(1)

Mit Schreiben vom 26. Mai 2009, das am 16. Juni 2009 registriert wurde, erhielt die Kommission eine Beschwerde, in der behauptet wurde, dass Schweden Hammar Nordic Plugg AB in Verbindung mit dem Verkauf von Immobilien in öffentlichem Besitz durch die Stadt Vänersborg zu einem Preis unter dem Marktwert eine staatliche Beihilfe gewährt habe.

(2)

Am 27. Oktober 2009 übermittelte die Kommission eine nicht vertrauliche Version der Beschwerde an die nationalen Behörden. Schweden antwortete mit Schreiben vom 30. November 2009, das am selben Tag registriert wurde.

(3)

Am 9. März 2010 bat die Kommission um weitere Informationen und Schweden antwortete mit Schreiben vom 20. April 2010.

(4)

Am 11. Mai 2010 erhielt die Kommission Informationen von Chips AB.

(5)

Mit Schreiben vom 27. Oktober 2010 unterrichtete die Kommission Schweden von ihrem Beschluss, wegen der Beihilfe ein Verfahren nach Artikel 108 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (2) (im Folgenden „AEUV“) einzuleiten. Der Beschluss der Kommission über die Einleitung des Verfahrens (im Folgenden „Einleitungsbeschluss“) wurde im Amtsblatt der Europäischen Union (3) veröffentlicht. Die Kommission forderte alle Beteiligten zur Stellungnahme auf.

(6)

Mit Schreiben vom 23. November 2010 beantragte Schweden eine Verlängerung der im Einleitungsbeschluss genannten Frist zur Stellungnahme.

(7)

Die schwedischen Behörden übermittelten ihre Äußerungen mit Schreiben vom 15. und 17. Dezember 2010. Hammar Nordic Plugg AB übermittelte der Kommission ihre Äußerung mit Schreiben vom 22. Januar 2011.

(8)

Am 1. Februar 2011 leitete die Kommission die Äußerung von Hammar Nordic Plugg AB an die schwedischen Behörden zur Stellungnahme weiter.

(9)

Am 1. Juni 2011 verlangte die Kommission weitere Auskünfte. Schweden beantwortete diese Anfrage mit Schreiben vom 29. Juni 2011 und übermittelte am 12. und 30. September 2011 weitere Erklärungen per E-Mail.

(10)

Am 6. Juni 2011 sendete die Kommission einen Fragebogen an Chips AB, der nicht direkt vom Unternehmen beantwortet wurde. Chips AB machte jedoch gegenüber den schwedischen Behörden bestimmte Angaben, die in deren am 12. September 2011 eingereichte Erklärung aufgenommen wurden.

(11)

Am 19. Oktober 2011 fand eine Sitzung der Dienststellen der Kommission und Vertretern von Hammar Nordic Plugg AB statt.

(12)

Am 3. November 2011 erhielt die Kommission weitere Angaben von Hammar Nordic Plugg AB per E-Mail. Die Kommission leitete diese Angaben am 4. November 2011 an die schwedischen Behörden weiter, diese bestätigten jedoch am 28. November 2011, dass sie sich nicht weiter äußern würden.

(13)

Beihilfeempfänger ist die Aktiengesellschaft Hammar Nordic Plugg AB (im Folgenden „Hammar“), deren Tätigkeit in der Vermietung von Räumen und Immobilienverwaltung besteht. Hammar mit Sitz in Trollhättan, Västra Götaland, ist eine 100%ige Tochtergesellschaft von Hammar Nordic Fastigheter AB, die wiederum einer Privatperson, Anders Hammar, gehört (4).

(14)

Die Stadt Vänersborg (im Folgenden „Stadt“) liegt im Bezirk Västra Götaland in der Nähe der norwegischen Grenze. Gemäß der regionalen Fördergebietskarte 2007-2013 für Schweden liegt Vänersborg nicht in einem Fördergebiet.

(15)

Fastighets AB Vänersborg (im Folgenden „FABV“) ist eine Immobiliengesellschaft im Besitz der Stadt.

(16)

Topp Livsmedel (im Folgenden „Topp“) gehört zu Chips AB (5), einem Unternehmen des internationalen Konzerns Orkla ASA (im Folgenden „Orkla“).

(17)

Die Immobilie im Sinne der Maßnahme (im Folgenden „Produktionsstätte“) umfasst zwei Grundstücke, eine Fertigungsanlage, bewegliche Gegenstände und gewerbliche Schutzrechte (z. B. Marken). Sie liegt in Bråland, einer kleinen Vorstadt von Vänersborg. Bis 2007 produzierte Topp in der Produktionsstätte mit etwa 30 Beschäftigten tiefgefrorenes Gemüse.

(18)

Mit Schreiben vom 26. Mai 2009 erhielt die Kommission eine Beschwerde, in der behauptet wurde, dass durch den Verkauf von Immobilien in öffentlichem Besitz (der Produktionsstätte) unter dem Marktwert eine staatliche Beihilfe gewährt wurde.

(19)

Die Tatsachen in dieser Sache sind wie folgt: Ende 2007 gab Chips AB bekannt, dass die Fertigung bei Topp eingestellt und dass das Unternehmen den Prozess zum Verkauf der Produktionsstätte beginnen würde.

(20)

Am 13. Februar 2008 erwarb die Stadt über FABV die Produktionsstätte von Chips AB zum Preis von 17 Mio. SEK (1,7 Mio. EUR) (6).

(21)

Am selben Tag, dem 13. Februar 2008, schloss FABV zwei Verträge mit Hammar ab. Bei dem einen Vertrag handelte es sich um einen Mietvertrag, in dem FABV die gesamte Produktionsstätte an Hammar vermietet (7). Der zweite Vertrag enthielt eine Option für Hammar auf den Kauf der Produktionsstätte von FABV zu einem Festpreis von 8 Mio. SEK (0,8 Mio. EUR) zu einem beliebigen Zeitpunkt innerhalb des zweijährigen Zeitraums vom 1. März 2008 bis zum 28. Februar 2010. Hammar nutzte diese Option und erwarb die Produktionsstätte am 11. August 2008 von FABV zu diesem Festpreis.

(22)

Mit einem Vertrag vom 1. März 2008 vermietete Hammar den größten Teil der Produktionsstätte an lokale Unternehmen zu einer Miete (8), die höher war als die Miete, auf die sich FABV und Hammar geeinigt hatten. Die lokalen Unternehmen baten sich als Voraussetzung für die Unterzeichnung des Mietvertrags ein Vorkaufsrecht auf die Produktionsstätte aus, sofern Hammar Besitzer der Produktionsstätte werden sollte. Der am selben Tag unterzeichnete Optionsvertrag räumte den lokalen Unternehmen ein Vorkaufsrecht auf die Produktionsstätte für 40 Mio. SEK (4 Mio. EUR) ein.

(23)

Am 2. September 2008 unterzeichnete Hammar einen Vertrag mit den lokalen Unternehmen über den Verkauf der Produktionsstätte an diese zu dem vereinbarten Preis von 40 Mio. SEK.

(24)

Die Kommission hegte den begründeten Verdacht, dass der Verkauf der Produktionsstätte von FABV an Hammar als staatliche Beihilfe einzustufen ist. Aus diesem Grund leitete die Kommission am 27. Oktober 2010 ein förmliches Prüfverfahren infolge dieser Transaktion ein (9).

(25)

Die schwedischen Behörden und Hammar haben nach Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens Stellungnahmen übermittelt.

(26)

Die schwedischen Behörden sind der Auffassung, dass der Verkauf der Produktionsstätte an Hammar keine staatliche Beihilfe darstellt. Sie vertreten weiterhin den Standpunkt, dass die Stadt mit dem Kauf der Produktionsstätte durch FABV einzig das Ziel verfolgte, Fertigung und Arbeitsplätze zu erhalten. Da die Stadt nicht selbst den Betrieb übernehmen wollte, wurde die von Hammar vorgeschlagene Lösung gewählt, d. h. ein Mietvertrag mit Kaufoption. Die schwedischen Behörden merken außerdem an, dass die Hammar eingeräumte Option eine Kapitalzuführung in Höhe von 9 Mio. SEK (0,9 Mio. EUR) aus der Stadtkasse an FABV zum Ausgleich des Verlustes verlangte, der bei Hammars Inanspruchnahme der Option entstanden wäre.

(27)

Hammar bringt vor, dass FABV die Produktionsstätte von Chips AB zu einem viel zu hohen Preis erworben hatte, was der Gewährung einer staatlichen Beihilfe an Orkla gleichkommen würde. Weiterhin behauptet Hammar, dass man die Produktionsstätte von FABV zu Marktbedingungen erworben habe und dass der Verkauf weder den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigt noch dies zu einer Wettbewerbsverzerrung geführt habe.

(28)

Zur Begründung dieser Behauptung legte Hammar eine nachträgliche Berechnung von PricewaterhouseCoopers (im Folgenden „PwC-Bericht“) (datiert vom 20. Januar 2011) des Werts der Produktionsstätte vor. Gemäß dem PwC-Bericht sind Berechnungen des Marktwerts für diese Art von Immobilie mit einem so großen Unsicherheitsfaktor behaftet, dass der Wert bei jedem Verkauf der Produktionsstätte, d. h. bei FABVs Kauf von Chips AB, beim späteren Weiterverkauf an Hammar und schließlich bei Hammars Verkauf an lokale Unternehmen, ohne Weiteres in der Nähe des Marktwerts hätte liegen können. Insbesondere hinsichtlich des Verkaufs von FABV an Hammar und des Weiterverkaufs an die lokalen Unternehmen ist man laut Bericht der Auffassung, dass die gezahlten Preise angesichts der finanziellen Bedingungen in beiden Mietverträgen, d. h. zwischen FABV und Hammar einerseits und zwischen Hammar und den lokalen Unternehmen andererseits, marktgerecht waren.

(29)

Hammar behauptete während der Sitzung mit den Diensten der Kommission am 19. Oktober 2011 und in seinen Ausführungen vom 3. November 2011, in denen das Unternehmen der Kommission weitere Informationen übermittelte, dass zum Zeitpunkt der Übereinkunft zwischen Stadt und Hammar über eine Kaufoption für 8 Mio. SEK keine anderen Gebote für die Produktionsstätte vorlagen und dass der Preis aus diesem Grund und trotz möglicher Berechnungen, die sowieso nur rein theoretisch wären, als Marktwert zu betrachten sei.

(30)

Am 3. November 2011 übermittelte Hammar der Kommission einen von Copenhagen Economics A/S (10) (im Folgenden „Copenhagen Economics“) ausgearbeiteten Bericht über die mögliche Beeinträchtigung des Handels zwischen Mitgliedstaaten durch FABVs Kauf der Produktionsstätte von Chips AB und den späteren Verkauf an Hammar. Die Schlussfolgerung des Berichts lautet, dass die erste Transaktion möglicherweise den Handel zwischen Mitgliedstaaten der Union beeinträchtigt haben könnte, da der Verkäufer Chips AB als finnische Tochtergesellschaft des norwegischen Konzerns Orkla ein internationales Unternehmen ist, das am internationalen Wettbewerb teilnimmt. Allerdings geht aus dem Bericht auch hervor, dass FABVs Verkauf der Produktionsstätte an Hammar den Handel innerhalb der Union, wenn überhaupt, nur in unbedeutendem Maße beeinträchtigt, da Hammar ausschließlich auf lokaler Ebene tätig ist und keine internationalen Konkurrenten auf den betroffenen Märkten hat.

(31)

Die Beurteilung, ob FABVs Verkauf der Produktionsstätte an Hammar als staatliche Beihilfe zu betrachten ist, erfolgt vor dem Hintergrund von Artikel 107 Absatz 1 AEUV, in dem es heißt, dass „staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar [sind], soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen“.

(32)

Die Kommission stellt fest, dass der Beihilfeempfänger, d. h. Hammar, als Unternehmen zu betrachten ist, da es durch die Bereitstellung von Immobilien und mit Immobilien in Verbindung stehenden Dienstleistungen auf dem Markt eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübt.

(33)

Die Transaktion erfolgte über FABV durch die Stadt. FABV ist vollständig in Besitz der Stadt, die auch mögliche Verluste von FABV über den normalen Haushalt decken muss. Der Aufsichtsrat von FABV besteht aus Mitgliedern des Stadtrats von Vänersborg. Die Beschlüsse von FABV können somit dem Staat zugeschrieben werden. In dem Ausmaß, in dem ein Beschluss wirtschaftliche Folgen hat, bedeutet dies auch die Verwendung staatlicher Mittel. Außerdem war die Stadt eindeutig an der Transaktion beteiligt, da die Hammar eingeräumte Option eine Kapitalzuführung in Höhe von 9 Mio. SEK der Stadt an FABV zum Ausgleich des Verlustes verlangte, der bei Hammars Inanspruchnahme der Option entstanden wäre. Vor diesem Hintergrund kommt die Kommission zu dem Schluss, dass der Verkauf der Produktionsstätte an Hammar staatliche Mittel beinhaltete.

(34)

Da die Transaktion ein ganz bestimmtes Unternehmen, d. h. Hammar, begünstigte, muss die Maßnahme als selektive Maßnahme betrachtet werden.

(35)

Im Sinne der einschlägigen Rechtspraxis des Europäischen Gerichtshofs der Europäischen Union im Bereich staatliche Beihilfen wird durch die Maßnahme der Wettbewerb verfälscht bzw. kann der Wettbewerb verfälscht und der Handel zwischen der Union und dem Europäischen Wirtschaftsraum (im Folgenden „Handel innerhalb des EWR“) beeinträchtigt werden. Als Argument für die Tatsache, dass der selektive Vorteil wegen des Verkaufs der Produktionsstätte an Hammar den Handel, wenn überhaupt, nur in unbedeutendem Maße beeinträchtigt, wird im Bericht von Copenhagen Economics, siehe Erwägungsgrund 30, vorgebracht, dass der Immobilienmarkt, auf dem Hammar tätig ist, nur lokal ist. Die mögliche Beeinträchtigung des Handels ist jedoch nicht davon abhängig, ob ein Beihilfeempfänger international oder nur auf nationaler Ebene tätig ist, sondern wird vielmehr dadurch bestimmt, ob die Waren und Dienstleistungen, mit denen der Beihilfeempfänger Handel betreibt, Ziel eines innergemeinschaftlichen Handels sind oder sein können (11). Dieses Kriterium ist im vorliegenden Fall erfüllt, da Immobilienleistungen und mit Immobilien in Verbindung stehende Dienstleistungen Ziel von innergemeinschaftlichem Handel und Investitionen sind. Diese Tatsache wird im vorliegenden Fall dadurch bestätigt, dass der frühere Besitzer der Produktionsstätte, Chips AB, eine finnische Tochtergesellschaft von Orkla, einem international tätigen Konzern, ist. Damit ist nachgewiesen, dass ein grenzüberschreitendes Interesse an dem fraglichen Vermögenswert, d. h. der Produktionsstätte, besteht, der im Übrigen ein bebautes Grundstück mit betriebsbereiten Anlagen für die Fertigung von tiefgefrorenen Lebensmitteln ist.

(36)

Die Kommission ist daher der Auffassung, dass Hammar, obwohl nur auf lokaler Ebene tätig, ein Unternehmen ist, das auf einem Markt tätig ist, auf dem eine Beeinträchtigung des Handels und Wettbewerbs innerhalb der EU und des EWR nicht ausgeschlossen werden kann. Die von Hammar vorgebrachten Argumente geben demzufolge keinen Anlass dafür, dass die Kommission von ihrer ursprünglichen Beurteilung dieses Kriteriums im Einleitungsbeschluss abweicht.

(37)

Zur Feststellung, ob eine staatliche Beihilfe vorliegt oder nicht, kommt im vorliegenden Fall als Kriterium nur infrage, ob Hammer bei FABVs Verkauf der Produktionsstätte begünstigt wurde. Vor dem Hintergrund der vorliegenden Informationen ist die Kommission der Auffassung, dass FABV die Produktionsstätte zu einem Preis an Hammar verkaufte, der unter dem Marktwert lag, eine Handlung, die ein privater Investor wahrscheinlich nicht vorgenommen hätte, und dass Hammar dadurch begünstigt wurde.

(38)

In diesem Fall geht es um den Verkauf bestimmter öffentlicher Vermögenswerte an ein Privatunternehmen. Ein Teil der Vermögenswerte besteht aus Immobilien (Grundstück und Bauten). Um die Gewährung einer staatlichen Beihilfe in diesem Fall beurteilen zu können, wendet die Kommission ihre Mitteilung betreffend Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand (12) (im Folgenden „Mitteilung“) an. Bei den anderen vom Verkauf betroffenen Vermögenswerten wendet die Kommission den Test mit einem Privatinvestor in einer Marktwirtschaft an, d. h. sie prüft, ob der öffentliche Verkäufer wie ein Privatinvestor in einer Marktwirtschaft handelt. Im Interesse der Klarheit beurteilt die Kommission jedoch die gesamte Transaktion vor dem Hintergrund der Mitteilung, da diese ebenfalls auf diesem Test (13) basiert.

(39)

Gemäß Punkt II.1 der Mitteilung ist die automatische Gewährung einer staatlichen Beihilfe zugunsten von Käufern insbesondere dann ausgeschlossen, wenn der Verkauf „nach einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren (ähnlich einer Versteigerung) und die darauf folgende Veräußerung an den Meistbietenden oder den einzigen Bieter“ erfolgt. Laut den der Kommission vorliegenden Informationen hat es nicht den Anschein, dass FABV vor dem Verkauf der Produktionsstätte ein derartiges Bietverfahren durchgeführt hat, weswegen die Gewährung einer staatlichen Beihilfe aus diesem Grund nicht automatisch ausgeschlossen werden kann.

(40)

Hammar bringt vor, dass der Preis von 8 Mio. SEK dem Marktwert der Produktionsstätte entspricht, da zum Zeitpunkt der Optionsvereinbarung kein weiteres Gebot vorlag. Die Kommission muss jedoch feststellen, dass der Verkauf der Produktionsstätte durch die Stadt für andere Bieter weder transparent noch offen war. Aus diesem Grund kann die Kommission nicht einzig auf der Grundlage des Verkaufspreises Schlussfolgerungen hinsichtlich des tatsächlichen Marktwerts (14) ziehen. Die Kommission stellt weiterhin fest, dass FABV die Produktionsstätte am 13. Februar 2008 für 17 Mio. SEK erworben hat und am selben Tag noch bereit war, Hammar eine Option auf den Kauf der Produktionsstätte zu dem deutlich niedrigeren Preis von 8 Mio. SEK einzuräumen.

(41)

Gemäß Punkt II.2a der Mitteilung sollte, sofern der Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren erfolgt, eine „unabhängige Bewertung durch (einen) unabhängige(n) Sachverständige(n) für Wertermittlung erfolgen, um auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards den Marktwert zu ermitteln“. Die Kommission stellt fest, dass FABV vor den Verkaufsverhandlungen keine unabhängige Wertermittlung der Produktionsstätte durchgeführt hat.

(42)

Trotz der Tatsache, dass vor den Verkaufsverhandlungen weder ein offenes und bedingungsfreies Bietverfahren noch eine unabhängige Wertermittlung der Produktionsstätte durchgeführt wurde, sind andere Angaben verfügbar, die zum Zeitpunkt des Verkaufs von FABV an Hammer eine Schätzung des Marktwerts der Produktionsstätte ermöglichen.

(43)

Als die Produktionsstätte Ende 2007 zum Verkauf angeboten werden sollte, beauftragte Chips AB Colliers International (15) mit der Ausarbeitung von Verkaufsmaterial für die Produktionsstätte. Colliers International nannte einen Verkaufspreis in Höhe von 27 Mio. SEK (2,7 Mio. EUR) für den Verkauf der Immobilie, d. h. ausschließlich beweglicher Güter und gewerblicher Schutzrechte. Wie im Einleitungsbeschluss festgestellt, betrachtet die Kommission dies als eine angemessene Schätzung des marktgerechten Preises, da i) die Schätzung vor den Verkaufsverhandlungen vorgenommen wurde, ii) sie von Chips AB in Verbindung mit dem Verkauf der Produktionsstätte bestellt wurde, d. h. in einem Zusammenhang, in dem zurecht angenommen werden kann, dass Chips AB nur an einer korrekten Schätzung des Marktwerts interessiert war, iii) die Wertermittlung von einem sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer unabhängigen Sachverständigen durchgeführt wurde und iv) Colliers International über umfangreiche Erfahrungen in der Immobilienbranche verfügt. Hammar bestreitet jedoch die vorläufige Auffassung der Kommission, dass die Wertermittlung unabhängig war, da sie vom Verkäufer bestellt wurde. Hammar ist weiterhin der Ansicht, dass die Annahme von Colliers International hinsichtlich der Situation der Produktionsstätte zum Zeitpunkt der Transaktion nicht realistisch war, u. a. legte Colliers International eine Leerstandsquote von nur 10 % zugrunde.

(44)

Ein weiterer möglicher Indikator für einen marktgerechten Preis der Produktionsstätte ist die Wertermittlung von Swedbank Kommersiella Fastigheter (16) (im Folgenden „Swedbank“) vom Juni 2008. Diese Wertermittlung wurde auf Kosten der lokalen Unternehmen durchgeführt, die die Produktionsstätte später erwarben, und zwar mit dem Ziel, einen Kredit für das Vorkaufsrecht der Produktionsstätte zu erhalten. Swedbank gab den Marktwert der Produktionsstätte mit 30 Mio. SEK (3 Mio. EUR) an, obgleich die zu bewertenden Räumlichkeiten kleiner waren als die gesamte Produktionsstätte (17). Swedbank legte eine Leerstandsquote von 35 % zugrunde, alle übrigen Voraussetzungen waren mit denen von Colliers International vergleichbar.

(45)

Der PwC-Bericht enthält eine Reihe von Schätzungen des Marktwerts der Produktionsstätte mit Hinblick auf den Verkauf. Im Bericht wird beispielsweise angeführt, dass der Wert der Produktionsstätte beim Verkauf von Chips AB an FABV 9 Mio. SEK betrug, zum Zeitpunkt der Vermietung von FABV an Hammar am selben Tag, d. h. am 13. Februar 2008, allerdings etwa 5,5 Mio. SEK (0,55 Mio. EUR). Im PwC-Bericht ist eine dritte Schätzung des Marktwerts der Produktionsstätte enthalten, und zwar für den Zeitpunkt (1. März 2008), an dem Hammar diese an lokale Unternehmen für etwa 21 Mio. SEK (2,1 Mio. EUR) vermietete.

(46)

Die Kommission stellt zunächst fest, dass der PwC-Bericht den Marktwert der Produktionsstätte innerhalb eines kurzen Zeitraums sehr unterschiedlich beziffert. Da der Marktwert von Immobilien über kürzere Zeiträume in der Regel eher konstant bleibt (ausgenommen sind außergewöhnliche Umstände), ist die Kommission gegenüber einigen der Bewertungen im PwC-Bericht sehr skeptisch, insbesondere wegen der Tatsache, dass sämtliche Transaktionen innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums durchgeführt wurden.

(47)

Hinsichtlich der ersten beiden Ermittlungen des Werts der Produktionsstätte im PwC-Bericht (9 Mio. SEK bzw. 5,5 Mio. SEK) ist die Kommission der Auffassung, dass sie im Vergleich zu den zeitgleich durchgeführten Wertermittlungen von Colliers International und Swedbank unrealistisch wirken. Gerade in Bezug auf die Bewertung von 5,5 Mio. SEK stellt die Kommission fest, dass PricewaterhouseCoopers (im Folgenden „PwC“) seine Wertermittlung auf dem Cashflow in Form der Mietzahlungen für die Produktionsstätte von Hammar an FABV basiert. PwC gibt allerdings selbst zu, dass diese Miete im Vergleich zu normalen Erträgen aus vergleichbaren Industrieanlagen sehr niedrig ist. Umso bemerkenswerter ist es, wenn man dies mit den Mieten vergleicht, die Hammar nur einige wenige Tage später von den lokalen Unternehmen verlangt, die um das 7-fache höher waren, siehe Fußnote 7 und 8. Unter Berücksichtigung dieser Tatsache kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die von Hammar gezahlten Mieten unter den marktgerechten Mieten lagen. Die Kommission ist demnach der Auffassung, dass die Wertermittlung in Höhe von 5,5 Mio. SEK, die auf der Annahme von nicht marktgerechtem Mieteinkommen beruht, nicht den tatsächlichen Marktwert der Produktionsstätte widerspiegelt. Andererseits beruht die Wertermittlung in Höhe von 9 Mio. SEK auf der Annahme, dass die Leerstandsquote in den ersten zwei Jahren 100 % beträgt, im dritten Jahr auf 75 % und im vierten Jahr auf 50 % sinkt, und dass sie für den Rest des Bewertungszeitraums 60 % beträgt. Bei der angenommenen Leerstandsquote wurde allerdings nicht berücksichtigt, dass zum Verkaufszeitpunkt bekannt war, dass die lokalen Unternehmen die Produktionsstätte zu mieten bereit waren und dass bei der Wertermittlung demzufolge eine Produktionsstätte mit Mietern zugrunde gelegt werden muss.

(48)

Die dritte Bewertung im PwC-Bericht geht von einem Marktwert der Produktionsstätte in Höhe von 21 Mio. SEK zu dem Zeitpunkt aus, an dem Hammar die Produktionsstätte an die lokalen Unternehmen verkaufte, obwohl die bewerteten Räumlichkeiten kleiner sind als die gesamte Produktionsstätte, siehe Fußnote 17. Diese Wertermittlung basiert hauptsächlich auf dem gleichen Verfahren wie die Wertermittlungen von Colliers International und Swedbank, die Annahmen beziehen sich in erster Linie auf die Bedingungen des Mietvertrags zwischen Hammar und den lokalen Unternehmen, d. h. die zum Zeitpunkt des Verkaufs geltenden Bedingungen des Mietvertrags. Es sei ebenfalls angemerkt, dass die Vertragsbedingungen vermutlich marktgerecht waren, insbesondere da sie zwischen zwei privaten Marktteilnehmern vereinbart wurden, denen nur wirtschaftlich begründete Motive zuzuschreiben sind. Die Kommission ist daher der Auffassung, dass die dritte Bewertung des Marktwerts der Produktionsstätte im PwC-Bericht angemessen ist.

(49)

Deswegen steht fest, dass ungeachtet der gewählten Bewertung des Marktwerts der Produktionsstätte (Colliers International, Swedbank oder die dritte Bewertung im PwC-Bericht) der Preis von 8 Mio. SEK, zu dem FABV die Produktionsstätte an Hammar verkaufte, weit unter einem marktgerechten Preis lag und deswegen Hammar begünstigte.

(50)

Da alle Bedingungen in Artikel 107 Absatz 1 AEUV erfüllt sind, kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die geprüfte Maßnahme eine staatliche Beihilfe darstellt, die zudem rechtswidrig ist, da sie dem Beihilfeempfänger ohne vorherige Genehmigung der Kommission gewährt wurde.

(51)

Die Begünstigung des Beihilfeempfängers entspricht dem Unterschied zwischen dem von Hammar entrichteten Preis, d. h. 8 Mio. SEK, und dem marktgerechten Preis der Produktionsstätte.

(52)

Die Kommission bestimmt den marktgerechten Preis der Produktionsstätte durch Prüfung der verfügbaren möglichen Alternativen und Wertermittlungen, d. h. i) der 17 Mio. SEK, die FABV tatsächlich am 18. Februar 2008 an Chips AB zahlte, ii) der 40 Mio. SEK, die die lokalen Unternehmen tatsächlich an Hammar zahlten, iii) der 27 Mio. SEK gemäß der Wertermittlung von Colliers International vor dem Verkauf, iv) der 30 Mio. SEK gemäß der Wertermittlung von Swedbank im Juni 2008 und v) der Bewertung mit 21 Mio. SEK im PwC-Bericht.

(53)

Die Kommission ist der Auffassung, dass der Preis von 17 Mio. SEK, den FABV zum Zeitpunkt des Kaufs der Produktionsstätte an Chips AB entrichtete, keinen überzeugenden Beweis für den Marktwert darstellt. Die Kommission hat bereits in ihrem Einleitungsbeschluss erklärt, dass Chips AB einen Preis unter dem ermittelten Marktwert akzeptiert hatte, da man die negativen Folgen für den Ruf des Unternehmens vermeiden wollte, die mit einer Schließung der Produktionsstätte und dem damit verbundenen Verlust an Arbeitsplätzen einhergingen. Außerdem wollte Chips AB die Möglichkeit eines schnellen Verkaufs nutzen, um den Topp-Betrieb endgültig zu beenden. Ein privater Marktteilnehmer, der sich nicht den Zwängen ausgesetzt sah, die speziell für Chips AB galten, hätte einen höheren Preis verlangt. Aus diesem Grund ist die Kommission der Ansicht, dass eine Entgegnung auf das unter Erwägungsgrund 27 in diesem Beschluss zusammengefasste Argument von Hammar nicht erforderlich ist und sich dies zudem auf einen Umstand bezieht, der nicht Teil der förmlichen Prüfung ist.

(54)

In Anbetracht der Informationen, die die Kommission im Rahmen des förmlichen Prüfverfahrens erhalten hat, muss sie zudem feststellen, dass der Betrag in Höhe von 40 Mio. SEK, der mit den lokalen Unternehmen vereinbart worden war, offenbar nicht die beste Möglichkeit für einen marktgerechten Preis der Produktionsstätte darstellt, da die Unternehmen den vereinbarten Betrag zum Teil über einen Bankkredit finanzierten und zum Teil über ein Darlehen von Hammar. Der hohe Finanzierungsanteil des Verkäufers, der bei dieser Transaktion gleichzeitig Gläubiger ist, und sein damit verbundenes Kreditrisiko stützt nicht gerade das Argument, dass der Endpreis von 40 Mio. SEK den tatsächlichen wirtschaftlichen Wert der Produktionsstätte darstellt. Der bei dieser Transaktion entrichtete nominelle Preis ist deswegen kein überzeugender Beweis für den Preis, der für die Produktionsstätte unter Marktbedingungen hätte erzielt werden können, vielmehr ist es ein weiteres Anzeichen dafür, dass der Preis von 8 Mio. SEK nicht dem Marktwert der Produktionsstätte entspricht. Diese beiden Situationen treten in einem Zeitraum von weniger als drei Wochen auf. Ein derart deutlicher Preisunterschied innerhalb eines so kurzen Zeitraums ist eine Bestätigung dessen, dass der Betrag keinen marktgerechten Preis darstellt.

(55)

Hinsichtlich der Bewertungen von Colliers International und Swedbank besteht für die Kommission grundsätzlich kein Anlass zu Zweifeln, dass diese unabhängig und auf der Grundlage allgemein anerkannter Bewertungsstandards vorgenommen wurden. Die Kommission ist jedoch auch der Auffassung, dass die Bewertungen nicht direkt vergleichbar sind, da einige der Annahmen, die der Wertermittlung zugrunde liegen, voneinander abweichen. Auf der Grundlage der verfügbaren Informationen kann die Kommission nicht mit vollständiger Sicherheit entscheiden, ob diese Bewertungen den tatsächlichen Marktwert der Produktionsstätte am besten widerspiegeln, da sie auf Annahmen und Vergleichen mit anderen Transaktionen auf dem Markt und nicht mit Transaktionen betreffend die fragliche Produktionsstätte beruhen.

(56)

Insgesamt gesehen ist die Kommission der Auffassung, dass die Verwendung des Marktwerts gemäß der dritten Bewertung im PwC-Bericht begründet ist. Wie bereits in Erwägungsgrund 48 festgestellt, ist die Kommission der Ansicht, dass die Bewertung trotz der Tatsache, dass sie nach dem Besitzerwechsel durchgeführt wurde, auf Cashflow-Angaben über den Mietvertrag, der tatsächlich zwischen Hammar und den lokalen Unternehmen geschlossen wurde, und somit auf tatsächlichen Marktgegebenheiten beruht. Demzufolge ist die Bewertung von 21 Mio. SEK im Vergleich zu den Bewertungen von Colliers International und Swedbank eine glaubwürdige, wenn auch vorsichtige Bewertung des Marktwerts der Produktionsstätte. Die Kommission stellt weiterhin fest, dass Hammar am 13. Februar 2008 einen Optionsvertrag über den Kauf der Produktionsstätte in Höhe von 8 Mio. SEK abschloss und diese Option am 11. August 2008 nutzte. Am 1. März 2008 schloss Hammar einen Optionsvertrag mit lokalen Unternehmen über den Verkauf der Produktionsstätte für 40 Mio. SEK, der Verkaufsvertrag wurde am 2. September 2008, als die Option in Anspruch genommen wurde, unterzeichnet. Im PwC-Bericht wird als Datum für die Bewertung der Produktionsstätte mit 21 Mio. SEK der 1. März 2008 genannt. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass alle Transaktionen zeitnah erfolgten, gibt es keinen Grund zur Annahme, dass sich der Marktwert der Produktionsstätte zum Zeitpunkt des Kaufs und des Abschlusses des Optionsvertrages von Hammar deutlich von den 21. Mio. SEK unterscheidet.

(57)

Vor diesem Hintergrund muss festgestellt werden, dass die Begünstigung von Hammar 13 Mio. SEK (1,3 Mio. EUR) beträgt. Die Begünstigung errechnet sich aus dem Unterschied zwischen dem Marktwert von 21 Mio. SEK und dem Preis von 8 Mio. SEK, den Hammar tatsächlich für die Produktionsstätte gezahlt hat.

(58)

Weder die schwedischen Behörden noch Hammar haben Argumente für die Vereinbarkeit der Beihilfe mit dem Binnenmarkt vorgebracht. Das einzige von den schwedischen Behörden vorgebrachte Ziel der Maßnahme ist die politische Absicht der Stadt, den Betrieb des Unternehmens und gleichzeitig die gute Beschäftigungssituation im Bereich Vänersborg zu erhalten.

(59)

Da die Stadt nicht in einem Fördergebiet liegt, siehe Erwägungsgrund 14, hat sie keinen Anspruch auf Regionalförderung. Die verschiedenen, von den schwedischen Behörden genannten Ziele der Beihilfe könnten anhand der Mitteilung der Kommission über Leitlinien der Gemeinschaft für staatliche Beihilfen zur Rettung und Umstrukturierung von Unternehmen in Schwierigkeiten Berücksichtigung finden (18). Es liegen jedoch keine Anzeichen vor, dass die Bedingungen der Leitlinien in diesem Fall erfüllt sind. Insbesondere deutet nichts darauf hin, dass Hammar zum Zeitpunkt des Kaufs der Produktionsstätte ein Unternehmen in Schwierigkeiten war.

(60)

Bei keiner Transaktion konnte in ausreichendem Umfang nachgewiesen werden, dass die Maßnahme notwendig oder zum Erreichen von Zielen von gemeinschaftlichem Interesse angemessen war. Aus diesem Grund konnte die Kommission keine Gründe für die Vereinbarkeit der Beihilfe mit dem Binnenmarkt gemäß Artikel 107 Absatz 3 AEUV finden.

(61)

Andere Gründe für die Vereinbarkeit gelangen nicht zur Anwendung. Die Kommission kommt demzufolge zu dem Schluss, dass der Verkauf der Produktionsstätte von der Stadt an Hammar eine staatliche Beihilfe darstellt, die rechtswidrig und im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV nicht mit dem Binnenmarkt vereinbar ist.

(62)

Im Einleitungsbeschluss äußerte die Kommission auch Zweifel daran, inwieweit der Mietvertrag zwischen FABV und Hammar vom 13. Februar 2008 und der Preis für die Option von Hammar für das Vorkaufsrecht auf die Produktionsstätte marktgerecht waren, siehe Erwägungsgrund 38 Einleitungsbeschluss.

(63)

Hinsichtlich des Mietvertrags stellt die Kommission fest, dass dieser eine staatliche Beihilfe beinhaltet, da die notwendigen Kriterien in Artikel 107 Absatz 1 AEUV aus denselben Gründen wie vorstehend unter 4.1 genannt erfüllt sind: i) der Beihilfeempfänger, d. h. Hammar, ist ein Unternehmen, ii) die Beschlüsse von FABV können dem Staat zugeschrieben werden und dies bedeutet in dem Ausmaß, in dem ein Beschluss wirtschaftliche Folgen hat, auch die Verwendung staatlicher Mittel, iii) die Maßnahme ist selektiv, da sie ein ganz bestimmtes Unternehmen begünstigt, iv) wie in Erwägungsgrund 47 dargelegt und im PwC-Bericht, der von Hammar selbst eingereicht wurde, anerkannt, ist die Kommission der Auffassung, dass die von Hammar an FABV entrichteten Mietzahlungen unter dem Marktwert liegen und damit Hammar begünstigen, und v) obwohl Hammar nur auf lokaler Ebene tätig ist, arbeitet das Unternehmen auf einem Markt, auf dem eine Beeinträchtigung des Handels und Wettbewerbs innerhalb der EU und des EWR nicht ausgeschlossen werden kann.

(64)

Zur Berechnung der Höhe der Begünstigung von Hammar ist die Miete, auf die sich FABV und Hammar am 13. Februar 2008 geeinigt haben (0,5 Mio. SEK im ersten Jahr) mit der Miete zu vergleichen, auf die sich Hammar und die lokalen Unternehmen am 1. März 2008 geeinigt haben (3,5 Mio. SEK im ersten Jahr). Die Kommission ist der Ansicht, dass die Bedingungen im jüngeren Mietvertrag dem Marktwert für die Vermietung der Produktionsstätte entsprechen, da der Vertrag zwischen zwei privaten Marktteilnehmern mit wirtschaftlich begründeten Motiven vereinbart wurde. Es ist in diesem Zusammenhang anzumerken, dass im PwC-Bericht der jüngere Betrag zur Wertermittlung der Produktionsstätte herangezogen wurde. Da Hammar nur zwischen dem 1. März 2008 und dem 11. August 2008, dem Tag, an dem Hammar seine Option nutzte, Miete an die Stadt entrichtete, d. h. etwa nur sechs Monate, ergibt eine anteilmäßige Berechnung der Begünstigung in Höhe von 3 Mio. SEK, dem Unterschied zwischen der Miete, auf die sich FABV und Hammar geeinigt hatten, und der Miete, auf die sich Hammar und die lokalen Unternehmen geeinigt hatten, einen Betrag von 1,5 Mio. SEK (0,15 Mio. EUR).

(65)

Da keine Gründe für die Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt gelten bzw. vorgebracht wurden, siehe Abschnitt 4.2, kommt die Kommission zu dem Schluss, dass der Mietvertrag zwischen FABV und Hammar vom 13. Februar 2008 eine staatliche Beihilfe beinhaltet, die rechtswidrig und im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV nicht mit dem Binnenmarkt vereinbar ist.

(66)

Hinsichtlich des Hammar eingeräumten Preises für die Kaufoption für die Produktionsstätte merkt die Kommission an, dass man nicht von einer Inanspruchnahme der Option ausgehen darf, da gemäß schwedischem Recht die Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf von Immobilien zu einem zukünftigen Zeitpunkt prinzipiell nicht bindend ist (19). Eine mögliche Begünstigung von Hammar aufgrund einer derartigen Option ist demzufolge sehr ungewiss, wenn nicht sogar nicht vorhanden, und kann bei allen Transaktionen ohne Weiteres durch den Verkaufspreis oder den zu entrichtenden Mietzins ausgeglichen worden sein. Deswegen kann nicht mit Sicherheit festgestellt werden, dass Hammar durch die Option eine Begünstigung erfuhr, die sich insbesondere von der Begünstigung aufgrund des Mietvertrags und infolge des späteren Verkaufs der Produktionsstätte unterscheiden lässt.

(67)

In Artikel 14 Absatz 1 der Verordnung (EG) Nr. 659/1999 vom 22. März 1999 über besondere Vorschriften für die Anwendung von Artikel 93 des EG-Vertrags (20) steht: „In Negativentscheidungen hinsichtlich rechtswidriger Beihilfen entscheidet die Kommission, dass der betreffende Mitgliedstaat alle notwendigen Maßnahmen ergreift, um die Beihilfe vom Empfänger zurückzufordern (nachstehend ‚Rückforderungsentscheidung‘ genannt).“

(68)

Da die vorliegende Maßnahme eine rechtswidrige und nicht vereinbare Beihilfe darstellt, muss die Beihilfe zur Wiederherstellung der Marktsituation vor Bewilligung der Beihilfe zurückgefordert werden. Die Rückforderung ist ab dem Zeitpunkt zu stellen, zu dem der Beihilfeempfänger begünstigt wurde, d. h. ab dem die Beihilfe dem Beihilfeempfänger zur Verfügung stand. Die zurückzufordernde Beihilfe muss zudem Zinsen bis zum Tag der vollständigen Beihilferückzahlung beinhalten.

(69)

Die Beihilfeelemente der mit dem Binnenmarkt unvereinbaren Maßnahmen werden mit 14,5 Mio. SEK ermittelt, d. h. dem Unterschied zwischen dem marktgerechten Preis für die Produktionsstätte (21 Mio. SEK), und dem vom Hammar gezahlten Preis (8 Mio. SEK), was 13 Mio. SEK ausmacht, hinzu kommt der zurückzufordernde Betrag für den Mietvertrag (1,5 Mio. SEK).

(70)

Rückforderungszinsen werden auf diesen Rückforderungsbetrag erhoben. Für das unvereinbare Beihilfeelement in Höhe von 13 Mio. SEK werden Rückforderungszinsen ab dem Tag erhoben, an dem Hammar seine Option genutzt und die Produktionsstätte von FABV erworben hat, d. h. ab dem 11. August 2008. Für das unvereinbare Beihilfeelement in Höhe von 1,5 Mio. SEK werden Rückforderungszinsen ab dem Tag erhoben, an dem die Miete zahlbar war, d. h. ab dem 1. März 2008 —