Stadtbauamt vorgenommen hatten, ebenfalls eine unabhängige Bewertung darstelle. Die von Aguirre Newman im Auftrag von Real Madrid vorgenommene Bewertung, bei der internationale Bewertungsgrundsätze angewandt wurden, habe ergeben, dass sich der Marktwert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 auf 22 690 000 EUR belief, was nahezu dem Wert entspricht, den die Stadt Madrid für die Zwecke des Vergleichsvertrags von 2011 angesetzt hatte.

(85)

Real Madrid hatte ferner TINSA mit der Schätzung des Werts der Parzelle B-32 im Jahr 2011 anhand der zur Berechnung des Wertes der drei anderen Parzellen im von der Kommission angeforderten Gutachten verwendeten Methode, d. h. der dynamischen Restmethode, beauftragt. Gemäß dieser Bewertung belief sich der Marktwert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 auf 23 000 000 EUR. Der Berechnung von TINSA lagen die folgenden spezifischen Annahmen zugrunde. Zum einen wurde die Nutzungsbestimmung der Parzelle B-32 (Sportzwecke) zugrunde gelegt, und zum anderen ein hypothetischer Wert der Parzelle als Grundstück ohne jegliche Einschränkung hinsichtlich ihrer Übertragbarkeit.

(86)

Außerdem wies Real Madrid darauf hin, dass der Wert, den das Liegenschaftskataster (Catastro Inmobiliario) für die Parzelle B-32 im Jahr 2011 festgelegt hatte, sogar noch höher lag und einen Betrag von 25 776 296 EUR ausmachte. Das Liegenschaftskataster ist eine dem spanischen Finanzministerium angegliederte staatliche Einrichtung, die weder von der Stadt Madrid noch einer anderen Behörde in Madrid abhängig ist. Nach spanischem Recht darf der Katasterwert den Marktwert des betreffenden Grundstücks nicht überschreiten und beruht unter anderem auf Informationen über reale Geschäfte auf dem Markt. Demnach hätte der Marktwert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 nicht unter 25 776 296 EUR liegen können.

(87)

Was den Wertzuwachs seit 1998 betrifft, so erklärte Real Madrid, dass die Parzelle B-32 im Jahr 1998 ein unproduktives Grundstück in einem völlig unerschlossenen Gebiet gewesen sei. Obwohl die Stadt Madrid im Jahr 1997 einen Flächennutzungsplan angenommen hatte, stellte diese Annahme keine Garantie für eine tatsächliche Erschließung dar; für diese wären nämlich beträchtliche Investitionen seitens risikobereiter privater Investoren nötig gewesen. Die ersten Baugenehmigungen im Gebiet von Las Tablas, in dem sich die Parzelle B-32 befindet, seien erst 2001 erteilt worden. Ab diesem Zeitpunkt begannen umfangreiche Bauarbeiten, und es wurde deutlich, dass die Stadtentwicklung in Las Tablas erfolgreich verlaufen würde. Nachdem Telefónica seinen weltweiten Hauptsitz nach Las Tablas verlegt hatte, folgten andere große Unternehmen. Im Jahr 2011 war das Areal vollständig erschlossen und zu einem beliebten Wohn- und Einzelhandelsgebiet geworden. Dieser spektakuläre Wandel in Las Tablas, an dessen Ende ein vollständig erschlossenes und bebautes Gebiet stand, in dessen Nachbarschaft sich teure Mehrfamilienhäuser und Sitze multinationaler Unternehmen befinden, wirkte sich stark auf den Wert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 aus.

(88)

Das im Auftrag von Real Madrid tätige Beratungsunternehmen Aguirre Newman veranschlagte den Wert der drei anderen Parzellen im Jahr 2011 auf 12 385 000 EUR.

(89)

Darüber hinaus habe Real Madrid die Bewertung der drei anderen Parzellen durch die Dienststellen der Stadt Madrid akzeptiert und ihr im Vergleichsvertrag von 2011 zugestimmt.

(90)

Zur von TINSA für die Kommission erstellten Bewertung der drei anderen Grundstücke, die gemäß dem Vergleichsvertrag von 2011 anstelle der Parzelle B-32 auf Real Madrid übertragen werden sollten (siehe Erwägungsgrund 31), vertrat Real Madrid die Auffassung, dass die Bewertung von TINSA Fehler enthalten habe, die erhebliche Auswirkungen auf die Bewertungsergebnisse gehabt hätten. Zum einen habe TINSA seiner Bewertung die geforderten und nicht die tatsächlich gezahlten Kaufpreise zugrunde gelegt. TINSA hätte das seit 2017 von den spanischen Grundbuchämtern angebotene Instrument nutzen können, das Daten zu realen Grundstücksverkäufen und damit zu vertraglich vereinbarten Kaufpreisen enthält. Die Nutzung dieses Instruments könnte bei der Schätzung eines Marktwerts von entscheidender Bedeutung sein. Andernfalls könnte die Bewertung zu Abweichungen bei den Ergebnissen führen. Darüber hinaus sei die Verwendung vergleichbarer Referenzwerte und bestimmter Gewichtungskoeffizienten durch TINSA nicht korrekt gewesen.

(91)

Real Madrid erklärte betreffs der im Stadtentwicklungsvertrag von 2011 vereinbarten Änderung des Flächennutzungsplans zum Areal um das Bernabéu-Stadion und zum Bezirk Carabanchel, dass die beabsichtigte Änderung eine Vergrößerung der überbaubaren Grundstücksfläche („edificabilidad“) vorsah, damit das Stadion erweitert und überdacht werden konnte. Um einen Ausgleich für diese Änderungen zu schaffen, sah das spanische Recht vor, dass der Eigentümer 10 % des Werts aus der Vergrößerung der überbaubaren Grundstücksfläche („aprovechamiento“) der betreffenden Gebietskörperschaft abgibt. Die betreffende Ausgleichsleistung hätte im hier in Rede stehenden Fall in der Übertragung der in Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer gelegenen Parzellen auf die Stadt Madrid bestehen sollen; diese Parzellen hätten dazu von „Wohngebiet“ („residencial“) zu „Grünfläche“ und „öffentliche Einrichtungen“ („equipamiento público“) umgewidmet werden sollen.

(92)

Allerdings hob das Tribunal Superior de Justicia de Madrid diese Änderung des Flächennutzungsplans mit Urteil Nr. 77/2015 vom 2. Februar 2015 auf. Dieses Urteil habe Rechtskraft erlangt und das Inkrafttreten des Stadtentwicklungsvertrags von 2011 verhindert. Real Madrid betonte, dass dieser Vertrag nichts mit dem Vergleichsvertrag von 2011 zu tun gehabt hätte. Bis zu jenem Zeitpunkt hätten die Stadt und Real Madrid noch keine Grundstücke auf die jeweils andere Vertragspartei auf der Basis des Stadtentwicklungsvertrags von 2011 übertragen. Dementsprechend hätten die Vertragsparteien ihre diesbezüglichen Pläne aufgegeben.

(93)

Nach der Veröffentlichung des Einleitungsbeschlusses erhielt die Kommission Bemerkungen vom Verein Ecologistas en Acción, der Asociación para la Defensa del Estado de Derecho sowie von den Bürgern, die die Kommission von dem geprüften Immobiliengeschäft in Kenntnis gesetzt hatten.

(94)

Ecologistas en Acción vertrat die Ansicht, dass die Parzellen, die auf eine Nutzung für öffentliche Zwecke — wie Sporteinrichtungen für die Allgemeinheit — festgesetzt waren, schon 1998 nicht auf eine Privatperson übertragen werden konnten. Dieses Verbot hätte auch auf Grundstücke, die die Gemeinde noch nicht erworben hat, die aber mit dieser Festsetzung in die Stadtentwicklungspläne aufgenommen wurden, Anwendung gefunden. Damit gab Ecologistas en acción seine Auslegung des spanischen Kommunalrechts wieder.

(95)

Wie Real Madrid wies auch Ecologistas en acción die Kommission auf das Urteil Nr. 77/2015 des Tribunal Superior de Justicia de Madrid vom 2. Februar 2015 hin, das die Änderung des Flächennutzungsplans bezüglich des Areals um das Bernabéu-Stadion für nichtig erklärt hatte. Das Tribunal Superior hatte, wie in Randnummer 18 des Einleitungsbeschlusses angemerkt worden war, festgestellt, dass kein öffentliches Interesse vorlag, das die Änderungen in der Bauleitplanung betreffs des Areals um das Stadion gerechtfertigt hätte. Das Gericht hatte die Auffassung vertreten, dass das Geschäft zwischen Real Madrid und der Stadt Madrid nicht auf Erwägungen des Gemeinwohls beruhte, sondern allein den Bedürfnissen des Clubs hinsichtlich einer Stadionmodernisierung geschuldet gewesen sei.

(96)

Der Tribunal Superior de Justicia de Madrid hatte betont, dass Entscheidungen der zuständigen Behörden betreffend die Bauleitung objektiv dem Gemeinwohl dienen mussten und nicht den Interessen eines oder mehrerer Besitzer, auch nicht denen der Kommune selbst.

(97)

Die anderen Beteiligten brachten keine weiteren Tatsachen oder Rechtselemente bei.

(98)

Nach den Auskünften der spanischen Behörden und von Real Madrid wurde durch das Urteil Nr. 77/2015 des Tribunal Superior de Justicia de Madrid vom 2. Februar 2015 die Änderung des Flächennutzungsplans bezüglich des Areals um das Bernabéu-Stadion Real Madrids für nichtig erklärt. Wegen des Urteils kann der Vertrag nicht mehr umgesetzt werden, sodass die Beurteilung der Kommission bezüglich des Stadtentwicklungsvertrags von 2011 gegenstandslos geworden ist.

(99)

Im vorliegenden Beschluss wird daher nur der Vergleichsvertrag von 2011 geprüft.

(100)

Nach Artikel 107 Absatz 1 AEUV gilt: „Soweit in den Verträgen nicht etwas anderes bestimmt ist, sind staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen.“

(101)

Eine Maßnahme wird daher als Beihilfe im Sinne dieser Bestimmung eingestuft, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind: i) Die Maßnahme ist dem Staat zuzurechnen und wird aus staatlichen Mitteln finanziert, ii) sie verschafft dem Begünstigten einen Vorteil, iii) dieser Vorteil ist selektiv, und iv) die Maßnahme verfälscht den Wettbewerb oder droht, ihn zu verfälschen, und beeinträchtigt den Handel zwischen Mitgliedstaaten.

(102)

Damit die Beihilfevorschriften zur Anwendung gelangen können, muss der Empfänger der angenommenen Beihilfe ein Unternehmen im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV sein. Nach der Rechtsprechung jede natürliche oder juristische Person, die eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübt, unabhängig von ihrem rechtlichen Status und der Art der Finanzierung als Unternehmen betrachtet werden. (41) Soweit es sich um wirtschaftliche Tätigkeiten handelt, unterliegen sportliche Tätigkeiten somit dem Wettbewerbsrecht der Europäischen Union (42). Bei Real Madrid handelt es sich um einen Profisportverein, der Einnahmen u. a. aus dem Eintrittskartenverkauf, Werbung, Übertragungsrechteverkauf, Fanartikelhandel und Sponsorengeldern erzielt (siehe Erwägungsgrund 14). Real Madrid ist daher als Unternehmen im Sinne von Art. 107 Abs. 1 AEUV anzusehen.

(103)

Damit Maßnahmen als staatliche Beihilfen im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV eingestuft werden können, müssen sie erstens dem Staat zugerechnet werden können und zweitens aus staatlichen Mitteln finanziert werden. Die letztgenannte Voraussetzung bedeutet, dass die Beihilfe direkt vom Staat oder von einer öffentlichen oder privaten Einrichtung gewährt werden muss, die vom Staat benannt oder eingerichtet wurde (43).

(104)

Der Vergleichsvertrag von 2011 wurde von der Stadt Madrid geschlossen, bei der es sich um eine Gebietskörperschaft Spaniens handelt (siehe Erwägungsgrund 29). Mit diesem Vertrag entschädigte die Stadt Madrid Real Madrid für die Nichterfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtung, die Parzelle B-32 zu übertragen, mit der Übertragung dreier anderer Parzellen. Folglich trägt für den Vergleichsvertrag von 2011 die Stadt Madrid die Verantwortung, und dieser Vertrag führt dazu, dass staatliche Mittel übertragen werden, dergestalt, dass Parzellen, die sich im städtischen Eigentum befinden, auf Real Madrid übertragen werden.

(105)

Jede Beihilfe, die Real Madrid gewährt wird, ist geeignet, den Handel zwischen Mitgliedstaaten zu beeinträchtigen; Real Madrid erzielt nämlich Einnahmen aus dem Eintrittskartenverkauf, Marketingaktivitäten, Merchandising, der Veräußerung von Übertragungsrechten und Sponsoring, und dies nicht nur in Spanien, sondern in der gesamten Europäischen Union. Außerdem steht der Verein in Spanien und EU-weit mit anderen Clubs des Profifußballs in wirtschaftlichem Wettbewerb um die angesprochenen Einnahmen (siehe Erwägungsgrund 14) und bei der Untervertragnahme von Fußballspielern, sodass jegliche Beihilfe, die ihm gewährt wird, den Handel innerhalb der EU beeinträchtigen und den Wettbewerb verfälschen kann, denn die finanzielle Position von Real Madrid wird infolge der Beihilfe im Vergleich zu seinen Konkurrenten auf dem Markt des Profifußballs gestärkt (44). Folglich ist in dem vorliegenden Falle auch die vierte Voraussetzung für das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe erfüllt.

(106)

Der Vergleichsvertrag von 2011 ist selektiv, da er von der Stadt Madrid nur mit Real Madrid geschlossen wurde.

(107)

Ein Vorteil im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV ist jedweder wirtschaftliche Nutzen, den ein Unternehmen unter normalen Marktbedingungen, d. h. ohne staatliches Eingreifen, nicht erlangt hätte. (45)

(108)

Nach der Rechtsprechung verschaffen Wirtschaftsgeschäfte, die von einer staatlichen Institution oder einem staatlichen Unternehmen durchgeführt werden, dem Vertragspartner keinen Vorteil und stellen somit keine Beihilfe dar, wenn sie zu marktüblichen Bedingungen durchgeführt werden (46). Um festzustellen, ob ein bestimmtes Geschäft, das von einer Behörde durchgeführt wurde, zu marktüblichen Bedingungen erfolgte, ist es nötig, das Verhalten dieser Behörde mit dem eines hypothetischen „marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsteilnehmers“, der sich in einer vergleichbaren Situation befände und entsprechend den marktüblichen Bedingungen handelte, zu vergleichen. Wenn der „marktwirtschaftlich handelnde Wirtschaftsteilnehmer“ unter vergleichbaren Bedingungen in dieses Geschäft eingewilligt hätte, dann ist das Vorliegen eines Vorteils bezüglich dieses Geschäftes auszuschließen (47).

(109)

Wie das Gericht in Rn. 51 seines Urteils von 2019 feststellte, „setzt die Anwendbarkeit des Kriteriums des privaten Kapitalgebers jedoch voraus, dass eindeutig und anhand objektiver und nachprüfbarer Nachweise eine Bewertung vorgenommen wird, die derjenigen vergleichbar ist, die für einen privaten Wirtschaftsteilnehmer vor oder zum Zeitpunkt des Erlasses der streitigen Maßnahme verfügbar gewesen wäre“. (48)

(110)

Ferner bestätigte das Gericht dortselbst, dass „sich das Königreich Spanien auf jede rechtliche Prüfung [hätte] berufen können, die die Stadt Madrid unter den oben in Rn. 51 genannten Voraussetzungen erstellen lassen hätte“. (49) Das Gericht stellte zudem klar, „dass unter einer unabhängigen Rechtsberatung nicht nur ein externes Gutachten zu verstehen sei“. (50)

(111)

Die Untersuchung der Kommission hat ergeben, dass die Stadt Madrid vor der Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 die folgenden Nachweise zum Sachverhalt erhob und berücksichtigte.

(112)

Von Sachverständigen des Liegenschafts-, des Rechts- und des Haushaltsdezernats der Stadt Madrid wurden drei Gutachten erstellt und vor Unterzeichnung dieses Vertrags unterzeichnet (siehe Erwägungsgründe 27 und 28). Die drei Dezernate der Stadt Madrid berücksichtigten bei der Ausarbeitung ihrer Gutachten den Tauschvertrag von 1996, den Durchführungsvertrag von 1998, die Bewertung der drei übrigen Parzellen durch die Fachabteilungen der Stadt Madrid vom 27. Juli 2011 und das Ersuchen von Real Madrid vom 28. Januar 2011 auf Übertragung des Eigentums an der Parzelle B-32 (siehe Erwägungsgrund 26). Auf der Grundlage dieser Dokumente empfahlen die Sachverständigen der Stadt den Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011, bevor dieser tatsächlich unterzeichnet wurde. Die in den drei Gutachten der Stadt Madrid enthaltenen Ratschläge aus stadtplanerischer, rechtlicher und finanzieller Sicht wurden in der Begründung des Vergleichsvertrags von 2011 wiedergegeben.

(113)

Darüber hinaus legten die spanischen Behörden der Kommission ausführliche Erläuterungen vor, die die Stadt Madrid ausgearbeitet hatte. Diese Erläuterungen beinhalten eine detaillierte rechtliche Analyse durch die Stadt Madrid, die sich nicht nur auf die Auslegung der einschlägigen nationalen und regionalen städtebau- und zivilrechtlichen Bestimmungen stützt, sondern auch auf die Praxis der Stadt sowie auf die auf den vorliegenden Fall anwendbare Rechtsprechung und -lehre (siehe Abschnitte 4.1 und 4.2).

(114)

Auf der Grundlage der in den Erwägungsgründen 113 und 113 beschriebenen Sachverhalte nahm die Stadt Madrid eine rechtliche (sowie stadtplanerische und finanzielle) Analyse vor, die die Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 untermauerte.

(115)

Erstens empfahlen die Sachverständigen der Stadt in ihren drei Gutachten, den Vergleichsvertrag von 2011 zu unterzeichnen, und zwar aus folgenden Gründen:

(116)

Zweitens legten die spanischen Behörden der Kommission, wie in den Abschnitten 4.1 und 4.2 beschrieben, eine detaillierte rechtliche Analyse vor, die folgende Schlussfolgerungen stützte:

(117)

Auf der Grundlage dieser juristischen Betrachtungen bewertete die Stadt im Rahmen ihres Entscheidungsprozesses die verschiedenen rechtlich verfügbaren Optionen und ihre wirtschaftlichen Folgen. In der Vergleichsvereinbarung von 2011 vereinbarten die Parteien, die offenen Fragen durch die Übertragung der drei anderen Parzellen auf Real Madrid zu regeln. Sowohl die Stadt Madrid als auch Real Madrid haben betont, dass durch diese Einigung die ansonsten fällige Kündigung des Vertrags vermieden wurde, die die Stadt wesentlich teurer gekommen wäre (siehe Erwägungsgrund 51).

(118)

In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen stellt die Kommission nicht in Frage, dass der Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten auf die Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 auf die Stadt Madrid anwendbar ist. Diesbezüglich stellte die Kommission auch Folgendes fest.

(119)

Der Kommission liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die oben beschriebene rechtliche Analyse der spanischen Behörden oder die Quellen, auf die sich die spanischen Behörden bei dieser Analyse gestützt haben, unkorrekt waren.

(120)

Die Stellungnahmen der Beteiligten enthalten keine Sachverhaltsangaben oder Belege dafür, dass die von den spanischen Behörden durchgeführte Analyse unzutreffend war. Daher ändern sie nichts an dieser Schlussfolgerung (siehe Erwägungsgründe 94 bis 97).

(121)

Die Kommission ist daher der Auffassung, dass die von den spanischen Behörden kurz nach der Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 übermittelten Stellungnahmen, wie in den Abschnitten 4.1 und 4.2 beschrieben, eine rechtliche Analyse widerspiegeln, die vor der Unterzeichnung dieses Vertrags durchgeführt wurde. Dies würde durch die drei Gutachten der Stadt Madrid bestätigt.

(122)

In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen stellt die Kommission fest, dass die von der Stadt Madrid durchgeführte Bewertung auf objektiven und überprüfbaren Nachweisen beruhte. Die von ihr vor dem oder zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 gesammelten sachdienlichen Informationen lassen erkennen, dass die Stadt Madrid eine Bewertung vorgenommen hat, die mit der eines privaten Wirtschaftsteilnehmers vergleichbar ist.

(123)

Das Gericht hat im Urteil von 2019 darauf hingewiesen, dass „die Kommission für die Prüfung, ob der Verkauf eines Grundstücks durch die öffentliche Hand an eine Privatperson eine staatliche Beihilfe darstellt, das Kriterium des unter Marktbedingungen handelnden privaten Investors heranzuziehen hat, um festzustellen, ob der Preis, den der vermeintliche Beihilfeempfänger gezahlt hat, dem Preis entspricht, den ein privater, unter normalen Wettbewerbsbedingungen handelnder Investor hätte festsetzen können. Im Allgemeinen setzt die Verwendung dieses Kriteriums eine komplexe wirtschaftliche Beurteilung durch die Kommission voraus.“ (51)

(124)

Dem Gericht zufolge war „daher zu prüfen, ob in Anbetracht der ursprünglichen Absicht der Parteien des Durchführungsvertrags von 1998, aber auch der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Durchführungsvertrags und bei Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011 für die Parzelle B-32 geltenden Vorschriften vernünftigerweise davon auszugehen ist, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer es akzeptiert hätte, die gesamte Ausgleichsleistung für die unterbliebene Übertragung der fraglichen Parzelle zu übernehmen, die auf den Wert dieser Parzelle in Höhe von 22 690 000 Euro geschätzt wurde“ (52).

(125)

Die spanischen Behörden haben bestätigt, dass die Dienststellen der Stadt Madrid für die Zwecke des Durchführungsvertrags von 1998 den Wert der Parzelle B-32 im Jahr 1998 auf 595 194 EUR geschätzt hatten (Erwägungsgrund 18).

(126)

Wie in Erwägungsgrund 56 dargelegt, hatten die Dienststellen der Stadt Madrid für die Zwecke des Durchführungsvertrags von 1998 den Wert der Parzelle B-32 am 27. Juli 2011 (d. h. vor Unterzeichnung des Vergleichsvertrags) auf 22 693 054,44 EUR geschätzt. Dem spanischen Finanzministerium zufolge wurde der Eigentumswert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 auf 25 776 296 EUR geschätzt (Erwägungsgrund 57). In der von der Beratungsfirma Aguirre Newman im Namen von Real Madrid vorgenommenen Bewertung wurde der Marktwert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 mit 22 690 000 EUR angesetzt (Erwägungsgrund 84). Auch die für Real Madrid tätige Beratungsfirma TINSA setzte den Eigentumswert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 auf 23 000 000 EUR an (Erwägungsgrund 85).

(127)

Den Dienststellen der Stadt Madrid zufolge hatten die drei anderen Parzellen im Jahr 2011 einen Wert von 19 972 348,96 EUR (Erwägungsgrund 31). In einem von der Kommission in Auftrag gegebenen Gutachten (siehe Erwägungsgrund 12) schätzte TINSA den Wert der drei anderen Parzellen auf 21 100 000 EUR. In der im Namen von Real Madrid durchgeführten Studie schätzte das Beratungsunternehmen Aguirre Newman den Wert der drei anderen Parzellen im Jahr 2011 auf 12 385 000 EUR (Erwägungsgrund 88).

(128)

Die Kommission ist aus den nachstehenden Erwägungen der Auffassung, dass die Voraussetzungen für die Anwendung des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten im vorliegenden Fall erfüllt sind.

(129)

Nach der rechtlichen Analyse der Stadt Madrid, die auf der Grundlage objektiver und nachprüfbarer Belege durchgeführt wurde, die vor dem oder zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 erhoben wurden (siehe Erwägungsgrund 122), hatte Real Madrid Anspruch auf eine Entschädigung für den Verstoß gegen den Durchführungsvertrag von 1998. Diese Entschädigung musste dem Wert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 entsprechen (siehe Erwägungsgrund 52).

(130)

Darüber hinaus machen die Stadt Madrid und Real Madrid geltend, dass in den für die Bewertung von Liegenschaften zuständigen Dienststellen der Stadt Madrid Sachverständige tätig seien, die rechtlich an die Grundsätze der Objektivität und Unparteilichkeit gebunden seien. Sie schätzten den Wert der Parzellen, die sich im staatlichen Eigentum befanden, wie gesetzlich vorgeschrieben, und ihre Bewertungen werden vor den nationalen Gerichten als korrekt vorausgesetzt (Erwägungsgründe 55 und 80). Auf dieser Grundlage vertrat Real Madrid die Auffassung, dass die 1998 und 2011 von den Fachdezernaten der Stadt Madrid vorgenommenen Bewertungen der Parzelle B-32 als unabhängige Bewertungen anzusehen seien (Erwägungsgrund 81).

(131)

In der von der Beratungsfirma Aguirre Newman im Namen von Real Madrid vorgenommenen Bewertung wurde der Marktwert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 überdies mit 22 690 000 EUR veranschlagt. Die Kommission merkt an, dass die Stadt Madrid und Aguirre Newman zwar unterschiedliche Methoden zur Bestimmung des Wertes der Parzelle B-32 anwandten, das Ergebnis ihrer Bewertungen jedoch nahezu identisch war.

(132)

Die Kommission berücksichtigt ferner, dass laut der Stadt Madrid und Real Madrid der Wert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 vom öffentlichen Liegenschaftskataster, einer von der Stadt Madrid unabhängigen Stelle innerhalb des spanischen Finanzministeriums, auf 25 776 296 EUR geschätzt wurde.

(133)

Den Wertanstieg der Parzelle B-32 von 1998 bis 2011 führen die spanischen Behörden auf die unterschiedliche rechtliche und wirtschaftliche Lage der Parzelle zum jeweiligen Zeitpunkt zurück. 1998 war lediglich die städtebauliche Planung für diese Parzelle abgeschlossen. Es habe noch mehrere Jahre gedauert, bis es möglich war, auf dieser Fläche etwas zu bauen (Erwägungsgrund 58). Real Madrid stimmt der Argumentation der Stadt Madrid zu, weist auf dieselben Erwägungen hin und fügt hinzu, dass die ersten Baugenehmigungen im Gebiet Las Tablas erst ab 2001 erteilt wurden (Erwägungsgrund 87).

(134)

Die Bewertung der drei anderen Parzellen durch die Dienststellen der Stadt Madrid hatte Real Madrid akzeptiert und ihr im Vergleichsvertrag von 2011 zugestimmt (Erwägungsgrund 89).

(135)

Die Kommission berücksichtigt ferner, dass die Dienststellen der Stadt Madrid die Werte der Parzelle B-32 und der anderen drei Parzellen im Jahr 2011 vor der Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 gutachterlich ermittelt haben. Diese Bewertungen wurden, wie von den spanischen Behörden angegeben, auf der von Sachverständigen auf der Grundlage der per Gesetz vorgeschriebenen Methode durchgeführt wurde, und die Bewerter waren an die Grundsätze der Objektivität und Unparteilichkeit gebunden (Erwägungsgrund 55).

(136)

Die von den Dienststellen der Stadt Madrid geschätzten Werte der Parzelle B-32 und der drei anderen Parzellen befinden sich in der gleichen Größenordnung wie die in den von Real Madrid der Kommission vorgelegten Bewertungen und — in Bezug auf die drei anderen Parzellen — von TINSA im Auftrag der Kommission ermittelten Werte (53).

(137)

Die Stellungnahmen der anderen Beteiligten enthalten keine Sachverhaltsangaben oder Belege dafür, dass die von den Behörden der Stadt Madrid durchgeführten Bewertungen unzutreffend waren. Daher ändern sie nichts an dieser Erwägung.

(138)

In Anbetracht der vorstehenden Erwägungen kommt die Kommission zu dem Schluss, dass vernünftigerweise davon auszugehen ist, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter akzeptiert hätte, Real Madrid einen Ausgleich für die Nichtübertragung der Parzelle B-32 in Höhe des Wertes dieser Parzelle im Jahr 2011 zu zahlen.

(139)

Die Kommission ist ferner der Auffassung, sich der Real Madrid infolge des Vergleichsvertrags von 2011 geschuldete Ausgleich an den von den Dienststellen der Stadt Madrid für die Zwecke dieses Vertrags ermittelten Werten (siehe Tabelle 3) orientieren sollte (54).

Tabelle 3

Werte der parzelle B-32 und der drei anderen parzellen der stadt madrid im jahr 2011

(140)

Die Stadt und Real Madrid vereinbarten im Vergleichsvertrag ferner, dass Real Madrid der Stadt Madrid als Ausgleichsleistung einen Betrag von 2 812 735,03 EUR dafür schuldete, dass der Verein bestimmten im Vertrag von 1991 eingegangenen Verpflichtungen nicht nachgekommen war (siehe Erwägungsgründe 15 und 32).

(141)

Zur Bewertung eines etwaigen Vorteils von Real Madrid berücksichtigt die Kommission nicht nur die von den Dienststellen der Stadt Madrid geschätzten Eigentumswerte für 2011 (siehe Tabelle 3), sondern auch die Verbindlichkeiten von Real Madrid gegenüber der Stadt Madrid, wie in Erwägungsgrund 140 erwähnt, wie folgt:

Tabelle 4

Werte der parzelle B-32 und der drei anderen parzellen der stadt madrid im jahr 2011 im vergleich