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Kündigung

Die folgenden Ausführungen gelten vorwiegend für die Kündigung von Mietverträgen. Informationen zur Kündigung im Arbeitsrecht finden Sie hier.

Eine Kündigung bezeichnet die einseitige Beendigung des Mietvertrags, d.h., sie kann entweder vom Vermieter oder vom  Mieter ausgehen. Erfolgt die Kündigung des Mietververhältnisses durch vermieterseitige Kündigung sieht sich vorallem der private Mieter häufig einer existenziellen gegenüber.

Es ist daher und aufgrund der mit Zugang des Kündigungsschreibens zu laufen beginnenden  rechtlichen Fristen von grundlegender Bedeutung, sich sofort über die bestehenden Rechte und auch Pflichten zu informieren. Hier hilft meist nur der Rat eines auf dem Gebiet des Mietrechts tätigen Rechtsanwaltes.

Die folgenden Informationen, die Ihnen einen Überblick über die rechtliche Situation bieten sollen, können fachlichen Rat nicht ersetzen!

  • 1. Kündigungsarten

Bei der Kündigung von Mietverträgen ist grundsätzlich zu unterscheiden zwischen der ordentlichen Kündigung, der außerordentlichen fristgemäßen Kündigung und der außerordentlichen fristlosen Kündigung.

=> Ordentlich kündbar sind grundsätzlich nur unbefristete Mietverträge. Die Kündigungsfrist hängt von der Art (Wohnraum oder Gewerbe) des Mietverhältnisses und bei Wohnraummietverhältnissen zusätzlich von deren Dauer ab. Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter von Wohnraum die Kündigung begründen. Er kann einem vertragstreuen Mieter grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung muss die geltend gemachten Gründe erkennen lassen. § 573 Abs. 2 BGB nennt beispielhaft Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung. Hauptfälle sind hier die Kündigung wegen Eigenbedarf und aufgrund von wirtschaftlicher Verwertung.

Für den Mieter gilt stets die gesetzliche Frist soweit hiervon nicht vertraglich zu seinen Gunsten abgewichen wurde. Die weitverbreitete Meinung, der Mieter müsse dem Vermieter lediglich drei Nachmieter stellen, um vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag ausscheiden zu können, ist falsch.

=> Die fristlose Kündigung richtet sich nach den §§ 543, 569 BGB. Wichtigster Fall ist der Zahlungsverzug des Mieters. Befindet sich der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Höhe eines Betrages in Verzug, der eine Monatsmiete übersteigt, oder befindet er sich insgesamt in der Höhe eines Betrages in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht, kann der Vermieter fristlos kündigen.

  • 2. Formelle Voraussetzungen

Neben für die einzelnen Kündigungsarten geltenden besonderen Voraussetzungen muss jede Kündigung von Wohnraummietverhälnissen zwingend schriftlich erfolgen. Sie muss  zudem vom Kündigenden (oder dessen Vertreter – dann mit entsprechendem Vermerk) handschriftlich unterzeichnet sein und dem gekündigten Vertragspartner zugehen.Kündigungen die diesen Voraussetzungen nicht genügen entfalten keine Wirkung!

  • 3. Ihre Möglichkeiten

Grundsätzlich kann sich jeder Mieter gegen eine Kündigung wehren, entweder außergerichtlich durch Aufnahme von Verhandlungen mit dem Vermieter oder gerichtlich durch Erhebung einer Feststellungsklage. In Betracht kommt auch das – anwaltlich abgesprochene – Abwarten der Erhebung einer Räumungsklage durch den Vermieter. Bei Kündigung wegen Zahlungsverzug ist auch das Begleichen der Rückstände binnen der Schonfrist eine Möglichkeit, der Kündigung ihre Wirksamkeit zu nehmen.

Grundsätzlich kann sich jeder Mieter gegen eine Kündigung wehren und zwar außergerichtlich durch Aufnahme von Verhandlungen mit dem Vermieter oder gerichtlich durch Erhebung einer Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung.

Für die Aussichten eines Verfahrens ist die Kündigung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt auf materielle und formelle Richtigkeit zu überprüfen.

  • 4. Gemeinsam mit der Kanzlei STEINWACHS

Wegen der Komplexität der Rechtsmaterie benötigen Sie professionelle Unterstützung. STEINWACHS bietet die Beratung und Vertretung durch einen nicht nur auf dem weiten Feld des Mietrechts versierten sondern insbesondere durch erfolgreiche Kündigungs- und Räumungsrechtsstreite geschulten und geprüften Rechtsanwalts.

Für eine erste Beratung benötigen wir regelmäßig:

  • den aktuellen Mietvertrag
  • gegebenenfalls das Kündigungsschreiben
  • Zahlungsnachweise
  • Schilderung und Dokumentation der Mängel an der Mietsache
  • Kopien vielleicht erteilter Abmahnungen
Verantwortlich für den Inhalt der Seite Rechtsanwalt Mietrecht Hamburg Berlin Kündigung: Rechtsanwalt Stephan Steinwachs (Rechtsanwalt Hamburg Berlin)
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