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Mieterhöhung

Mietvertragsverhältnisse sind in der Regel Dauerschuldverhältnisse und bedürfen daher einer gesetzlich geregelten Anpassbarkeit.

§ 558 BGB räumt dem Vermieter daher das Recht ein, im bestehenden Mietverhältnis vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichs- miete zu verlangen. Diese Möglichkeit der Mieterhöhung besteht für Wohungen, die keiner Mietpreisbindung unterliegen. Erste Voraussetzung für eine Mieterhöhung ist stets ein formell und materiell rechtmäßiges Mieterhöhungsverlangen des Vermieters an den Mieter. In der Praxis ist davon auszugehen, dass mehr als die Hälfte aller ausgesprochenen Mieterhöhungsverlangen den formellen Anforderungen nicht gerecht werden und daher unwirksam sind.

Für Vermieter gilt: Ein juristisch nicht überprüftes Mieterhöhungsverlangen hat meist nur sehr geringe Aussicht auf rechtlichen Bestand. Die eigene Erfahrung zeigte, dass selbst ein Unternehmen, welches in Hamburg weit über 100.000 Wohnungen vermietet, unseren formellen Einwänden gegen das verwendete Mieterhöhungsverlangen nicht standhielt und die erhobene Klage zurücknehmen musste, um weiteren Schaden für sich abzuwenden.

Grundsätzlich bedürfen Mieterhöhungen sodann nach § 558 BGB der Zustimmung der Mieter.  Für diese gilt aus gleichem Grund: Erteilen Sie keine Zustimmung, ohne sich vorher anwaltlichen Rat eingholt zu haben. Hierbei ist die Zustimmungsfrist zu beachten, die über den Rest des Monats, in dem Ihnen das Mieterhöhungsverlangen zuging, und die zwei darauffolgenden Monate dauert. Da die Erklärung des Vermieters  jedoch auch mit generellen zivilrechtlichen Fehlern behaftet sein kann, welche unverzüglich gerügt werden müssten, ist dringen zu raten, sofort einen Rechtsanwalt aufzusuchen.

Wir prüfen u.a. für Sie:

  • ob das Erhöhungsverlangen den formellen Erfordernissen entspricht,
  • die Sperrfrist seit der letzten Erhöhung (oder dem Mietbeginn) eingehalten wurde,
  • die Kappungsgrenze eingehalten wurde,
  • die erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt,
  • für Modernisierungsmaßnahmen eigene oder öffentliche Mittel in Anspruch genommen wurden.

Bitte bringen Sie hierzu alle erforderlichen Unterlagen wie Mietvertrag, Mieterhöhungserklärungen der letzten drei Jahre, das neue Mieterhöhungsverlangen und mögliche andere für die Prüfung notwendigen Unterlagen z. B. für selbst finanzierte oder öffentlich geförderte Modernisierungsmaßnahmen mit.

Ist das Mieterhöhungsverlangen formell und materiell rechtmäßig und sieht sich der Mieter einer Mieterhöhung gegenüber, kann er sich jedoch aufgrund des entstehenden Sonderkündigungsrechts bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens überlegen, ob er sich von der mietvertraglichen Bindung löst.

Im Einzelnen ist das Mieterhöhungsverlangen an folgende Voraussetzungen geknüpft (bitte beachten sie, dass die folgenden Ausführungen nicht abschließend sind und eine anwaltliche Beratung nicht ersetzen können und daher hier auch unter Ausschluss jeglicher Gewährleitung erfolgen müssen):

Äußere Form:

Das Mieterhöhungsverlangen muss

  • vom Vermieter abgegeben werden,
  • in Textform erklärt werden und die Erklärung den ausgedruckten Namen des Vermieters und gegebenenfalls des Berechtigten tragen,
  • an alle im Mietvertrag genannten Personen gerichtet sein und auch allen zugehen.

Inhalt:

  • Die Erhöhung der Miete muss in Zahlen dargelegt und inhaltlich begründet werden.
  • Hierzu gehört der Nachweis, dass die verlangte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt.
  • Der erkennbare Urheber des Erhöhungsverlangens muss berechtigt und die Berechtigung nachgewiesen sein.

Weitere Voraussetzungen:

  • Der Vermieter kann eine Mieterhöhung nach § 558 BGB erst verlangen, wenn Ihre Miete zum Erhöhungzeitpunkt, seit fünfzehn Monaten unverändert ist (Sperrfrist).
  • Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung bleiben jedoch unberücksichtigt.
  • Die erste Mieterhöhung nach § 558 darf frühstens nach Ablauf eines Jahres seit Beginn des Mietverhältnisses erfolgen.
  • Die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden.
  • Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöht werden (Kappungsgrenze). Mieterhöhungen wegen Modernisierung und erhöhter Betriebskosten bleiben unberücksichtigt.
  • Zur Begründung der Erhöhung kann auf den aktuellen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen Bezug genommen werden.

Profitieren Sie als Mieter oder Vermieter von der mietrechtlichen Erfahrung der Kanzlei STEINWACHS in Hamburg und Berlin.

Verantwortlich für den Inhalt der Seite Rechtsanwalt Mietrecht Hamburg Berlin Mieterhöhung: Rechtsanwalt Stephan Steinwachs (Rechtsanwalt Hamburg Berlin)
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